Đánh thuế sở hữu bất động sản thứ 2 tại TP.HCM khiến nhà đầu tư "dè chừng" hơn

Đánh thuế sở hữu bất động sản thứ 2 làm giảm thanh khoản thị trường

Nội dung dự thảo nghị quyết thay thế Nghị quyết 54 đã trình Bộ Kế hoạch và Đầu tư, UBND TP.HCM TP.HCM kiến nghị 2 phương án. Bao gồm: tăng thu thuế nhà, đất mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng (phương án 1); hoặc thu thuế bất động sản thứ 2 trở lên (phương án 2) như tăng lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động này, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Cụ thể, là tăng lệ phí trước bạ chuyển nhượng nhà, đất thứ hai lên 2% giá chuyển nhượng (hiện nay là 0,5%).

Trong đó, UBND TP.HCM lựa chọn phương án 2 với các ưu điểm có thể xem xét điều chỉnh hành vi đầu cơ nhà đất trên địa bàn để làm cơ sở, tiền đề cho việc ban hành sắc thuế mới. Chính sách này cũng giúp điều tiết được hành vi của một bộ phận trong việc quản lý, sử dụng nhà đất trên địa bàn. Tạo thêm cơ sở thực tiễn khi tổng kết, đánh giá việc ban hành chính sách để điều tiết hành vi đầu cơ nhà đất...

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia lo ngại việc đánh thuế này có thể gây tác động đối với thị trường bất động sản TP.HCM. Thực tế, từ nửa cuối năm 2022, bất động sản TP.HCM đã lâm vào cảnh "ảm đạm" do phải đối mặt với nhiều khó khăn. Việc thắt chặt tín dụng cùng điểm nghẽn pháp lý đã giáng đòn nặng nề vào thị trường khiến thanh khoản lao dốc. Nhiều công ty, doanh nghiệp bất động sản lâm vào cảnh lao đao vì không tìm được khách hàng, cá biệt có doanh nghiệp đến vài tháng không thực hiện nổi 1 vài giao dịch.

Trong bối cảnh nhiều khó khăn, thách thức như vậy, các chuyến gia lo ngại nếu áp việc đánh thuế sở hữu bất động sản thứ 2 sẽ khiến thị trường khó khăn chồng chất. 

Bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng đánh thuế sở hữu bất động sản thứ hai có thể gây ra sự suy giảm thanh khoản của thị trường trong ngắn hạn do tình trạng mất cân đối giữa giá mua và giá bán. Khi đó, người mua phải cân nhắc phần thuế mới và người bán để đảm bảo lợi nhuận sẽ cộng thêm giá trị của phần thuế này.

Việc đánh thuế bất động sản thứ hai sẽ có ảnh hưởng lớn đến thị trường. Việc tăng giá bất động sản dẫn đến tình trạng đầu cơ, bỏ hoang nhà không sử dụng, do đó, đánh thuế với căn nhà thứ hai sẽ buộc các nhà đầu tư phải có chiến lược sử dụng tài sản một cách hiệu quả trong thời gian nắm giữ tài sản do có tác động áp lực tài chính mới.

Trong khi đó, ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc R&D DKRA Group cho rằng thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn nếu đề xuất thông qua, trong ngắn hạn sẽ làm cho sức cầu thị trường vốn đã rất thấy sẽ sụt giảm tiếp, nhà đầu tư sẽ "dè chừng" hơn trong quyết định đầu tư, kéo dài thời gian hồi phục của thị trường.

Đối với địa phương được chọn thí điểm như TP.HCM, nếu đề xuất thông qua ngay lúc này có thể làm thị trường bất động sản TP.HCM có thể rơi vào trạng thái lê liệt kéo dài do nhà đầu tư cân nhắc lựa chọn đầu tư vào thị trường khác thay vì chọn TP.HCM để phải chịu thêm một khoản thuế.

Việc lo ngại khi TP.HCM thí điểm thực hiện việc thu thuế này thì dòng tiền đầu tư sẽ chảy ra các tỉnh/thành lân cận là hoàn toàn có thể xảy ra. Bởi nhà đầu tư sẽ cân nhắc khi chi phí vốn bỏ ra sẽ tăng khi bị đánh thuế, điều này sẽ làm ảnh hưởng lợi nhuận kỳ vọng.

Ông Thắng cho rằng, nếu thí điểm thu thuế bất động sản thứ 2 tại TP.HCM chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư cũng như thị trường bất động sản. Vấn đề ít hay nhiều phụ thuộc vào chính sách thuế áp dụng. Để hạn chế tác động đến thị trường cần có lộ trình cụ thể, tránh trường hợp áp dụng đột ngột gây sốc thị trường nhất giai đoạn khó khăn như hiện nay. Cùng với, có bảng biểu thuế phù hợp với từng phân khúc, vị trí, và diện tích bất động sản.

Cần xây dựng lộ trình nếu đánh thuế sở hữu bất động sản thứ 2

Ông Lê Quốc Kiên - một nhà đầu tư bất động sản kì cựu tại TP.HCM cho rằng, việc đánh thuế bất động sản nên nghiên cứu kỹ và áp dụng cùng lúc, tránh chỗ làm trước chỗ làm sau. Điều này tạo sự công bằng, tránh sự dịch chuyển đầu cơ từ khu vực này sang khu vực khác.

Bất động sản càng gần trung tâm càng có giá trị sử dụng thực cao. Bất động sản càng ở xa càng có giá trị sử dụng thấp, đa số mang tính đầu cơ ngắn hạn hay tích trữ lâu dài. Do đó, nếu thí điểm áp dụng thuế bất động sản thứ 2 ở trung tâm trước sẽ làm tiền vào bất động sản có xu hướng dịch chuyển sang các khu vực xa, đi ngược lại với mục tiêu ban đầu là hạn chế đầu tư và nâng cao nhu cầu sử dụng thực.

Cũng chia sẻ về vấn đề này, ông Võ Hồng Thắng cho rằng cần có lộ trình cụ thể, có thể là 3 – 5 năm đến ở các thành phố lớn như: TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ,… "Việc thu thuế bất động sản thứ 2 trở đi là bài toán phức tạp cần có tính toán cụ thể để tránh bất công bằng xã hội. Tôi cho rằng điểm mấu chốt lớn nhất ở đây là "vấn đề về cơ sở dữ liệu quốc gia về quản lý đất đai bao gồm "người sở hữu" và "định giá bất động sản (bao gồm đất và tài sản gắn liền trên đất", từ đó mới xác định những người sở hữu bất động sản thứ 2 và thuế người sở hữu phải đóng. 

Bên cạnh đó cần tính toán mức thuế làm sao cho phù hợp nhằm hạn chế đầu cơ, để bất động sản không bỏ hoang, đưa vào khai thác, nhưng không quá cao để tránh bóp nghẹt thị trường. Bởi thị trường bất động sản cũng là một thị trường hàng hóa, nếu can thiệp quá thô bạo sẽ tác động đến hàng chục ngành nghề khác", ông Thắng nhấn mạnh.

.