Còn 20% người dân không đồng ý mà vẫn thu hồi đất là không đúng chủ trương của Trung ương

Trong kiến nghị gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội góp ý một số nội dung liên quan đến Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đã đề xuất không quy định Nhà nước thu hồi đất đối với "các dự án khác được trên 80% người dân có đất thu hồi đồng ý".

Sửa đổi Luật Đất đai - Tuyệt đối tránh hợp thức hóa các vi phạm pháp luật hiện nay

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho hay, tại phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 9/2022,  Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã có ý kiến và lưu ý, những vấn đề đặt ra nhưng chưa đủ độ chín, chưa đúng với tinh thần nghị quyết Trung ương tuyệt đối không đưa vào dự thảo luật, chỉ thể chế hóa những vấn đề đã chín, đã đủ rõ và Trung ương đã có kết luận.

Theo Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, việc sửa đổi Luật Đất đai phải kế thừa các quy định mang tính chất ổn định của pháp luật đất đai qua các thời kỳ đã được thực tiễn chứng minh là đúng đắn, vận hành thông suốt. Việc sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai để khắc phục các vướng mắc, bất cập trong thực tiễn, nhưng phải đảm bảo tính tổng thể, chiến lược lâu dài và tuyệt đối tránh hợp thức hóa các vi phạm pháp luật hiện nay.

"Mọi đề xuất, quy định đưa vào dự án luật phải đánh giá rất kỹ lưỡng, trên tinh thần vì lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích của cộng đồng, lợi ích của doanh nghiệp, lợi ích của người dân, quyền và lợi ích hợp pháp của từng chủ thể", Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, nhấn mạnh.

Đặc biệt, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ  cũng nhấn mạnh về quy định Nhà nước thu hồi đất đối với "các dự án khác được trên 80% người dân có đất thu hồi đồng ý" (tại khoản 5 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). 

Theo Chủ tịch Quốc hội, còn 20% chưa đồng ý mà áp dụng cơ chế hành chính để thu hồi đất, như vậy là không được.

"Dân sự là dân sự, hành chính là hành chính, không thể cộng vào để thu hồi đất. Quy định như vậy là chung chung, không đúng chủ trương của Trung ương", ông Huệ nói. 

Tiếp thu ý kiến chỉ đạo này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA đề xuất, cần bỏ quy định này và nhà đầu tư có trách nhiệm tiếp tục thực hiện phương thức tự thỏa thuận với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất còn lại để tạo lập quỹ đất đầu tư, do nhà đầu tư đã tự nguyện lựa chọn phương thức này.

"Rõ ràng, quy định '80% người dân đồng ý' là chưa chặt chẽ, vì có thể 80% người dân đồng ý chỉ chiếm phần nhỏ diện tích dự án, trong lúc '20% người dân không đồng ý' có thể chiếm tỷ lệ diện tích lớn hơn", Chủ tịch HoREA phân tích.

Gỡ khó cách nào nếu 20% người dân không đồng ý?

Để gỡ khó các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 80% người dân và 80% diện tích đất dự án trở lên, nhưng không thể thỏa thuận để nhận chuyển nhượng phần diện tích đất còn lại dẫn đến việc giải phóng mặt bằng dở dang, HoREA đề nghị xem xét thực hiện một trong 2 giải pháp để xử lý.

Giải pháp 1: Nhà nước xem xét cho phép nhà đầu tư được điều chỉnh ranh đất dự án trong phạm vi phần đất đã giải phóng mặt bằng và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/2000 để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Giải pháp 2: Trong trường hợp không thực hiện được giải pháp 1 thì đề nghị Nhà nước thực hiện quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 65 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đối với "dự án tái điều chỉnh đất đai để chỉnh trang và đô thị, khu dân cư nông thôn". Đặc biệt là thực hiện phương thức "góp vốn bằng quyền sử dụng đất" quy định tại Điều 68 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hoặc phương thức người sử dụng đất "góp quyền sử dụng đất" quy định tại khoản 4 Điều 169 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Trong trường hợp này thì tổ chức kinh tế đã có quyền sử dụng đất cũng phải chấp hành, thực hiện quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền tương tự như người sử dụng đất khác trong khu vực dự án. 

Tổ chức kinh tế đã có quyền sử dụng đất có quyền tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án tái điều chỉnh đất đai để chỉnh trang và đô thị, khu dân cư nông thôn.

Theo HoREA, cách làm này vừa xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh; vừa tạo được nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, bởi lẽ "100% chênh lệch địa tô" sẽ được bổ sung vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng thì sẽ được người có đất bị thu hồi dễ "đồng thuận" vì không còn xảy ra tình trạng phần lớn "chênh lệch địa tô rơi vào túi tư nhân" như cách làm trong những năm trước đây.

"Thực hiện cách làm này sau một quá trình 5-10 năm thì phương thức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư sẽ trở thành phương thức chủ yếu để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư dự án như định hướng của Nghị quyết số 18-NQ/TW", ông Châu khẳng định.