HoREA: Nhiều thủ tục hành chính đang hành... doanh nghiệp bất động sản

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa cho biết, việc cơ quan nhà nước chưa giải quyết chấp thuận chủ đầu tư đối với các trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp,... dẫn đến nhà đầu tư lâm vào tình cảnh khó khăn, không triển khai được dự án, bị chôn vốn, chịu lãi cao kéo dài, có thể rơi vào nhóm nợ xấu, có nguy cơ phá sản.

Theo HoREA, từ giữa năm 2015 đến nay, Hiệp hội đã có rất nhiều Văn bản kiến nghị Chính phủ, Quốc hội nhưng vấn đề này vẫn chưa được giải quyết vì liên quan đến quy trình xem xét sửa đổi, bổ sung các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản...  (Ảnh: IT)   

Cụ thể, HoREA dẫn chứng: Có sự mâu thuẫn, không thống nhất giữa từ "đất ở" được quy định tại Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 với từ "đất" tại Khoản 2.c Điều 22 Luật Nhà ở 2014 và tại Khoản 1.b Điều 169 và Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai 2013; Hoặc, với Quyết định chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân thành phố, tỉnh công nhận: "a) Nhà đầu tư thực hiện dự án; b) Tên, mục tiêu, quy mô, vốn đầu tư của dự án, thời hạn thực hiện dự án; c) Địa điểm thực hiện dự án đầu tư; d) Tiến độ thực hiện dự án đầu tư...". Nhưng lại có nghịch lý là "Nhà đầu tư thực hiện dự án" vẫn chưa được coi là "Chủ đầu tư thực hiện dự án", và "Nhà đầu tư" này lại phải làm tiếp các thủ tục hành chính để được công nhận là "Chủ đầu tư dự án" (!?). Chính cách hiểu này của cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm rối rắm thêm quá trình thực hiện các thủ tục hành chính tiếp theo. Nếu công nhận khái niệm "Nhà đầu tư dự án" cũng chính là "Chủ đầu tư dự án" thì chắc chắn thủ tục hành chính sẽ đơn giản hơn. 

Với Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị 2009 quy định "Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư", do vậy, Sở Quy hoạch Kiến trúc chỉ nhận hồ sơ lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư của "Chủ đầu tư" chứ không nhận hồ sơ của "Nhà đầu tư", bởi trong "Quyết định chủ trương đầu tư" chỉ ghi tên "Nhà đầu tư" chưa có công nhận là "Chủ đầu tư" dự án. Nếu "Nhà đầu tư" không được lập và trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc bản vẽ tổng mặt bằng dự án thì dự án bị ách tắc vì "Nhà đầu tư" không thể làm tiếp thủ tục hành chính để hoàn thành các bước chuẩn bị đầu tư dự án.

Một dẫn chứng khác, với Khoản 1.b Điều 3 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định hồ sơ của người xin giao đất, thuê đất phải có "Bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư". Do vậy, Sở Tài nguyên và Môi trường còn băn khoăn chưa nhận hồ sơ có "Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư" hoặc "Quyết định chủ trương đầu tư" theo quy định của Luật Đầu tư. Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền coi các văn bản "Giấy chứng nhận đầu tư" cũng là "Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư"; và "Quyết định chủ trương đầu tư" cũng là "Văn bản chấp thuận đầu tư" thì chắc chắn thủ tục hành chính sẽ đơn giản hơn...

“Vì có tình trạng từ ngữ, khái niệm được sử dụng trong các văn bản quy phạm pháp luật thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ như đã nêu trên, dẫn đến hiệu quả công tác thực thi pháp luật bị suy yếu, gây khó cho người dân và doanh nghiệp, đồng thời cũng gây khó cho cán bộ, công chức nhà nước trong thực thi nhiệm vụ”, HoREA nhận định.

Vì vậy, để khẩn trương giải quyết điểm nghẽn về chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư đang làm ách tắc các dự án nhà ở trên địa bàn TP.HCM, để tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển ổn định, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân và đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà nước trong năm 2019 và những năm tiếp theo, HoREA đã kiến nghị  Chính phủ cho chủ trương tháo gỡ.

Theo đó, trong lúc chưa sửa đổi, bổ sung Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, Hiệp hội đề nghị Chính phủ có văn bản hướng dẫn cách hiểu từ "đất ở" như nội dung Văn bản 11153/VPCP-CN ngày 19/10/2017 của Văn phòng Chính phủ đối với đất "có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng, đáp ứng một trong các điều kiện sau: (i) đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; (ii) hoặc đã có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở; (iii) hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở" để các địa phương có căn cứ thực hiện, khắc phục điểm nghẽn này.

Về lâu dài, HoREA nhất trí với Bộ Xây dựng đề nghị sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở, như sau: "Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác (hoặc "đất") theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại" tương thích với Khoản 1.b Điều 169 và Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai để đảm bảo sự thống nhất của hệ thống pháp luật.

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị UBND TP.HCM, trước mắt, đối với dự án có quỹ đất hỗn hợp bao gồm đất ở và các loại đất khác cần phải chuyển mục đích sử dụng đất đã được Sở Kế hoạch và Đầu tư thụ lý hồ sơ trình UBND TP ban hành "Quyết định chủ trương đầu tư" dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đầu tư, trong đó có ghi tên "Nhà đầu tư thực hiện dự án" và "Tên, mục tiêu, quy mô, vốn đầu tư của dự án, thời hạn thực hiện dự án". Đồng thời, giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Sở Quy hoạch Kiến trúc, Tổ chuyên gia để thẩm định quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc bản vẽ tổng mặt bằng dự án để trình UBND TP phê duyệt đồng thời quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc bản vẽ tổng mặt bằng dự án và chấp thuận chủ đầu tư dự án", để rút ngắn thời gian thủ tục hành chính.