Loạt giải pháp gỡ nút thắt về vốn, thu hút nhà đầu tư nhà ở xã hội

Phát triển thị trường bất động sản, nhà ở xã hội còn nhiều hạn chế

Ngày 28/10, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, Hiệp hội rất hoan nghênh kỳ họp thứ 5 Quốc hội Khóa XV ngày 22/6/2023 đã thông qua Nghị quyết thành lập Đoàn giám sát chuyên đề "việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023" do Phó Chủ tịch Thường trực Quốc hội làm Trưởng đoàn.

Theo HoREA, sau hơn 1 năm quyết liệt triển khai thực hiện, Đoàn giám sát chuyên đề của Quốc hội đã tổ chức nhiều cuộc họp, gặp gỡ trực tiếp các doanh nghiệp, nhà đầu tư, các bộ, ngành, địa phương trọng điểm. Qua đó, hoàn thành "Báo cáo kết quả giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023" (gọi tắt là Báo cáo kết quả giám sát).

Đáng chú ý, Báo cáo kết quả giám sát đã chỉ ra các tồn tại, hạn chế chủ yếu về công tác quản lý nhà nước, các chủ thể liên quan đối với hoạt động của thị trường bất động sản.

Vấn đề thứ nhất là về công tác quy hoạch (theo quy định của Luật Quy hoạch 2017, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013, về quy hoạch đô thị, nông thôn, quy hoạch xây dựng theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị 2009, Luật Xây dựng 2014).

Hạn chế về việc triển khai dự án bất động sản, trong đó có hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản. Về nguồn vốn cho thị trường bất động sản, Báo cáo kết quả giám sát đã đánh giá về nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, Báo cáo kết quả giám sát đã chỉ ra các tồn tại, hạn chế chủ yếu về công tác quản lý nhà nước và hoạt động phát triển nhà ở xã hội.

Cụ thể, nhiều địa phương chưa đạt tỷ lệ hoàn thành phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, tỷ lệ quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội khu vực đô thị thấp, chủ yếu phụ thuộc vào quỹ đất 20% nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại, việc bố trí quỹ đất 20% này nhằm bổ sung nguồn cung, tạo điều kiện cho người thụ hưởng chính sách được sinh sống trong dự án có hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ. Tuy nhiên, khi thực hiện, chính sách này còn bộc lộ một số điểm chưa hợp lý, khó thực hiện.

Vấn đề thứ 2, tình trạng dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, thiếu sản phẩm nhà ở xã hội và nhà ở giá thấp phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận người dân; Giá nhà ở xã hội bình quân còn quá cao so với thu nhập của đối tượng thụ hưởng; công tác quản lý nhà nước về nhà ở xã hội vẫn còn nhiều yếu kém, bất cập; Nguồn vốn hỗ trợ từ ngân sách nhà nước cho các chương trình tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội còn thấp, quy trình, thủ tục cho vay thông qua Ngân hàng chính sách xã hội còn phức tạp, trùng lặp. Việc triển khai chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ từ gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng chậm được giải ngân, điều kiện, thủ tục phức tạp, lãi suất còn cao.

Tồn đọng thứ 3 là việc thực hiện Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp (giai đoạn 2021 - 2030) chưa đạt yêu cầu, đa số địa phương chưa hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội.

Thứ 4, các hình thức phát triển nhà ở xã hội chưa phát triển hài hòa, mới tập trung chủ yếu vào các dự án o doanh nghiệp, hợp tác xã thực hiện nên việc hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội còn bị động, phụ thuộc vào hình thức này.

Đề xuất cơ chế gỡ nút thắt về vốn để phát triển nhà ở xã hội

Chủ tịch HoREA cho hay, thực tế hiện nay, nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền là một trong những phân khúc được người dân (nhất là người lao động nghèo) mong chờ. Tuy nhiên, nguồn cung không đủ cầu khiến rất nhiều người phải "từ bỏ" giấc mơ sở hữu nhà ở.

Qua đó, để phát triển nhà ở xã hội, HoREA đề xuất thêm một số kiến nghị, như sau: Hiệp hội nhận thấy, mức lãi suất chương trình cho vay ưu đãi nhà ở xã hội hiện nay quá cao so với lãi suất cho vay thương mại thông thường của các tổ chức tín dụng.

Vì vậy, Hiệp hội đề nghị xem xét điều chỉnh giảm mức lãi suất cho vay đối với hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ tại Ngân hàng Chính sách xã hội về mức lãi suất 3% hoặc 4,8%/năm là phù hợp, để chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay ưu đãi với lãi suất từ 3,6% hoặc 5,76%/năm và người mua, thuê mua nhà ở xã hội được vay ưu đãi với lãi suất từ 3% hoặc 4,8%/năm là phù hợp.

Thứ 2, Hiệp hội đề nghị bổ sung vào Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định công nhận nhà ở riêng lẻ là nhà trọ cho thuê dài hạn cũng là một hình thức nhà ở xã hội do cá nhân, hộ gia đình đầu tư, kinh doanh để các chủ nhà trọ cũng được đối xử tương tự như chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Từ đó, các chủ nhà trọ cũng được hưởng chính sách ưu đãi về tín dụng và mức thuế giảm về 3,5%/doanh thu (bao gồm 2,5% thuế giá trị gia tăng và 1% thuế thu nhập cá nhân).

"Hiệp hội đề nghị Quốc hội xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp quy định chính sách ưu đãi về thuế đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê theo hướng được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng về mức 3% và được giảm 70% thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp về mức 6% để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội để cho thuê", ông Lê Hoàng Châu đề xuất.