Điều kiện thuê đất nông nghiệp theo Luật mới

Đối tượng được thuê đất nông nghiệp

Theo quy định tại Điều 5, Luật Đất đai 2013 thì đối tượng được thuê đất nông nghiệp bao gồm hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các tổ chức kinh tế (người thuê đất)… 

Tuy nhiên, theo Điều 56 của Luật Đất đai, họ chỉ được thuê đất trong các trường hợp sau:

Hộ gia đình, cá nhân: Sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao; sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

Điều kiện để thuê đất nông nghiệp

Không chỉ thuê đất nông nghiệp mà ngay cả khi thuê các loại đất khác thì người được Nhà nước cho thuê đất phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 58, Luật Đất đai 2013, gồm:

a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Đặc biệt đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định cho thuê đất khi có một trong các văn bản sau đây:

–  Văn bản chấp thuận của Thủ tướng đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

–  Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

Thông tin chi tiết về điều kiện được thuê đất được quy định rõ tại Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Lưu ý, khi chuyển  mục đích sử dụng đất phải thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật và phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Điều 57, Luật Đất đai). 

Đặc biệt đối với đất nông nghiệp thì quy định này càng chặt chẽ hơn, cho dù việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất vẫn nằm trong nhóm đất nông nghiệp nhưng vẫn phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trong các trường hợp sau:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

Nghĩa vụ của người thuê đất nông nghiệp

Quyền, nghĩa vụ của người thuê đất không tách rời quyền, nghĩa vụ của  người sử dụng đất nói chung. Bởi vậy Luật Đất đai đã dành hẳn 1 chương với 29 điều (Chương XI, từ điều 166 đến Điều 194) để quy định về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó có quyền, nghĩa vụ của người thuê đất là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức… Mỗi đối tượng thuê thì có những quy định tương ứng.

– Về quyền: Người thuê đất có quyền chung của người sử dụng đất, quy định tại Điều 166, trong đó có quyền được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, được hưởng thành quả lao động, đầu tư trên đất, quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất…khi thực hiện những quyền này phải tuân thủ những điều kiện quy định tại mục 5, Chương XI như người thuê đất muốn chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi thì phải có Giấy chứng nhận; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất…

+ Riêng đối với đất trồng lúa, pháp luật còn quy định một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Để biết cụ thể trường hợp nào người sử dụng đất không được thực hiện quyền này, các bạn tham khảo Điều 191, Luật Đất đai.

– Về nghĩa vụ: Người sử dụng đất phải thực hiện quy định tại Điều 170, như sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; giao lại đất khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng…