Đầu tư bất động sản trung tâm dữ liệu, xu hướng mới nhiều tiềm năng

Nhu cầu ngày càng cao

Mới đây, JLL Việt Nam đã đưa ra phân tích đánh giá tiềm năng về việc đầu tư các trung tâm dữ liệu trong bối cảnh chuyển đổi số.

Sự bùng nổ các mạng xã hội, các dịch vụ video trực tuyến và ảnh số, cộng với sự gia tăng của di động thông minh, email và lướt web đang tạo ra lượng thông tin số lớn chưa từng có. Đó là lý do khai sinh ra khái niệm dữ liệu mới "zettabyte".

Hiện nay, livestream, phim ảnh hay những cuộc họp trực tuyến đang khiến con người sử dụng nhiều dữ liệu nhiều hơn bao giờ hết. Theo báo cáo của Cisco (công ty hàng đầu thế giới về công nghệ thông tin và kết nối mạng), đại dịch Covid-19 bùng nổ vào đầu năm 2020 đã làm thay đổi nhiều hoạt động hàng ngày của con người, từ vật lý sang kỹ thuật số.

Năm 2021, Cisco dự báo lưu lượng truy cập internet toàn cầu sẽ tăng gấp ba so với 2016 và đạt 3,3 zettabyte hàng năm, trong đó, lượng truy cập vào video trực tuyến (bao gồm cả Nextflix và YouTube) chiếm đến 82%.

Theo phép toán của Cisco, số lượng thiết bị được kết nối mạng vào năm 2021 sẽ nhiều hơn ba lần dân số toàn cầu là 27,1 tỷ thiết bị, 43% trong số đó là kết nối di động.

Bà Trang Bùi - Giám đốc Cấp cao Thị trường Việt Nam của JLL cho biết: "Sự phổ biến truy cập internet trực tuyến, thêm vào đó, các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực tài chính, sức khỏe, bán lẻ và tư vấn không còn mặn mà với mô hình máy chủ tự quản lý, cũng đang tìm cách dịch chuyển dữ liệu sang các giải pháp điện toán đám mây, và những sáng kiến về các thiết bị Internet of Things (IoT) là những nguồn chính thúc đẩy nhu cầu về trung tâm dữ liệu ngày càng tăng".

Trung tâm dữ liệu là một phần tất yếu của mọi loại hình kinh doanh, dịch vụ cho thuê các cở sở hạ tầng để đặt máy chủ nhằm lưu trữ dữ liệu, phân tích dữ liệu, xử lý và truyền tải các dịch vụ kỹ thuật số và nhiều hơn nữa, được phân loại thành 4 bậc phục vụ các nhu cầu khác nhau.

Khi nền kinh tế toàn cầu đang chịu nhiều áp lực và kể từ khi đại dịch bùng phát, các nhà đầu tư bất động sản đang tìm kiếm những chiến lược phòng thủ giúp họ an toàn vượt qua thời kỳ suy thoái. Bất động sản trung tâm dữ hiện đang đứng đầu danh sách quan tâm của các nhà đầu tư.

Tiềm năng lớn

Thời gian gần đây, JLL nhận được nhiều yêu cầu thuê đất hoặc thuê tòa nhà cho việc xây dựng và phát triển các trung tâm dữ liệu bậc 3 hoặc bậc 4. Thống kê cho thấy phần lớn các yêu cầu diện tích rơi vào khoảng 10.000 - 30.000 m², chủ yếu đến từ các nhà đầu tư có nền tảng hoạt động trong lĩnh vực công nghệ và viễn thông đến từ châu Mỹ, Ấn Độ, Nhật Bản.

Việt Nam hiện chưa có trung tâm dữ liệu nào được xây dựng theo chuẩn bậc 4, trong khi đó, đã có khoảng 5 trung tâm dữ liệt đạt chuẩn bậc 3, phần lớn được vận hành bởi các tập đoàn viễn thông trong nước.

Theo JLL, tốc độ tăng trưởng của khối lượng dữ liệu sẽ tiếp tục theo cấp số nhân, và điều này hứa hẹn một tương lai tươi sáng đầy tiềm năng cho thị trường trung tâm dữ liệu.

"Một điểm thu hút khác đối với các nhà đầu tư là những gói hợp đồng cho thuê dài hạn, và nhu cầu thuê cũng ít bị ảnh hưởng bởi chu kỳ bất động sản truyền thống, giúp nhà đầu tư hưởng lợi ích ổn định và lâu dài hơn", bà Trang Bùi nhận định.

Theo bà Trang, lợi nhuận khi chào bán các trung tâm dữ liệu có xu hướng cao hơn so với các lĩnh vực bất động sản truyền thống. Minh chứng là, trong khi thị trường ủy thác đầu tư bất động sản nói chung đã giảm 12% trong năm nay, tín thác đầu tư bất động sản vào trung tâm dữ liệu đã phát triển mạnh, tăng trung bình khoảng 25%.

Tuy nhiên, các chuyên gia bất động sản cũng lưu ý các nhà đầu tư phân khúc sẽ phải đối mặt nhiều thử thách. Điển hình là vấn đề chi phí xây dựng trung tâm dữ liệu cao hơn nhiều lần so với nhà kho hoặc tòa nhà văn phòng truyền thống. Do đó, nhà đầu tư cần phải tìm hiểu rõ các nguyên tắc cơ bản về thị trường, khả năng tài chính và các quy định ở địa phương đang hoạt động.

Ngoài ra, các vấn đề đảm bảo đầy đủ nguồn điện cấp ổn định, xử lí lượng lớn khí thải CO₂ do các trung tâm dữ liệu thoát ra môi trường cũng là vấn đề nhà đầu tư cần quan tâm.