Lệch pha cung hơn cầu, văn phòng cho thuê tại TP.HCM khó lấp đầy

Thừa nguồn cung văn phòng cho thuê

Thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM thời gian qua được nhà đầu tư chú trọng. Các doanh nghiệp, tập đoàn xem đây là mảng đất màu mỡ phát triển. Nhiều toà cao ốc, văn phòng hiện đại mọc lên, đặc biệt là khu vực trung tâm thành phố.

Ghi nhận của Savills Vietnam, trong hai thập kỷ qua, thị trường văn phòng tại TP.HCM đã phát triển vượt bậc, với tỷ lệ tăng trưởng hàng năm là 12%. Từ 300.000 m2 diện tích cho thuê ròng với 18 dự án hoạt động vào năm 2004, tính đến quý 1/2023 đã lên đến 2,6 triệu m2 cho thuê ròng, với 379 dự án hoạt động.

Trong khi đó, báo cáo của JLL Việt Nam cho thấy trong quý đầu năm 2023, nguồn cung văn phòng tăng đáng kể. Diện tích văn phòng hạng A tại TP.HCM hiện đạt trên 308.325 m2, tăng thêm 16.200 m2 so với quý trước. 

Đáng chú ý, nguồn cung tăng trong khi nhu cầu sụt giảm, khiến tỷ lệ trống phân khúc văn phòng khu vực trung tâm tại TP.HCM tăng lên 5,6%.

 JLL Việt Nam cho biết TP.HCM sẽ còn đón nhận thêm nguồn cung mới, khi loạt dự án văn phòng cho thuê đang xây dựng, dự báo sẽ sớm đưa vào khai thác trên thị trường. 

Đơn cử, tháng 6 tới đây, dự án văn phòng hạng A The Mett ở khu vực Thủ Thiêm sẽ đi vào hoạt động. Tòa nhà gồm 23 tầng và 3 tầng hầm, cung cấp khoảng 28.000 m2 diện tích sàn cho thuê. 

Một dự án nổi bật khác tại khu vực trên là The Hallmark cũng sắp phục vụ thị trường, với tổng diện tích sàn lên đến 68.000 m2.

Ngoài ra, loạt cao ốc, văn phòng cho thuê của các tập đoàn lớn tại quận 1, quận 3, TP.Thủ Đức cũng đang được xây dựng. Một số công trình đã hoàn thiện và đang tìm khách thuê. 

Theo các chuyên gia, nguồn cung văn phòng "khổng lồ" nhưng thị trường lại đang thiếu hụt nguồn khách. Văn phòng cho thuê đứng trước nguy cơ lao đao vì "khủng hoảng thừa".

Tỷ lệ bỏ trống văn phòng ngày càng tăng cao

Theo ghi nhận thực tế của Dân Việt, thị trường cho thuê văn phòng tại TP.HCM dường như đang trái với sự phát triển của nguồn cung. Tỷ lệ bỏ trống văn phòng gia tăng do làn sóng trả mặt bằng của các doanh nghiệp. 

Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy trong quý 1, số doanh nghiệp đóng cửa nhiều hơn số doanh nghiệp thành lập mới và tái hoạt động. Cụ thể, số doanh nghiệp đăng kí mới là 56.946 nhưng lại có đến 60.241 doanh nghiệp tạm đóng và giải thể.

Bối cảnh kinh tế đã ảnh hưởng tiêu cực đến nhu cầu văn phòng, các doanh nghiệp ưu tiên việc tiết kiệm chi phí và giảm thiểu chi tiêu cho không gian văn phòng, khiến lượng hấp thụ thuần ở mức âm 17.120m2.

Ngoài ra theo Savills Việt Nam, khách thuê với tâm thế cẩn trọng, có xu hướng giữ nguyên mặt bằng hiện thuê, hay thậm chí giảm diện tích thuê nhằm tiết kiệm chi phí vận hành. Vì vậy, tỷ lệ lấp đầy ở hạng A và hạng B đều giảm nhẹ so với quý trước, lần lượt ở mức 0,7 và 2,7%.

Bà Thanh Phạm - Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam, cho rằng nhiều giao dịch thuê văn phòng đang trong quá trình thương thảo cũng phải trì hoãn tạm thời, do khách thuê cắt giảm ngân sách hoặc thay đổi kế hoạch kinh doanh. Trong lúc này, một số chủ nhà đồng thời chào thêm các mặt bằng đã giữ lại trong giai đoạn trước.

Những yếu tố này cùng khó khăn kinh tế trước mắt đã gây áp lực lên thị trường. Điều này dẫn đến diện tích trống của văn phòng hạng A tăng 3.500 m2, diện tích cho thuê mới của hạng B cũng chỉ hơn 2.200 m2 (trong đó đã bao gồm gần 3.800 m2 của dự án mới đi vào hoạt động).

Theo ông Nguyễn Hồng Hải - Chủ tịch VNO Group, lĩnh vực cho thuê hiện nay gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là sau dịch Covid-19 kéo dài. Có thể thấy, tại khu vực trung tâm TP.HCM như quận 1, quận 3… rất nhiều mặt bằng được trả lại, thậm chí bỏ trống nhiều tháng liền. 

Ông Hải nhận định, nguồn cung cho thuê văn phòng đang dư thừa là do một số nhà thuê bán lẻ, cơ quan, công ty… thu nhỏ quy mô hoạt động để giảm thiểu rủi ro, cũng như chi phí tại thời điểm kinh tế đang có nhiều biến động và khó khăn.

"Trước đây nhiều nhà phố, nhà mặt tiền được các công ty bất động sản thuê lại làm địa điểm để kinh doanh. Nhưng hiện nay, sàn giao dịch đóng cửa, nhu cầu của thị trường giảm. Các công ty trả lại mặt bằng, co cụm lại để có chi phí cầm chừng, trừ những tập đoàn lớn họ thuê và đóng tiền theo năm nên vẫn duy trì", ông Hải cho hay.