Góc nhìn pháp lý vụ đấu giá đất hơn 4 tỷ đồng/m2 ở Hà Nội

Huyện Mê Linh xem xét trả tiền cho người đấu giá

Trước đó, như Dân Việt đã thông tin, tại phiên đấu giá ngày 30/12, 175 người tham gia đấu giá 47 thửa đất ở thôn Chu Trần, xã Tiến Thịnh tại UBND huyện Mê Linh. Giá khởi điểm từ 23,2 đến 31,9 triệu đồng một m2.

Khi đấu giá viên công bố phiếu trả giá cho thửa đất 102 m2, giá khởi điểm 30 triệu đồng/m2, hội trường đấu giá bất ngờ khi ông Nguyễn Thanh Tùng đã trả 4,28 tỷ đồng/m2 cho thửa đất trên, gấp 142 lần giá khởi điểm và trở thành người trúng đấu giá.

Tuy nhiên, khi kết thúc phiên đấu giá, ông Tùng trao đổi lại với đơn vị tổ chức và chính quyền mong muốn xem xét cho rút lại tiền cọc 600 triệu đồng cho thửa đất. Lý do ông Tùng đưa ra là do "tâm lý căng thẳng, cuống nên ghi nhầm".

Trao đổi với Dân Việt, ông Đinh Ngọc Thức - Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Mê Linh (Hà Nội) cho biết, đơn vị đang đề xuất các cấp có thẩm quyền cân nhắc, kiểm tra, xem xét cho trường hợp đấu giá "nhầm giá" trên địa bàn huyện.

Theo ông Thức, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Mê Linh đã có đề xuất UBND huyện đề nghị xem xét, cân nhắc, kiểm tra để có phương án giải quyết đúng luật. Trong đó có xem xét điều kiện thực tế của người tham gia đấu giá.

Ông Hoàng Anh Tuấn, Chủ tịch UBND huyện Mê Linh cho hay, huyện "sẽ họp bàn kỹ lưỡng", sau đó mới đưa ra quyết định có trả lại tiền cọc cho anh Tùng hay vẫn thực hiện theo quy định của pháp luật.

Người trúng đấu giá có thể lấy lại tiền cọc

Tiến sĩ luật Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư TP.Hà Nội cho hay, trong đấu giá quyền sử dụng đất, những tình huống trả giá cao để đẩy giá rồi bỏ cọc diễn ra không ít gây nhiễu loạn thị trường bất động sản trong thời gian qua. Tuy nhiên trong trường hợp này việc trả giá như vậy là bất thường và rất có thể là do nhầm lẫn chứ không phải có mục đích cá nhân. 

Theo Luật đấu giá tài sản, đây không thuộc trường hợp hủy kết quả đấu giá, tuy nhiên áp dụng Bộ luật dân sự thì giao dịch dân sự có thể bị vô hiệu do bị nhầm lẫn nên nếu có tranh chấp khiến tòa án giải quyết thì giao dịch này vẫn có thể bị hủy bỏ theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải nộp một khoản tiền đặt trước để đảm bảo cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng sau khi trúng giá. Chỉ trường hợp người tham gia đấu giá trả giá thấp, không trúng giá mới được nhận lại tiền cọc sau khi phiên đấu giá kết thúc. Người trúng giá là người trả giá cao nhất trong cuộc đấu giá đó.

Nghị định số 10/2023/NĐ-CP quy định: Kể từ thời điểm công bố kết quả trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 5 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì người trúng đấu giá không được nhận lại tiền đặt cọc. Đối với trường hợp người trúng đấu giá đã nộp nhiều hơn khoản tiền đặt cọc được Nhà nước hoàn trả số tiền chênh lệch nhiều hơn so với số tiền đặt cọc theo quy định

Theo khoản 8, Điều 5 Luật Đấu giá tài sản định nghĩa về người trúng đấu giá là cá nhân, tổ chức trả giá cao nhất so với giá khởi điểm hoặc bằng giá khởi điểm trong trường hợp không có người trả giá cao hơn giá khởi điểm khi đấu giá theo phương thức trả giá lên; cá nhân, tổ chức chấp nhận mức giá khởi điểm hoặc mức giá đã giảm trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống.

Điều 48 Luật Đấu giá tài sản quy định về quyền và nghĩa vụ của người trúng đấu giá như sau: Yêu cầu người có tài sản đấu giá ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật; Được nhận tài sản đấu giá, có quyền sở hữu đối với tài sản đấu giá theo quy định của pháp luật; Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đấu giá đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật; Các quyền khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và theo quy định của pháp luật.

Người trúng đấu giá có các nghĩa vụ sau đây: Ký biên bản đấu giá, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá; Thanh toán đầy đủ tiền mua tài sản đấu giá cho người có tài sản đấu giá theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc theo quy định của pháp luật có liên quan; Các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và theo quy định của pháp luật. 

Thêm nữa, ngày 05/06/2023, Bộ Tài chính ban hành Công văn 5708/BTC-QLCS năm 2023 hướng dẫn về thời hạn nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất như sau:Trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Thời gian hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc nộp không đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong vòng 120 ngày kể từ ngày có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Như vậy theo luật sư Cường, người trả giá cao nhất trong cuộc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ là người trúng giá. Nếu người trúng đấu giá không xác nhận kết quả, không hoàn tất thủ tục để nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn sẽ bị huỷ kết quả và mất tiền cọc. Việc người trúng đấu giá trả giá nhầm không phải là căn cứ để huỷ kết quả đấu giá.

Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật thì đấu giá quyền sử dụng đất cũng là giao dịch dân sự. Pháp luật quy định đòi hỏi chủ thể tham gia giao dịch phải tỉnh táo, minh mẫn, tự nguyện, không nhầm lẫn, không bị lừa dối.

Bộ luật dân sự quy định các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu trong đó có trường hợp giao dịch vô hiệu do bị lừa dối, do nhầm lẫn. Bởi vậy, trong trường hợp người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất có căn cứ chứng minh mình đã bị nhầm lẫn nên mới trả giá như vậy thì giao dịch này có thể bị tòa án tuyên bố vô hiệu.

Bởi vậy, trong trường hợp không được trả lại tiền đặt cọc thì người tham gia đấu giá có quyền khởi kiện để đề nghị tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn. Trong trường hợp tòa án thấy có đủ căn cứ để chấp nhận thì sẽ tuyên bố giao dịch đó vô hiệu, trong trường hợp này thì người tham gia trúng đấu giá này có thể sẽ được lấy lại tiền đặt cọc

Còn trường hợp kết quả xác minh cho thấy không phải là nhầm lẫn mà người trúng đấu giá tự ý bỏ cọc, đây là ý chí cá nhân sẽ mất tiền cọc. Hiện nay pháp luật không quy định về chế tài đối với người tham gia đấu giá bỏ cọc nên người tham gia đấu giá bò cọc vì bất kỳ lý do gì thì cũng chỉ mất tiền cọc chứ không bị xử phạt vi phạm hành chính, không bị áp dụng chế tài nào cả. Khoản tiền đặt cọc chính là khoản tiền đã dự liệu cho tình huống người tham gia đấu giá không thực hiện nghĩa vụ, trong đó có nghĩa vụ bỏ cọc.