Đấu giá đất thành cuộc chơi nghìn tỷ, người dân và Nhà nước "trắng tay", luật vô hiệu?

Mới đây, Chính phủ đã thống nhất xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 4 vào tháng 10/2022 nhằm khắc phục những hạn chế, tạo ổn định và minh bạch cho thị trường bất động sản. 

Thực tế, trong mấy năm qua, những hành vi trên thị trường bất động sản đã khiến cho luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng như Luật Nhà ở (sửa đổi) không theo kịp và dường như không thể can thiệp được. Mà gần đây nhất, cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm với giá cao kỷ lục, nhưng sau đó công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh và Công ty TNHH Đầu tư Phát triển và Thương mại Bình Minh bỏ cọc khiến dư luận không ít những bình luận. Dù có nhiều ý kiến nhưng cái mà mọi người đều có thể thấy được đó là Nhà nước thì mất đi thời gian, cơ hội còn giá đất xung quanh theo đó đã tăng một cách chóng mặt khiến cho dân nghèo ít có cơ hội tiếp cận. Mặc dù thấy rõ điều đó nhưng luật hiện hành về bất động sản hiện nay lại không thể can thiệp hay điều chỉnh hành vi vì họ xét cho cùng không sai luật. Với thực tế đó, cần điểm lại những hạn chế của luật cũ và sửa đổi thế nào để luật mới có thể điều chỉnh được hành vi của nhà đầu tư tham gia thị trường. 

Trước thực tế đó, Dân Việt điểm lại những bất cập mà Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hiện hành.

Luật Nhà ở ra đời, người nghèo càng khó mua nhà

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được Quốc hội thông qua vào năm 2014 và có hiệu lực chính thức vào năm 2015. Hai luật này được đưa vào thực thi pháp luật đến nay đã được 6 năm và nhờ đó lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản đã đạt được một số kết quả tạo ra nhà ở cho đối tượng người nghèo, người có thu nhập thấp, nhưng vẫn khan hiếm nguồn cung.

Cần phải khẳng định rằng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã tác động rất lớn tới đối với thị trường bất động sản và nhà ở trong những năm qua, song vẫn còn những bất cập.

Song song với đó vẫn còn tồn tại hạn chế do một số quy định của Luật Nhà ở và Kinh doanh bất động sản không còn phù hợp. Trên thực tế, vẫn có một số quy định còn chung chung, chưa cụ thể, quá trình thực hiện gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.

Điển hình là các quy định về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, đặc biệt là phát triển nhà ở xã hội.

Lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản đã tạo ra nhiều nhà ở trên khắp mọi miền tổ quốc, tuy nhiên, Nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ lại khan nguồn cung khiến cho nhiều dự án tăng giá nhà quá cao so với thu nhập của người nghèo, người có thu nhập thấp.

Sở dĩ nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ khan hiếm là do các chủ đầu tư không "mặn mà" với phân khúc có lợi nhuận thấp, chính sách ưu đãi không nhiều. Do đó, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cần phải thay đổi tuy duy đầu tư của chủ đầu tư dự án để cân bằng giữa nguồn cung và cầu khi phát triển dự án.

Minh chứng cho những bất cập cần phải sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã thể hiện rõ tại báo cáo của Bộ xây dựng, trong quý 2/2021, cả nước chỉ có 3 dự án nhà ở xã hội với 1.766 căn được cấp phép mới tại Đà Nẵng, Thanh Hóa và Lạng Sơn. Bên cạnh đó, các tỉnh, thành phố đang có 94 dự án với 123.085 căn đang triển khai, tập trung chủ yếu tại Bình Dương, Đồng Nai, Hà Nội và Thanh Hóa.

Hầu hết dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại các thành phố trọng điểm được đầu tư xây dựng để bán, diện tích căn hộ từ 50-70 m2 với mức giá bán dao động dưới 20 triệu/m2.

Theo khảo sát của PV Dân Việt, tại thị trường TP.Hà Nội một số ít dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có mức giá bán bình quân từ 14 - 20 triệu đồng/m2 như: Nhà ở xã hội IEC Thanh Trì; Ecohome tại Bắc Cổ Nhuế - Chèm; Dự án nhà ở xã hội CT4 Kim Chung, Đông Anh...

