Nhà đầu tư bất động sản 'nín thở' chờ thị trường hồi phục nhưng sẽ thất vọng vì điều này

Thanh khoản kém vì người mua "ngóng" hàng… cắt lỗ

Anh Trần Minh Phi (Q.Gò Vấp) - nhà đầu tư BĐS nhỏ lẻ theo hình thức mua nhà nát, cải tạo lại để bán, cho biết hiện nay tính thanh khoản rất kém. Hồi cuối năm ngoái, anh mua 3 căn nhà tại Q.Gò Vấp, Tân Bình và Tân Phú), cải tạo lại và đề bảng bán nhưng đến nay vẫn chưa bán được.

"Thông thường, sau khi đầu tư sửa lại hoặc thậm chí xây mới, tôi tìm kiếm khách hàng để chuyển nhượng lại với chênh lệch khoảng vài trăm triệu đồng/căn, tùy tình hình thị trường. Tuy nhiên, 3 căn hộ này sau khi bỏ ra gần 3 tỷ đồng cải tạo, dịch bùng phát nên 'đóng băng' luôn cho đến nay" - anh Phi chia sẻ và cho biết, hiện đang gặp áp lực tài chính ngày càng nặng vì khoản vay ngân hàng để sửa chữa nhà.

Chị Phương Anh (Q.10) cũng cho biết, hồi giữa năm 2020, chị đã dồn tài chính và vay ngân hàng thêm khoảng 700 triệu để mua một căn nhà hẻm trên đường Huỳnh Văn Bánh (Q.Phú Nhuận) với mục đích đầu tư. Tuy nhiên, dịch Covid-19 lần thứ 4 xảy ra khiến chị "đuối" với khoản vay ngân hàng nên phải rao bán với giá chỉ 4,5 tỷ đồng - chỉ nhỉnh hơn khoảng hơn 100 triệu so với số vốn bỏ ra đầu tư.

"Nếu tính cả lãi vay từ năm ngoái đến năm nay thì căn nhà này đang lỗ, nhưng giờ không thể không bán. Tuần trước có người hỏi mua nhưng 'ép' giá xuống còn 4,2 tỷ đồng nên tôi không bán", chị Phương Anh lo lắng.

Có thể thấy, đây cũng là tình hình chung của nhiều nhà đầu tư ngắn hạn, lướt sóng hiện nay gặp phải, khi thị trường kém thanh khoản, áp lực tài chính ngày càng nặng, nhất là những nhà đầu tư tài chính không đủ mạnh, phải vay thêm ngân hàng để đầu tư.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, cho hay, thực tế trên thị trường hiện chỉ có khoảng 10-20% nhà đầu tư muốn cắt lỗ, nhưng người ta không rao bán cắt lỗ mà chỉ rao bán bình thường, chỉ thêm chữ 'bán gấp' để thu hút khách hàng. Dù vậy, xu hướng thị trường lúc này vẫn là giằng co và phải nói thẳng, trên thị trường không có sản phẩm bán giảm giá, trừ khi người mua gặp trực tiếp, có thương lượng qua lại mới được giảm 3-5%, còn việc giảm giá không thể hiện trên các kênh rao vặt..

"Trong số những người đang gặp khó khăn, có khoảng 5% nhà đầu tư sẵn sàng cắt lỗ trước áp lực trả lãi vay ngân hàng và các chi phí khác", ông Quang nói.

Ở phía nhà đầu tư, theo ông Quang, dù nhiều người đã có sự chuẩn bị để vượt qua rủi ro, nhưng tâm lý hiện nay là muốn xem nhiều hơn mua vì họ đang rất thận trọng với thị trường.

Đồng quan điểm, TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế cũng dự báo, thị trường BĐS sẽ không có đà tăng trưởng ngay lập tức dù kịch bản sống chung với dịch đã được kích hoạt.

"Nhiều dự án tái khởi công, doanh nghiệp BĐS đang háo hức chờ ngày trở lại triển khai bán hàng, kinh doanh vào dịp cuối năm nay. Tuy nhiên, khó khăn lớn nhất mà doanh nghiệp BĐS đang phải đối diện là thanh khoản thấp, vì nguồn thu nhập hạn chế của đa số người dân trong thời điểm này khiến tình hình thị trường không có nhiều biến động, giao dịch chủ yếu diễn ra từ nhà đầu tư dài hạn", ông Hiển nói.

Giá nhà sẽ tiếp tục tăng?

Hiện TP.HCM đang bước vào trạng thái bình thường mới sau khoảng thời gian thực hiện các biện pháp giãn cách xã hội theo từng cấp độ phòng, chống dịch Covid-19. Các DN BĐS cũng bắt đầu hoạt động trở lại bằng việc tung ra các dự án mới hoặc giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu, tuy nhiên, giá cũng bắt đầu có xu hướng tăng.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam cho hay, trong quý 4/2021, giá sơ cấp sẽ tiếp tục đà tăng khi lượng cầu tăng ổn định và quỹ đất nội thành ngày càng khan hiếm.

Giá chào bán sơ cấp của phân khúc cao cấp và trung cấp dự kiến tăng trong khoảng từ 3-7% theo năm. Phân khúc hạng sang sẽ đạt mức tăng cao nhất 7-8% nhờ các dự án căn hộ có thương hiệu sắp ra mắt, trong khi giá phân khúc bình dân sẽ không có nhiều biến động do thiếu nguồn cung mới.

"Riêng với thị trường căn hộ, giá mở bán mới dự kiến tiếp tục tăng trong quý cuối năm dưới sức ép thiếu hụt quỹ đất và chi phí vật liệu xây dựng leo thang. Mức giá tăng khiến nguồn cầu đang dần chuyển dịch ra xa khu vực trung tâm với giá cả hợp túi tiền hơn. Xu hướng này ngày càng rõ nét trong bối cảnh thu nhập giảm sút do tác động của đại dịch", bà Dung nhận định.

Dưới góc độ DN, bà Nguyễn Thị Thanh Hương – CEO Đại Phúc Land, khẳng định, chắc chắn giá nhà sắp tới sẽ tăng, vì  giá đầu vào nguyên vật liệu tăng mạnh thì giá đầu ra sản phẩm cũng bị ảnh hưởng theo.

"Hiện nay, chuỗi cung ứng nguyên vật liệu đang chỉ hồi phục từng bước một, chưa thể phục hồi hoàn toàn ngay được. Một số nguyên vật liệu nhập từ nước ngoài về đang bị ảnh hưởng, chi phí đi lại, chi phí vận chuyển trong nội địa vẫn đang cao… tất cả điều này đều ảnh hưởng đến chi phí đầu vào của DN. Tại Đại Phúc Land, do đã đi sớm trong vấn đề xây dựng nên các công trình hiện tại đã hoàn thành khoảng 70-80% rồi, nhưng phần còn lại thì vẫn phải xem xét đẩy nhanh tiến độ nhưng nói chung vẫn bị ảnh hưởng ví chi phí đầu vào", bà Hương nói.

Cũng theo CEO Đại Phúc Land, với những công trình mới chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng nhiều bởi chi phí đầu vào tăng cao của nguyên, vật liệu.