Nghịch lý nhà ở TP. HCM, cầu vượt cung nhưng giá vẫn thấp hơn 2023

Phương Thảo Thứ tư, ngày 08/01/2025 07:26 AM (GMT+7)

Trong quý 4/2024, đơn vị nghiên cứu thị trường JLL ghi nhận nhu cầu nhà ở vẫn vượt cung tại Hà Nội và TP. HCM. Đáng chú ý, tại thị trường TP. HCM, dù nhu cầu nhà ở cao nhưng giá bán vẫn ghi nhận thấp hơn năm trước.

Báo cáo về thị trường bất động sản quý 4/2024 về phân khúc nhà ở tại Hà Nội và TP. HCM của đơn vị nghiên cứu thị trường JLL Viet Nam, cho thấy: Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ cao cấp đạt mức 3.124 USD/m2 (hơn 79 triệu đồng/m2), tăng tới 3,8% theo quý và 12,2% theo năm. Hầu hết dự án đang mở bán đều được điều chỉnh tăng, phổ biến từ 3 - 6% so với quý trước.

Năm 2025 dự kiến là năm sôi động của thị trường căn hộ phân khúc Cao tại Hà Nội khi tín hiệu thị trường đang dần tích cực và giá bán sơ cấp được các chủ đầu tư lớn xác lập ở mức cao.

Bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu, JLL Việt Nam chia sẻ

Trong quý 4, JLL vẫn ghi nhận nguồn cầu lớn hơn nguồn cung. Tại Hà Nội, riêng quý 4, thị trường ghi nhận có mở bán 4.006 căn hộ phân khúc cao cấp nhưng lại ghi nhận tới hơn 4.050 căn hộ được giao dịch thành công.

Theo giám đốc khối tư vấn nghiên cứu JLL, năm 2025, nguồn cung và giá bán sẽ đa dạng hơn và có phân hóa theo vị trí, kỳ vọng tiếp cận nhiều đối tượng, đặc biệt đối tượng có nhu cầu ở hoặc đầu tư lâu dài. Tâm lý của người mua sẽ có xu hướng thận trọng và ưu tiên tìm kiếm sản phẩm có giá trị ở thực.

TP. HCM: Cầu nhà ở vượt cung nhưng giá vẫn thấp hơn 2023

Còn tại TP. HCM, số lượng nguồn cung thấp hơn Hà Nội rất nhiều khi chỉ có hơn 470 căn hộ được tung ra thị trường. Tuy nhiên, JJL vẫn ghi nhận tới gần 560 giao dịch thành công.

Giá bán sơ cấp tại thị trường căn hộ cao cấp ghi nhận mức tăng 4% theo quý nhưng giảm 1,7% theo năm, đạt mức 5.004 USD/m2 (khoảng 127 triệu đồng/m2).

JLL dự báo, trong năm 2025, thị trường căn hộ phân khúc cao cấp dự kiến sẽ chào đón khoảng 6.500 - 7.000 căn hộ. UBND TP. HCM đang quyết liệt gỡ vướng pháp lý đối với các dự án trọng điểm: 8 dự án đã được xem xét giải quyết trong năm 2024, và 22 dự án tiếp tục tham mưu xử lý trong năm 2025. Cùng với việc các công trình hạ tầng quy mô lớn được cán đích vào năm sau, thị trường được kỳ vọng sẽ khởi sắc hơn so với năm 2024.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản TP. HCM đang bị thống trị bởi phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu vắng các dự án nhà ở thương mại có giá cả phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân, thị trường dự kiến sẽ đón nhận nhiều nguồn cung trong phân khúc giá thấp hơn trong năm tới. Các dự án này đa phần sẽ nằm ở khu vực ngoài phạm vi 10 km từ trung tâm. Những chính sách bán hàng ưu đãi để đẩy mạnh kích thích nhu cầu người mua dự kiến cũng sẽ tiếp tục trong thời gian tới.

Trong báo cáo mới nhất của HoREA, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho biết, thị trường nhà ở thương mại tại TP. HCM trong 5 năm qua (2020 - 2024) đã cho thấy rất rõ tình trạng sụt giảm rất lớn nguồn cung dự án nhà ở thương mại dẫn đến tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung sản phẩm nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

HoREA dẫn chứng, năm 2020 không có dự án; năm 2021: 7 dự án; năm 2022: 2 dự án; năm 2023: 2 dự án; 11 tháng đầu năm 2024 có 12 dự án (trong đó chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội, chỉ bằng khoảng 1/5 số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư vào các năm trước dịch Covid-19).

Phân khúc nhà ở cao cấp liên tục chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trên thị trường nhà ở tại TP. HCM, cụ thể là năm 2020 chiếm 70,6%; năm 2021: 72%; năm 2022: 78,3%; năm 2023: 68,55% và đến năm 2024 chiếm lĩnh hoàn toàn thị trường nhà ở với 100% nhà ở cao cấp.