Dự án Sài Gòn One Tower trên 'đất vàng' Quận 1 đấu giá bao năm… vẫn ế, đâu là nguyên nhân?

Đây là nhận định của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), liên quan đến dự án "đất vàng" Sài Gòn One Tower đã "trơ gan cùng tuế nguyệt" gần chục năm qua. Theo ông Châu, cần bổ sung cách tính thời hạn sử dụng đất từ thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì mới hấp dẫn được nhà đầu tư.

Đấu giá nhiều năm vẫn… ế, đây là cách giải quyết

Theo ông Lê Hoàng Châu, cách tính thời hạn sử dụng đất của Luật Đất đai 2013 chưa đầy đủ và chưa sát với thực tiễn.

Cụ thể, với dự án Sài Gòn One Tower, nếu tính theo quy định của Luật Đất đai 2013, thời gian sử dụng đất của dự án này chỉ còn 39 năm (phải trừ đi 11 năm do đã có quyết định giao đất từ năm 2008). Do đó, cần bổ sung cách tính thời hạn sử dụng đất từ thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc loại đất được giao, thuê đất có thời hạn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Ví dụ: dự án có thời hạn sử dụng đất 50 năm, bị "trùm mền" 10 năm mới được chuyển nhượng, thì đề nghị cho bên nhận chuyển nhượng được sử dụng đất 50 năm, để khuyến khích các nhà đầu tư mua lại các dự án "trùm mền".

Với các trường hợp khác là đất - dự án mà nhà nước đấu giá, phía HoREA đưa ra 3 cách tính thời hạn sử dụng đất để hấp dẫn nhà đầu tư tham gia đấu giá hơn.

Cách tính thứ nhất, là tính thời hạn sử dụng đất từ thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nghĩa là, như trường hợp của Sài Gòn One Tower - bị "trùm mền" 11 năm mới được chuyển nhượng, thì đề nghị cho bên nhận chuyển nhượng được sử dụng đất 50 năm, để khuyến khích các nhà đầu tư mua lại Sài Gòn One Tower  nói riêng, hoặc các dự án "trùm mền" khác.

Cách thứ 2, bổ sung cách tính thời hạn sử dụng đất từ thời điểm trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Theo đó, dự án Sài Gòn One Tower nếu được tính lại thời hạn 50 năm kể từ ngày trúng đấu giá, thì giá khởi điểm đấu giá có thể được xác định cao hơn 6.110 tỷ đồng, đảm bảo được lợi ích các bên có liên quan. Trong đó, có lợi ích của ngân hàng có tài sản bảo đảm của khoản "nợ xấu" và hấp dẫn được nhiều nhà đầu tư tham gia đấu giá.

Cách thứ 3, bổ sung cách tính thời hạn sử dụng đất từ thời điểm hoàn thành đầu tư xây dựng, đưa dự án vào sử dụng, khai thác kinh doanh.

Cơ sở của cách tính này là do một dự án bất động sản, nhà ở thường phải mất thời gian khoảng trên dưới 3 năm để thi công xây dựng các công trình (để có đủ điều kiện để được huy động vốn). Do vậy, việc tính thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất là chưa hợp tình hợp lý, mà nên tính từ thời điểm hoàn thành xây dựng đưa dự án vào sử dụng, hoặc đủ điều kiện để huy động vốn.

"Nhà nước nên quy định thêm 3 cách tính thời hạn sử dụng đất như trên, để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét áp dụng cho phù hợp với từng trường hợp, có như vậy mới hấp dẫn nhà đầu tư tham gia đấu giá các dự án 'trùm mền', đặc biệt là các dự án là nợ xấu mà các ngân hàng thanh lý" - ông Châu nói thêm.

Nhiều "bất cập" trong khâu định giá, thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản

Theo HoREA, hiện vẫn còn nhiều bất cập trong khâu định giá, thẩm định giá tài sản đảm bảo là BĐS của các ngân hàng. Cụ thể, trong điều kiện thị trường BĐS bình thường, đối với đa số người có tài sản thế chấp thường được ngân hàng nhận thế chấp định giá bằng khoảng 60% giá trị thật và được cho vay bằng khoảng 60% giá trị tài sản được định giá.

Trong điều kiện bình thường, tài sản bảo đảm có giá trị 100 tỷ đồng, thường chỉ được ngân hàng định giá 60 tỷ đồng và chỉ cho vay 36 tỷ đồng. Người vay không trả được nợ, có nguy cơ bị mất tài sản thế chấp có giá trị 100 tỷ đồng.

Tuy nhiên, trong điều kiện thị trường BĐS bị khủng hoảng, người có tài sản đảm bảo càng thiệt thòi hơn. Theo đó, tài sản thế chấp chỉ được định giá bằng khoảng 45-50% giá trị; khoản cho vay bằng 60% giá trị tài sản được định giá. Ví dụ, tài sản bảo đảm có giá trị 100 tỷ đồng, chỉ được ngân hàng định giá 45-50 tỷ đồng và chỉ cho vay 27-30 tỷ đồng.

Khi người vay không trả được nợ, có nguy cơ bị mất tài sản thế chấp có giá trị 100 tỷ đồng.

"Với cách định giá tài sản bảo đảm như trên của các tổ chức tín dụng thì người vay tiền có "rủi ro" bị thiệt hại rất lớn", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận xét.

Ngược lại, theo nhận định của Chủ tịch HoREA, trong những năm trước đây có hiện tượng doanh nghiệp thuộc "nhóm thân hữu, sân sau, sở hữu chéo" của ngân hàng thì tài sản bảo đảm có thể được định "vống" giá trị cao lên. Các DN này được vay nhiều hơn, thậm chí không có tài sản bảo đảm vẫn được vay tín dụng, kéo theo "rủi ro" lớn cho tổ chức tín dụng, phải có giải pháp phòng ngừa, ngăn chặn các trường hợp này.

"Đề nghị, Bộ Tài chính chủ trì xem xét xây dựng hoàn thiện các quy định pháp luật về định giá, thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phù hợp với giá thị trường, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các ngân hàng thương mại và chủ tài sản thế chấp" - ông Châu kiến nghị.