Chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội: Gỡ "điểm nghẽn" về định giá tài sản thế nào?

Chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội đã quy định trong Luật Nhà ở 2023

Như Báo Dân Việt thông tin, việc chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội cần phải đảm bảo hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cũng như làm tốt sinh kế cho người dân. Điều này sẽ giảm tình trạng nhà xây xong lại vắng bóng người ở.

Bộ Xây dựng cho biết, từ năm 2022, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đã ký ban hành văn bản số 1786 gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc báo cáo tình hình quản lý, sử dụng quỹ nhà tái định cư. Cụ thể, Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương rà soát, kiểm tra việc quản lý, sử dụng quỹ nhà tái định cư trên địa bàn. Đặc biệt, Bộ Xây dựng đề nghị báo cáo phải cụ thể một số nội dung về tổng hợp danh mục các dự án nhà ở tái định cư trên địa bàn; số lượng nhà ở tái định cư đã đầu tư xây dựng; việc bố trí, quản lý sử dụng nhà ở tái định cư trên địa bàn.

Về việc chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết tại Điểm 124 Luật nhà ở 2023 đã quy định các trường hợp được chuyển đổi công năng nhà ở bao gồm: chuyển đổi từ nhà ở phục vụ tái định cư sang nhà ở xã hội; chuyển đổi từ nhà ở công vụ hoặc nhà ở xã hội khi không còn nhu cầu sử dụng sang nhà ở phục vụ tái định cư;...

Trong đó, việc chuyển đổi công năng nhà ở phải tuân thủ các nguyên tắc. Thứ nhất, phải phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, không gây thất thoát tài sản công.

Thứ hai, nhà ở sau khi được chuyển đổi công năng phải sử dụng hiệu quả, đúng mục đích và phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật của nhà ở được chuyển đổi. Thứ ba, việc chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội phải được Bộ Xây dựng hoặc UBND cấp tỉnh chấp thuận.

Lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết việc chuyển đổi nhà ở thương mại, nhà tái định cư sang nhà ở xã hội phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, đồng thời bảo đảm khả năng đáp ứng về hạ tầng, kỹ thuật, hạ tầng xã hội khu vực dự án. Bộ sẽ tiếp chỉnh sửa, hướng dẫn cụ thể về quy định chuyển đổi nhà ở tái định cư sang nhà ở xã hội dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở và sẽ sớm trình Chính phủ.

Cho ý kiến về vấn đề chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội, Bộ trưởng Tài chính Hồ Đức Phớc cho biết các cơ quan đang tính toán cơ chế để chuyển các chung cư tái định cư sang nhà ở xã hội. Nhà tái định cư là tài sản của nhà nước, nên các quy định, thủ tục phải thực hiện theo luật.

Liên quan đến vấn đề chuyển đổi nhà tái định cư thành ở xã hội, tại buổi làm việc về tình hình kinh tế, xã hội tháng 5 vừa qua, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết thành phố đang có hàng nghìn nhà ở tái định cư bỏ hoang. Tuy nhiên, việc chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội rất khó để thực hiện bởi quy định về sản phẩm này rất khắt khe. Lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM cho hay đặc thù dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, giá thành sản phẩm vẫn phải tính các chi phí bồi thường nên nằm ở mức cao.

Trong khi đó, các dự án tái định tại TP.HCM hiện nay được phát triển từ quỹ nhà tái định cư. Quỹ này được tạo lập từ nhiều nguồn như vốn ngân sách, mua lại nhà ở thương mại tư nhân, nhà xã hội do nhà nước hoặc doanh nghiệp xây dựng… Điều này dẫn đến việc khi chuyển đổi sang nhà xã hội, nếu không tính tiền sử dụng đất sẽ không đảm bảo nguồn thu ngân sách.

Vướng mắc về định giá cản trở chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội

Phó Thủ tướng Trần Lưu Quang cho rằng vấn đề tiếp cận nhà ở xã hội của người dân rất khó khăn. Theo đó, người lao động không đủ tiền để mua, phải dựa vào vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, điều kiện vay mua nhà cũng không dễ. Phó thủ tướng cũng dẫn chứng câu chuyện nhà tái định cư thừa rất nhiều ở TP.HCM, mà cụ thể là tái định cư cho dự án Thủ Thiêm.

