Căng thẳng nợ nần dâng cao trên thị trường bất động sản toàn cầu

Theo dữ liệu do Bloomberg tổng hợp, gần 175 tỉ đô la Mỹ tín dụng bất động sản trên toàn cầu đang trong tình trạng căng thẳng, hay còn được hiểu là nợ xấu. Khi lãi suất cao hơn và chu kỳ “tiền rẻ” kết thúc, nhiều thị trường bất động sản gần như đóng băng với một số bên cho vay yêu cầu bên vay bán tài sản, nếu không sẽ đối mặt với lệnh tịch biên.

Theo một nghiên cứu của hãng luật Weil, Gotshal & Manges, mức độ căng thẳng nợ trong lĩnh vực bất động sản châu Âu đang ở mức cao nhất trong một thập niên, một phần là do thanh khoản giảm. Dữ liệu của MSCI cho thấy giá trị bất động sản thương mại của Anh đã giảm hơn 20% trong nửa cuối năm 2022. Ở Mỹ, mức giảm này là 9%, theo Green Street.

Sự sụt giảm trong lượng giao dịch và hoạt động phát triển bất động sản thương mại và nhà ở chắc chắn sẽ tác động đến chi tiêu trong nền kinh tế thực, có thể gây rủi ro cho việc làm và tăng trưởng.

“Những gì chúng ta có trong thời kỳ trì trệ này là một tập hợp các điều kiện kinh tế khá khác biệt. Lãi suất cao đang giáng đòn lên lĩnh vực bất động sản và các doanh nghiệp khác”, Ian Guthrie, Giám đốc nhóm tư vấn cho vay tại hãng môi giới bất động sản Jones Lang LaSalle (JLL), nói. Ông cảnh báo sẽ có một loạt khoản vay có khả năng vỡ nợ khi mức định giá bất động sản giảm xuống và các chủ đầu tư bất động sản gặp khó khăn về dòng tiền. Ông cho biết có khoảng 1 trong 10 khoản vay doanh nghiệp ở châu Âu đang trong tình trạng căng thẳng.

Sự kết thúc đột ngột của thời kỳ “tiền rẻ” kéo dài trong hơn một niên đã gây tác động tồi tệ hơn đối với các công ty bất động sản khi đại dịch Covid-19 làm thay đổi cách mọi người làm việc, khiến nhiều chủ sở hữu bất động sản thương mại mất doanh thu cho thuê mặt bằng.

Hồi tháng 11 năm ngoái, một quỹ đầu tư bất động sản của Brookfield Asset Management (Canada), đã cảnh báo quỹ này có thể gặp khó khăn trong việc tái cấp vốn cho hai tòa tháp văn phòng ở trung tâm thành phố Los Angeles (Mỹ). Điều này làm tăng rủi ro hai tòa tháp này bị tịch biên, điều mà các nhà phân tích của Ngân hàng Barclays xem là “đáng lo ngại” đối với thị trường.

Tại Hàn Quốc, việc chậm trả nợ của Gangwon Jungdo Development, chủ đầu tư của Legoland Korea, một công viên giải trí chủ đề, đã gây ra khủng hoảng tín dụng ở nước này hồi năm ngoái, khiến Ngân hàng trung ương Hàn Quốc (BoK) phải can thiệp để ổn định thị trường.

Tại Úc, Công ty bất động sản Caydon Property Group cũng buộc phải thanh lý tài sản do tác động của các đợt phong tỏa trong thời kỳ đại dịch Covid-19 và lãi suất tăng.

Nicole Lux, chuyên gia nghiên cứu về tín dụng bất động sản tại Trường Kinh doanh Bayes ở London, dự báo sẽ còn nhiều tổn thương nữa đối với nhà phát triển bất động sản ở Anh. Ông nói: “Sẽ diễn ra tình trạng bán tháo bất động sản ở Anh”.

