Chia thửa ở TP.Hồ Chí Minh: “Cởi trói” hay tạo cơ hội bán đất nền?

Dự án hết “treo”

Mới đây, Sở TNMT TP.HCM chuyển đến tất cả các quận, huyện, ban ngành liên quan trên địa bàn lấy ý kiền về dự thảo quy định tách thửa thay Quyết định 33/2014. Sau đó, những ý kiến phản hồi sẽ được sở trình lên UBND TP.HCM chờ phê duyệt.

Dự án Berjaya treo suốt hơn 10 năm qua làm khổ người dân. Ảnh: T.P

Dự thảo đưa ra hai phương án tối ưu để tách thửa. Phương án thứ nhất, cơ quan chức năng sẽ chia địa bàn hành chính thành 3 khu vực và giữ diện tích tối thiểu như Quyết định 33/2014. Phương án thứ hai, sẽ giảm diện tích tối thiểu tách thửa thông qua việc bỏ quy định phân biệt đối với việc có nhà ở và chưa có nhà ở trên đất.

Cụ thể, trong phương án 1, khu vực 1 gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú, diện tích tối thiểu là là 45m2 và có chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m tại đường phố với lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20m; 36m2 và có chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m tại đường phố với lộ giới nhỏ hơn 20m2.

Ở khu vực 2 (gồm các quận: 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn, huyện hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện) là 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m. Khu vực 3 (gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện) là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m.

Ở phương án 2, Sở TNMT đưa đề xuất ở khu vực 1, đất hình thành sau khi tách thửa chưa có nhà diện tích là 50m2 (có nhà ở hiện hữu là 45m2), khu vực 2 đối với thửa đất chưa có nhà diện tích là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m (có nhà ở hiện hữu là 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m).

Khu vực 3 với thửa đất chưa có nhà diện tích là 120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 7m (có nhà ở hiện hữu là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m).

Nếu quy định này được thông qua, diện tích tối thiểu được phép tách thửa so với quy định hiện nay sẽ giảm từ 5m2 - 40m2. Cũng tại dự thảo này, Sở TNMT đã bổ sung thêm quy định,  người dân có đất vẫn được quyền tách thửa kể từ sau 3 năm trở đi ở các dự án quy hoạch treo, dù chưa có quyết định thu hồi hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất mà không điều chỉnh, hủy bỏ.

Rủi ro khi mua đất tách thửa

Dự thảo này là tin vui đối với nhiều hộ dân đang nằm trong diện quy hoạch treo muốn tách thửa, giúp nhiều hộ dân không phải sống trong những căn nhà ọp ẹp, nửa vời. Theo chuyên gia kinh tế, tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, nội dung dự thảo giúp quy định tách thửa và chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo như quy hoạch 1/2000, tạo điều kiện cho ngươi dân ổn định cuộc sống và quy hoạch sẽ đồng bộ, chỉnh chu hơn.

Bên cạnh đó, dự thảo bổ sung những khiếm khuyết của Quyết định 33/2014 như quy định trước khi tách thửa diện tích tối thiểu, chiều rộng mặt đường, thửa đất ở hình thành sau khi tách thửa tùy thuộc vào từng quận huyện. Mặt khác, dự thảo lần này đưa ra nhiều phương án cho người dân lựa chọn, quy định trường hợp nào được tách thửa và trường hợp nào không được tách thửa.

“Trong chỉnh sửa lần này có nhiều điểm tiến bộ. Tuy nhiên, để có sự thông thoáng, nên căn cứ vào bản quy hoạch 1/2.000. Chia thửa xác lập phân khu mà UBND đã xét duyệt dựa trên tiêu chí đánh giá của toàn vùng để doanh nghiệp và người dân dễ dàng nhận biết. Việc này sẽ tránh trường hợp phân lô bán nền hoặc người dân tự ý tách thửa xây dựng trái phép” - ông Nhân khẳng định.

Tuy nhiên, ông Nhân cho rằng, dự thảo mới chưa thể giải quyết triệt để tình trạng phân lô, bán nền trái phép mà có thể tạo điều kiện cho doanh nghiệp “lách luật” rầm rộ hơn. "Việc dự án loại bỏ yếu tố tổ chức cũng không mang nhiều ý nghĩa với các doanh nghiệp bởi trước giờ họ vẫn thường xuyên sử dụng tên cá nhân để đăng ký rồi “xẻ thịt” dự án ra để bán. Một sổ đất nhưng xẻ ra làm nhiều căn hộ. Việc này làm cho người mua đối diện với nguy cơ không được huy động vay vốn bằng hình thức thế chấp tài sản khi cần. Dự thảo mới lại thu hẹp diện tích nên doanh nghiệp có thể lợi dụng để chia nhỏ diện tích hơn nữa. Để tránh tình trạng đó, dự thảo cần bổ sung các quy định liên quan đến việc tự ý chia thửa một cách cụ thể hơn” - ông Nhân nói.