Cởi nút thắt để phát triển đồng đều các phân khúc bất động sản

Thị trường bất động sản TP.HCM có sự phân hóa các phân khúc

Thị trường bất động sản TP.HCM đã bước qua vùng đáy và đang dần có tín hiệu phục hồi. Theo đó, nhiều doanh nghiệp sau thời gian nằm im thăm dò thị trường đã dần có các động thái, khởi động các dự án làm ấm thị trường.

Theo dữ liệu của Hiệp Hội bất động sản TP.HCM (HoREA), năm 2024, lĩnh vực bất động sản tại TP.HCM đã tăng trưởng dương trên dưới 9%. Dự tính trong 11 tháng của năm 2024, kết quả doanh thu kinh doanh bất động sản ước đạt 250.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, sự phục hồi của thị trường bất động sản TP.HCM vẫn tồn tại nhiều điểm bất cập, khi có sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm và cả doanh nghiệp cung ứng.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá xét theo loại hình sản phẩm, mặc dù ghi nhận nhiều hơn các sản phẩm thấp tầng mở bán, tuy nhiên, căn hộ chung cư vẫn là loại hình giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng lên tới 70% trong tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024.

Nguồn cung vẫn thiếu các sản phẩm phù hợp, căn hộ chung cư thương mại giá bình dân - nhu cầu chính của thị trường, chính thức "vắng bóng". Nguồn căn hộ giá bình dân chỉ được đóng góp từ các dự án nhà ở xã hội với số lượng có được cải thiện nhưng mới chỉ đạt 13,5% kế hoạch giai đoạn 2021-2025.

Đáng chú ý, nguồn cung căn hộ chung cư mới trong năm 2024 chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang (có giá từ 50 triệu/m2 trở lên), chiếm 65%. Trong cơ cấu nguồn cung căn hộ chung cư chào bán mới, tỷ trọng căn hộ chung cư mới thuộc phân khúc cao cấp trong quý 4/2024 đạt mức 47%, tăng 16% so với cùng kỳ. 

Tỷ trọng phân khúc căn hộ chung cư hạng sang, siêu sang tăng trưởng mạnh, đạt mức gần 27% trong quý 4/2024, tăng 23% so với quý 4 năm 2023. Tính chung năm 2024, toàn thị trường ghi nhận tới gần 10.000 sản phẩm căn hộ chung cư có giá từ 80 triệu/m2 trở lên, tăng gấp hơn 3 lần so với cùng kỳ năm 2023.

Riêng tại TP.HCM, Sở Xây dựng cho biết số lượng sản phẩm nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn được đưa ra thị trường rất ít, liên tục sụt giảm. Cụ thể, năm 2020 có 16.895 căn, năm 2021 có 14.443 căn, năm 2022 có 12.147 căn, năm 2023 có 17.753 căn, 11 tháng 2024 chỉ có 1.611 căn so với năm 2017 đã có đến 42.991 căn, năm 2018 có 28.316 căn, năm 2019 có 23.046 căn.

Phân khúc nhà ở cao cấp liên tục chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trên thị trường nhà ở tại TP.HCM, cụ thể là năm 2020 chiếm 70,6%, năm 2021 chiếm 72%, năm 2022 chiếm 78,3%, năm 2023 chiếm 68,55% và đến năm 2024 chiếm lĩnh hoàn toàn thị trường nhà ở với 100% nhà ở cao cấp.

Theo VARS, việc phát triển nhà ở cao cấp, hạng sang đang khiến thị trường lệch pha khân khúc. Nhu cầu nhà ở chính của thị trường - nhà ở vừa túi tiền không được đáp ứng có thể ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản.

Những "nút thắt" cần tháo gỡ để cân bằng thị trường bất động sản

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS cho rằng, để thị trường phát triển ổn định, bền vững, Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ để thúc đẩy nguồn cung mới vào thị trường, nhất là các sản phẩm nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội.

Thứ nhất, cần tiếp tục rà soát các dự án bất động sản gặp vướng mắc và phân loại theo nhóm nguyên nhân, cơ quan chịu trách nhiệm xử lý đồng thời, kiên quyết thu hồi và xử lý các dự án tồn đọng.

Thứ hai, xây dựng quy định về trình tự, thủ tục định giá chi tiết, cụ thể với từng tình huống nhất định, để các địa phương và công ty thẩm định dễ dàng thực hiện, rút ngắn thời gian xác định giá đất, làm căn cứ tính tiền sử dụng đất đối với các dự án đang triển khai, giúp các dự án dang dở "hồi sinh", đưa nguồn cung mới vào thị trường.

Tiếp theo đó, khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư các dự án bất động sản vừa và nhỏ. Xem xét, nghiên cứu phương án hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho các dự án thuộc phân khúc bình dân để tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp.

Thứ tư, nghiên cứu phương án cho phép các doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án bất động sản có trách nhiệm hoàn thiện nghĩa vụ tài chính trước đó của bên chuyển nhượng, để thúc đẩy dự án triển khai, đưa nguồn cung vào thị trường. Bởi theo quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án đối với Nhà nước.

Với phân khúc nhà ở xã hội, song song với việc tiếp tục thúc đẩy thực thi các quy định pháp luật mới về nhà ở xã hội, tư duy về nhà ở xã hội cần được thay đổi theo hướng chủ động, tích cực hơn. Theo đó, cơ quan quản lý Nhà nước cần quyết liệt trong công tác lập quy hoạch. Yêu cầu các địa phương khẩn trương rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội. Khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội.

Trong khi đó, để cải thiện nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA kiến nghị cần bổ sung thêm quy định cho UBND cấp tỉnh được ưu tiên chấp thuận thí điểm dự án nhà ở thương mại trung cấp hoặc dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. Chủ tịch HoREA cho rằng việc này sẽ giúp tái cấu trúc thị trường với trọng tâm là thị trường nhà ở thương mại để phát triển an toàn, lành mạnh, cân bằng.