Andreas Dombret, người từng ngồi ghế hội đồng quản trị của Ngân hàng trung ương Đức và Ngân hàng Thanh toán quốc tế (BIS), cho biết bất động sản thương mại, từ cao ốc văn phòng đến trung tâm mua sắm, nhạy cảm hơn với các điều kiện kinh tế so với các loại hạng mục bất động sản khác.

Các vấn đề của lĩnh vực bất động sản đang lan ra nền kinh tế rộng lớn hơn. Công ty sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng Builders FirstSource ở Mỹ đã cắt giảm 2.600 việc làm. Trong khi đó, Made.com, nhà bán lẻ nội thất ở Anh, đang rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán nợ. Hồi tháng 10, Electrolux AB, nhà sản xuất thiết bị gia dụng của Thụy Điển, cũng đã công bố kế hoạch sa thải 4.000 nhân viên.

Michael Knott, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu tín quỹ đầu tư bất động sản Mỹ tại Công ty Green Street, cho biết bất động sản thương mại ở Mỹ vẫn được định giá khá cao dù đã giảm giá trong thời gian gần đây.

Một số ngân hàng Mỹ dự đoán thua lỗ tín dụng sẽ tăng lên trong năm nay. Trong báo cáo kết quả kinh doanh quí 4-2022, Ngân hàng Bank of America cảnh báo ngân hàng này có thêm 1 tỉ đô la Mỹ khoản cho vay bất động sản văn phòng đang đối mặt rủi ro vỡ nợ hoặc thanh toán trễ. Trong khi đó, Ngân hàng Wells Fargo dự đoán sẽ có nhiều căng thẳng hơn xuất hiện trên thị trường bất động sản văn phòng do nhu cầu suy yếu.

Các điểm căng thẳng trên thị trường bất động sản thương mại nằm ở hai đầu của thị trường: các tòa nhà cũ, nơi các bên thuê đã rời đi, và các dự án vẫn chưa hoàn thành. Không nơi nào trải qua vấn đề dự án bất động sản bị đình trệ nghiêm trọng hơn Trung Quốc. Tính đến tháng 9 năm ngoái, có 2 triệu ngôi nhà bị tạm dừng xây dựng ở Trung Quốc do thị trường bất động sản đang lún sâu vào cuộc khủng hoảng nợ nần.

Trong những tuần gần đây, Trung Quốc cho phép các công ty bất động sản vay thêm nợ như một phần trong nỗ lực nới lỏng chính sách hạn chế vay nợ quá mức trong lĩnh vực này.

Động thái đó đã diễn ra chỉ vài tháng sau khi Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) cảnh báo nguy cơ vỡ nợ của các nhà phát triển bất động sản ở Trung Quốc đang gia tăng do họ thiếu nguồn vốn để hoàn thành các dự án đang được xây dựng.

Trong một cuộc trả lời phỏng vấn của Bloomberg trong tuần này, Giáo sư Kenneth Rogoff của Đại học Harvard cho rằng không có giải pháp nào khắc phục nhanh chóng tình trạng phát triển quá mức của bất động sản thương mại ở một số khu vực của Trung Quốc.

Tại châu Âu, các cơ quan quản lý đã cảnh báo nhu cầu văn phòng thấp hơn kể từ đại dịch Covid-19, chi phí nguyên vật liệu cao hơn và chi phí vay tăng sẽ khiến một số dự án không còn khả thi. Và với ít người mua hơn trên thị trường, nhiều chủ bất động sản thương mại ở châu Âu sẽ phải giảm giá bán của các dự án.

Tại Thụy Điển, nơi giá nhà đang rơi tự do, Công ty bất động sản Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB đã đồng ý bán các bất động sản trị giá gần 1 tỉ đô la Mỹ để trả nợ, một dấu hiệu cho thấy chủ đầu tư bất động sản ở nước này đang nỗ lực giảm tỷ lệ đòn bẩy tài chính trong thời kỳ lãi suất cao.