Bên cạnh các dự án nhà ở xã hội đang triển khai, những căn hộ nhà ở xã hội trước được bán đến 9 triệu đồng/m2, nhưng nay sau 5 - 10 năm sử dụng nhiều nơi rao bán tăng gấp nhiều lần so với giá bán ra thời điểm đầu ở mức 21 - 24 triệu đồng/m2, dự án đã sử dụng hơn 5 năm giá cũng tăng cả chục triệu đồng mỗi m2…Hay là dự án nhà ở CT19 Kiến Hưng cũng có giá tương đương 20 triêu/m2.

Việc giá nhà tăng cao do nhu cầu lớn của người dân, nhưng dự án được xây dựng lại tỷ lệ nghịch so với nhu cầu đã khiến người nghèo, người có thu nhập thấp thiệt thòi.

Không đẩy rủi ro cho khách hàng

Tại sao lại có sự bất bình đẳng mất cân đối như vậy? Thực tế nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ khan hiếm nguồn cung khi các chủ đầu tư không "mặn mà" với phân khúc có lợi nhuận thấp, chính sách ưu đãi không nhiều.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản có dấu hiệu suy giảm từ cuối năm 2018, khi dòng vốn vào bất động sản bị thắt chặt.

Trong năm 2019 - 2020 chịu tác động từ hoạt động rà soát, kiểm tra, siết chặt triển khai thủ tục pháp lý các dự án bất động sản trên phạm vi cả nước, dẫn đến nguồn cung sản phẩm mới ra thị trường tụt dốc thê thảm. Theo đó, loại hình căn hộ có mức giá bình dân tiếp tục hầu như không còn xuất hiện trên thị trường, dù nhu cầu của người dân rất lớn.

Tất cả những bất cập này cũng có nguyên nhân đến từ Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ năm 2015 quy định không bắt buộc phải kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản. Nghĩa là chủ đầu tư có thể gửi hàng hóa qua sàn hoặc trực tiếp bán cho khách hàng.

Quy định cho phép chủ đầu tư được tự bán hàng đã gây ra nhiều bất ổn cho thị trường và trên thực tế hầu hết các chủ đầu tư đều bán hàng qua sàn nhưng có nhiều trường hợp lại lợi dụng để nâng giá, găm hàng.

Việc găm hàng đã tạo ra thị trường khan hiếm căn hộ tạo ra giá trị bất động sản ngày càng lớn, nếu chúng ta không có các quy định bán hàng bảo đảm khách quan, minh bạch, công khai và bảo đảm tính pháp lý thì sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng và gây nhiễu loạn thị trường. Đặc biệt, nhiều dự án còn bị chủ đầu tư "treo đầu dê, bán thịt chó" khiến người mua nhà bức xúc.

Hay tình trạng "thổi giá đất" khiến giá nhà tăng cao cũng khiến cho giá nhà cũng theo đó leo cao, đẩy người nghèo vào tình thế khó mua được nhà. 

Bộ Xây dựng cần phải có các quy định cụ thể về cách thức, quy trình bán hàng, việc quản lý các thông tin về bất động sản để bảo đảm thị trường ngày càng minh bạch, tránh gây ra các rủi ro pháp lý cho khách hàng.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản còn bộc lộ nhiều nhược điểm khi người bán lợi dụng sự không hiểu biết về thông tin, các vấn đề liên quan đến bất động sản để khi bán hàng đẩy rủi ro cho người mua.

Bên cạnh người môi giới có trình độ, có kỹ năng chuyên môn, được đào tạo bài bản thì cũng có những trường hợp môi giới theo mùa vụ, không có kiến thức, kỹ năng, không có chứng chỉ hành nghề, không thực hiện đúng mục tiêu đó là bảo đảm quyền lợi cho khách hàng mà lại gây cho khách hàng nhiều rủi ro, với mục đích kiếm lời cho bản thân.

Qua đó, Bộ Xây dựng cũng cần phải có những quy định cụ thể hơn để thúc đẩy lực lượng môi giới phát triển nhưng hoạt động của họ cũng phải tuân thủ các quy định, việc bảo đảm quyền lợi của khách hàng phải được đặt lên hàng đầu. Cần phải có quy định yêu cầu nhân viên môi giới bất động sản bắt buộc hiểu biết pháp luật, có kỹ năng hành nghề.

Tất cả những bất cập của thị trường, với trách nhiệm của mình, Bộ Xây dựng cần phải có giải pháp cụ thể và đưa được vào luật mới nhằm hạn chế tình trạng thổi giá đất, quản lý được hành vi của người tham gia thị trường.