Địa ốc đón Tết: “Tôm hùm” mất thế, “cơm bụi” lên ngôi

Gió đã đổi chiều

Các báo cáo thị trường quý 3.2016  tại TP.HCM cho thấy, phân khúc cao cấp sau thời gian dài ở đỉnh cao đã sang chu kỳ giảm, nhường chỗ cho những phân khúc thấp hơn.

Theo CBRE Việt Nam, quý 3.2016 có 8.016 căn hộ mới từ 23 dự án. Trong đó, có 13 dự án mới hoàn toàn và 10 dự án là chào bán giai đoạn sau. Con số này giảm 17% so quý trước và giảm 27% so cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới của phân khúc trung cấp chiếm tỷ lệ cao nhất, chiếm khoảng 68% tổng nguồn cung mới. Tiếp theo là phân khúc cao cấp với 29% tổng nguồn cung mới.

Ngay ở những “điểm sôi” của thị trường, trước đây có phân khúc cao cấp thống lĩnh thì nay đã có dòng sản phẩm giá thấp hơn soán ngôi. Đơn cử như tại khu Đông, sự xuất hiện của La Astoria trên đường Nguyễn Duy Trinh, quận 2 với giá chỉ 765 triệu đồng/căn hút cả người mua nhà lẫn nhà đầu tư thứ cấp. Giao dịch sôi động khiến “dân buôn” kiếm lời 20% giá trị trong thời gian ngắn.

Tại khu Nam, sức tiêu thụ của phân khúc cao cấp chững lại sau sự cố “mùi hôi Đa Phước”. Tuy nhiên, các chuyên gia nhìn nhận đây là “cú sốc phản vệ” tự nhiên của thị trường khi nguồn cung căn hộ cao cấp dội hàng. Dòng sản phẩm trung cấp vươn lên chiếm lĩnh. Bản thân các chủ đầu tư cũng tự chuyển mình.

Hấp lực lớn ở khu Nam vẫn nằm ở các dự án đắc địa và có giá trị vượt trội. Đơn cử như The Pegasuite tại đường Tạ Quang Bửu, quận 8. Nằm ở vị trí trung tâm quận 8 trên trục đường “xương sống” của đô thị đang phát triển mạnh mẽ, The Pegasuite không chỉ có vị thế “nhất cận thị, nhị cận giang”, mà được thừa hưởng hạ tầng nội khu hành chính sầm uất nhất quận 8.

The Pegasuite có 1.150 căn hộvà hệ thống nhà phố Thượng Phát dọc theo hai hướng mặt tiền đường lớn Tạ Quang Bửu – Bình Đăng với 69 căn. Toàn bộ dự án được thiết kế theo tiêu chí kiến trúc kiểu mẫu của Đức. Bên trong dự án có chuỗi tiện ích hoàn hảo từ nhà trẻ, hồ bơi, phòng tập gym đến trung tâm thương mại… Sở hữu hàng loạt giá trị vượt trội nhưng chủ đầu tư chỉ bung mức giá từ 1,1 tỷ đồng/căn, tạo nên cơn sốt mới tại khu vực quận 8.

Tín hiệu lành

Dự báo của CBRE, với số lượng 40 nghìn căn hộ sẽ bung ra trong thời gian tới, sức ép về thanh khoản là không hề nhỏ. "Trong một thị trường mà người mua ngày càng am hiểu và có nhiều sản phẩm cạnh tranh thì để đạt được kết quả kinh doanh tốt, các chủ đầu tư chắc chắn sẽ phải tạo ra sự khác biệt cho sản phẩm của mình”- Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE, nói.

Theo bà Dung, những chủ đầu tư biết thay đổi để phù hợp với thị trường và “khẩu vị” khách hàng mới thành công. Sự hào hứng của thị trường đang nằm ở phân khúc trung cấp và bình dân. Các chủ đầu tư có vẻ cũng đã dần nắm bắt được xu hướng này để điều chỉnh dòng sản phẩm.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu nhận định: Sự lên ngôi của dòng sản phẩm trung cấp, bình dân ngay tại “lãnh địa” của dòng căn hộ cao cấp như khu Đông hay khu Nam là một tín hiệu đáng mừng. Điều đó chứng minh thị trường đang có xu hướng đi vào thực chất, phục vụ người có nhu cầu ở thật thay vì chạy đua đầu tư kiếm lời, tạo thanh khoản ảo dễ dẫn tới bong bóng.

Không chỉ đầu tư sản phẩm hợp lý. Nhiều chủ đầu tư còn xây dựng được chính sách đặc thù. Đơn cử như Himlam và Đại Quang Minh xây nhà xong mới bán. La Astoria hoàn thiện 70% mới huy động vốn người mua. Hoặc The Pegasuite trao sổ hồng vĩnh viễn ngay khi nhận nhà. Đây là những tín hiệu tích cực, không chỉ chứng minh năng lực của chủ đầu tư mà còn định hình cho xu hướng phát triển bền vững, trong đó người mua nhà là đối tượng được thụ hưởng.

“Mỗi khi có một sản phẩm mới có giá trên dưới 1 tỷ đồng, bản thân tôi cũng vui mừng không khác gì người mua nhà. Vì đây mới là sản phẩm thật, đáp ứng nhu cầu thật của đại bộ phận người dân thành phố.  Xu hướng này cũng mang lại hy vọng đưa thị trường về giá trị thật, bền vững hơn”- ông Châu nói.