"Hiện nay đang có ý kiến đề nghị chuyển quỹ nhà tái định cư này để làm nhà ở xã hội, giải quyết khó khăn về nhà ở cho người dân. Tuy nhiên, vấn đề này đang vướng ở chỗ định giá như thế nào. Bây giờ liên quan đến định giá thì ai cũng khiếp hết, thậm chí số lượng các công ty định giá theo tôi được biết hiện còn rất ít, bằng một phần mấy so với trước đây. Họ cũng ngại định giá vì lĩnh vực quá nhạy cảm", Phó Thủ tướng nhấn mạnh.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group cho rằng, khó để chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội do các vấn đề về xác định giá. Một số dự án tái định cư bỏ không hiện nay nằm tại vị trí đẹp, giàu tiềm năng, nếu đưa ra đấu giá cho doanh nghiệp làm nhà ở thương mại sẽ nhận được nhiều quan tâm.

"Việc định giá sau khi chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội rất quan trọng. Nhà nước sẽ tránh được tình trạng lãng phí, thất thu ngân sách. Các doanh nghiệp cũng sẽ tự tính toán được mức giá bán hợp lý đưa ra thị trường. Tuy nhiên, doanh nghiệp hiện nay băn khoăn về thủ tục chuyển đổi, đòi hỏi cần có cơ chế rõ ràng, tránh rủi ro pháp lý sau này", ông Thắng nhấn mạnh.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội phân tích, nhà ở tái định cư và nhà ở xã hội là những sản phẩm khác nhau. Khi chuyển đổi, nhà tái định cư là sản phẩm thuộc sở hữu nhà nước được chuyển sang loại hình nhà ở có thể bán cho người dân. Hành lang pháp lý để thực hiện chuyển đổi chỉ được quy định ở Điểm a, Khoản 1, Điều 124 Luật Nhà ở 2023 và mang tính nguyên tắc, chưa có hướng dẫn chi tiết, nên việc triển khai về trình tự, thủ tục, hồ sơ, giấy tờ gặp nhiều khó khăn.

Bên cạnh đó, một vướng mắc lớn khác là vấn đề định giá. Theo quy định, nhà tái định cư do Nhà nước đầu tư là tài sản công, chịu sự quản lý của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công.

"Khi chuyển đổi sang nhà ở xã hội để bán cho người dân cần phải xác định giá trị tài sản công, làm cơ sở để định giá bán. Đến nay, việc xác định giá trị tài sản công, đặc biệt là quỹ nhà ở tái định cư khi chuyển đổi sang nhà ở xã hội, chưa có quy định rõ ràng để các tổ chức thẩm định giá có đủ cơ sở pháp lý thực hiện", luật sư Tuấn cho biết.

Luật sư Lê Văn Hoan, Đoàn luật sư TP.HCM cũng cho rằng, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không bằng vốn nhà nước được hưởng nhiều ưu đãi, trong đó lớn nhất là được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án.

Còn đối với nhà ở tái định cư thì có thể chủ đầu tư đã phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước (nộp tiền sử dụng đất) khi được phê duyệt, thực hiện dự án. Do đó, cơ cấu hình thành giá thành nhà ở 2 loại hình khác nhau nên có thể giá bán cũng khác nhau. Thông thường giá bán của căn hộ tái định cư sẽ cao hơn so với căn hộ nhà ở xã hội do tiền sử dụng đất chiếm tỷ tệ khá lớn trong giá thành của căn hộ. Như vậy, về căn bản việc chuyển đổi từ nhà ở tái định cư sang nhà ở xã hội thì nhà nước cần phải bù đắp phần chênh lệch (nếu có) cho chủ đầu tư nhà ở tái định cư mà giá trị lớn nhất là tiền sử dụng đất.

"Đây là căn cứ rất thuận lợi để có thể chuyển công năng từ nhà tái định cư sang nhà ở xã hội và Chính phủ cần quy định luôn trong Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở. Như vậy, khung hành lang pháp lý đã có, bài toán cần đặt ra đó là tính toán tiền sử dụng đất như thế nào cho hợp lý khi thực hiện chuyển đổi công năng loại hình nhà ở", luật sư Hoan nhận định.

(Còn tiếp)