Lãi vì 'buôn' đất ngắn hạn, chuyên gia nói 'không nhất thiết quá giỏi'

Đó là những chia sẻ của ông Phạm Anh Khôi - Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Tài chính Bất động sản (FINA) tại Tọa đàm thường niên FiinGroup Invest Summit với chủ đề "Triển vọng đầu tư năm 2022".

Bất động sản mang tính chu kỳ trung và dài hạn, lợi nhuận đạt được trong ngắn hạn không nhất thiết do quá giỏi

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2021, mặt bằng giá bất động sản tăng ở tất cả các phân khúc. Trong đó, tăng mạnh nhất là phân khúc đất nền với mức tăng 20-30% so với năm liền trước, theo sau là nhà liền thổ (tăng 15-20%).

Ông Phạm Anh Khôi - Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Tài chính Bất động sản (FINA) nêu 3 nguyên nhân khiến giá bất động sản trong năm qua bất chấp khó khăn do Covid-19 nhưng vẫn giữ đà tăng.

Lý do chính là do nguồn cung bị hạn chế, đặc biệt là nguồn cung phía Nam.

Ông Khôi phân tích, nguồn cung không có trong khi khi nhu cầu giảm nhưng tốc độ giảm không nhiều như cung nên giá vẫn tăng. Người mua nhà thật muốn ở bắt buộc di chuyển ra vùng ven với nguồn cung ổn định. Vùng ven như Bình Dương nơi cung cấp nhiều nguồn cung cho khách hàng như Long Thành, Đồng Nai. Còn Hà nội thì phải ra ngoại ô mua đất.

Một lý do khác thúc đẩy giá bất động sản tăng đến từ chính sách lãi suất với chủ đầu tư và khách hàng nhiều ưu đãi.

Thực tế, ngân hàng trong thời gian qua đều giảm lãi suất cho khách hàng để khuyến khích mua và giải ngân vì áp lực giải ngân khó khăn. Ngoài ra, chủ đầu tư có nhiều chính sách như miễn lãi tới 36 tháng, thậm chí với số vốn bỏ ra thấp 0 đồng khách hàng vẫn có thể vay để mua bất động sản.

Cuối cùng, kỳ vọng nhà đầu tư đi sớm đón đầu cũng "kích" giá bất động sản . Khi thị trường khó khăn thì nhà đầu tư chuyên nghiệp cho rằng đây là thời điểm tốt nhất để giải ngân. Cũng không thể tránh tình trạng chốt lời chứng khoán, nhà đầu tư có thể chốt lời để mua bất động sản khi lạm phát tăng sắp tới.

Cũng theo ông Khôi, khi đầu tư bất động sản, đa số áp dụng phân tích từ trên xuống giống như chứng khoán phân tích vĩ mô, từng khu vực, rồi đánh giá tác động cơ sở hạ tầng. Về lâu dài thì thị trường được ủng hộ bởi cơ sở hạ tầng đầu tư công được nhà đầu tư quan tâm. Nhưng sự thật đó không nhất thiết là điều kiện ta nên để ý tới. Bởi, thực tế có những thị trường được đánh giá về mặt vĩ mô tốt nhưng vẫn có nhà đầu tư bị "chết như thường". Do đó, nhà đầu tư cần phải cẩn thận với việc phân tích.

Vị CEO này lưu ý thêm, nhà đầu tư khi đầu tư vào bất động sản phải bằng tâm thế đúng.

"Tâm thế đầu tư ngắn hạn thì đã là sai ngay từ đầu rồi, vì bất động sản mang tính chu kỳ trung và dài hạn nhiều hơn, lợi nhuận đạt được trong ngắn hạn không nhất thiết do quá giỏi mà còn do may mắn. Nhiều nhà đầu tư thấy may mắn lại nghĩ do mình phân tích đúng, giỏi nên làm 2-3 vòng nữa thì thường là họ bị kẹp ở vòng thứ 3. Ta phải luôn tâm niệm, nhiều khi thanh khoản do chủ đầu tư đẩy thị trường chứ không phải do ta giỏi gì đâu. Luôn có tâm thế cho tầm nhìn trung và dài hạn", ông Khôi khuyến cáo.

Lạm phát vượt kỳ vọng giá bất động sản không tăng thậm chí còn giảm

Đề cập tới mối tương quan của bất động sản với lạm phát, ông Phạm Anh Khôi lưu ý, lạm phát tăng, nhà đầu tư trú ẩn vào bất động sản, về mặt lâu dài, bất động sản tăng theo.

Nhưng khi đi sâu vào thời điểm khác nhau và mức lạm phát khác nhau, dẫn tới tác động khác nhau tới thị trường bất động sản. Đó là, khi lạm phát theo kỳ vọng, bất động sản sẽ tăng. Tuy nhiên, lạm phát vượt kỳ vọng thì dẫn đến phản ứng dây truyền khác nhau, ảnh hưởng ngược lại bất động sản.

"Kinh nghiệm của tôi cho thấy có những giai đoạn lạm phát vượt kỳ vọng bất động sản không tăng thậm chí còn giảm. Do đó, nhà đầu tư phải có chiến lược, chuẩn bị sẵn sàng cho việc đó", ông Khôi nhấn mạnh.

Cũng theo ông Khôi, cơ hội đầu tư bất động sản lúc nào cũng có, không chỉ năm nay, năm ngoái hay thời gian tới mà quan trọng nhất nhà đầu tư phải đánh giá được khả năng chấp nhận rủi ro của mình là gì. Thứ hai phải có chiến lược đầu tư đúng với rủi ro.

Đề cập về rủi ro, theo ông Khôi thị trường bất động sản có 2 loại rủi ro chính là rủi ro từ dự án và chủ đầu tư; rủi ro thị trường.

Khi tham gia giai đoạn càng sớm thì rủi ro thị trường càng thấp. Vì khi dự án mới ra chắc chắn chủ đầu tư và môi giới phải làm thị trường cho chúng ta, thanh khoản không phải là vấn đề lo lắng.

Khi càng mua sau dự án, đi cuối cùng thì khả năng thanh khoản giảm đi, rủi ro càng cao. Đương nhiên chúng ta phải chuẩn bị sẵn tinh thần, vô tình lướt sóng trở thành cư dân, cũng có thể xảy ra.