Kinh nghiệm đầu tư bất động sản: Để “cuộc chơi” chắc đánh chắc thắng

Chia sẻ với app 24Hmoney, chuyên gia BĐS Trần Minh khuyến cáo nhà đầu tư cần tích các yếu tố sau trước khi quyết định đầu tư:

1. Chu kỳ thị trường

Các chuyên gia và các nhà đầu tư hay nói về chu kỳ của thị trường bất động sản, bạn nhớ rằng bất động sản để ở phục vụ nhu cầu sinh hoạt thì khác với bất động sản đầu tư (đầu cơ và đầu tư dài hạn theo giá trị). Ví dụ như ở chu kỳ năm 2013-2019, chúng ta đang ở cuối chu kỳ, dấu hiệu nhận biết như: siết chặt tín dụng, mua bán giảm, bán tháo khắp mọi nơi, nhiều quan chức liên quan đến bất động sản vướng vòng lao lý...

Lời khuyên: Như vậy thời điểm cuối chu kỳ đầu tư cần hết sức thận trọng, và chọn lựa kỹ, khi tới kỳ “nghỉ đông” mọi thứ sẽ chậm.

Các bài viết phân tích về thị trường bất động sản của chuyên gia trên app 24hmoney được cập nhật liên tục giúp nhà đầu tư BĐS tránh được rủi ro không đáng có

2. Vùng, chính sách vĩ mô

Có thể thấy ở Việt Nam bất động sản được tác động mạnh bởi chính sách vĩ mô, tỉnh nào được chính phủ tập trung đầu tư mạnh hạ tầng, kêu gọi đầu tư thì tỉnh đó phát triển mạnh, ta đã chứng kiến như Hội An, Đà Nẵng, Phú Quốc, Quảng Ninh,... Nhưng cũng thấy tỉnh nào có sự "đặc biệt" ưu đãi thiên nhiên,vị trí quan trọng, nội lực tốt thì phát triển tốt. Ví như Đà Nẵng, Nha Trang thời 2015-2017 được quảng cáo là thiên đường du lịch, thiếu phòng, khách đông, mở rộng sân bay, chính sách lại ủng hộ phát triển du lịch và chúng ta chứng kiến 2 tỉnh đó bùng nổ về bất động sản như nào.

Ví dụ khác như tỉnh nhỏ Bắc Ninh, thu hút tốt về công nghiệp, bất động sản ven công nghiệp phát triển, nhu cầu khách sạn, nhà cho thuê lớn, các dòng đó phát triển.

Lời khuyên: Hãy chọn cho mình một thị trường tốt, một vùng mình am hiểu để đầu tư sâu.

3. Chu kỳ sản phẩm

Bất động sản có nhiều sản phẩm, nhưng để đầu tư và tạo được sóng thì ở một số sản phẩm như: chung cư - nhà phố nghỉ dưỡng, đất nền, đất ven khu công nghiệp…

Như vậy trong gian đoạn từ 2013-2019 thì chu kỳ 2013-2015 là thời của chung cư với những phi vụ lướt cọc, bán chênh căn đẹp và đến khi bàn giao nhà vào ở như hiện nay thì bán lỗ hoặc hoà.

Chu kỳ từ năm 2015- 2017 là thời của bất động sản nghỉ dưỡng với condotel biệt thự biển, mua chênh bán chênh thời kỳ đầu, nhưng hiện tại có muốn bán cũng khó.

207-2019 là thời của đất nền, đất nền ven biển đất nền tỉnh,sau một thời gian tăng đỉnh giá thì cũng ế và đại hạ giá ta thấy như Phú Quốc, Đà Nẵng...

Vậy 2019 là gì? Theo chuyên gia Trần Minh BĐS thì sẽ là bất động sản khu công nghiệp với nhu cầu sản xuất phát triển kinh tế, giải quyết việc làm, và tiếp nữa là bất động sản có nhu cầu dùng thật như nghỉ dưỡng cuối tuần, và dòng bất động sản giá rẻ thì luôn thiếu.

Lời khuyên: Như vậy ta có thể thấy, trong chu kỳ thị trường có chu kỳ sản phẩm, đầu tư cần nhận định và phân tích được.

4. Chu kỳ nhà đầu tư

Các nơi thị trường tốt, được dẫn dắt bởi 5% nhóm đầu tư có thông tin và sẵn tiền. Họ là nhóm người có khả năng phân tích tốt, có quan hệ và tiền nhiều. Có nhiều thông tin sớm. Có thể gọi là những người tạo ra thị trường.

Tiếp đến mới là khoảng 15-20% nhóm người đầu tư bán chuyên nghiệp và theo dân gian hay gọi là cá mập. Chính khi họ vào thị trường được đẩy lên cao trào.

Sau là nhóm 30-50% được đi nghe hội thảo, bởi mấy "diễn giả", được tiếp cận và tư vấn bởi cò, nhân viên dự án vào đầu tư. Thường thì khi nhóm này vào khi giá đã cao bắt đầu xuất hiện dấu hiệu rủi ro.

Lời khuyên: Bận cần xem bạn tham gia vào nhóm nào, thời điểm nào để hạn bớt rủi ro khi không thanh khoản kịp. Và đặc biệt khi bạn đi nghe mấy hội thảo, được mời chào đầu tư bạn biết bạn là thứ mấy rồi đấy.

5. Chu kỳ dự án

Chung cư thì có từ lúc gom ký hợp đồng đặt chỗ, rồi hợp đồng mua bán, rồi đến khi nhận nhà, rồi vào ở, đất nền thì có từ lúc bắt đầu có dự án, phê duyệt 1/500, rồi làm hạ tầng, rồi đến khi bàn giao nền hoàn thiện, quá trình đó diễn ra cả năm trời.

Như vậy, bạn thấy khi đầu tư bạn cần phải hiểu rõ nó ở giai đoạn nào, thời điểm nào của dự án, nhiều nhà đầu tư chỉ lướt trong chu kỳ dự án. Kiểu như đặt cọc xong rồi bán. Hay một số nhà đầu tư có năng lực đặc biệt là lấy hàng "ngoại giao" bán xuất ngoại giao ăn chênh, lệch... Và rất nhiều lần Trần Minh thấy chủ đầu tư tạo thị trường, sốt ảo khiến khách hàng mua chênh.

6. Pháp lý dự án

Rồi rất nhiều người mua bị vấn đề này cũng chỉ vì tham, không phân tích được thị trường, chu kỳ dự án, chu kỳ sản phẩm. Pháp lý là điều bắt buộc phải có khi làm dự án, nhiều chủ đầu tư xin được đất làm được phê duyệt quy hoạch, nhưng bán hàng thất bại hết tiền, dẫn đến dự án tèo, hoặc nhiều chủ đầu tư cân đối dòng tiền không tốt, hết tiền cũng tèo, nhưng phần lớn nguyên nhân là do bán hàng.

Nếu như đầu tư chung cư cứ xong xuôi rồi mới mua, hay đất nền cứ có sổ rồi mới mua thì đã ít rủi ro. Nhưng với nhà đầu tư đôi khi mạo hiểm tý làm cho việc đầu tư trở nên thú vị.

Lời khuyên: An toàn nhất khi mua của các chủ đầu tư lớn, khi sản phẩm đã hoàn thành.