Lướt sóng bất động sản liệu còn an toàn?

Hết thời "lướt sóng" 

Trong những cơn sốt đất nền xảy ra khắp các tỉnh thành trên cả nước vài năm trở lại đây, nhiều nhà đầu tư chỉ sau một đêm đã nắm trong tay hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng nhờ mua đi bán lại các nền đất. Những nhà đầu tư "lướt sóng" cũng chính là một trong những nguyên nhân chính yếu làm khuấy đảo thị trường, gây nên các cơn sốt đất.

Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có không ít nhà đầu tư bị mắc kẹt, thậm chí thua lỗ do không ra được hàng. Tuy vậy, bước sang cuối năm 2019, thị trường bị chững lại. Đến đầu năm 2020 thị trường BĐS trải qua "cơn lốc" dịch Covid-19 khiến kênh đầu tư 'lướt sóng" gặp vô vàn khó khăn.

Trong báo cáo mới đây của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, năm 2019 là năm thứ 2 thị trường và doanh nghiệp BĐS phải đương đầu với nhiều khó khăn, thách thức rất lớn.

Quy mô thị trường và nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, nhất là phân khúc nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tổng số giao dịch nhà đất thành công trong cả nước năm 2019 là 83.136 giao dịch, giảm 26,1% so với năm trước.

Dự báo về thị trường BĐS năm 2020, HoREA cho biết, 6 tháng đầu năm 2020 các doanh nghiệp bBĐS vẫn còn đối mặt nhiều khó khăn. Mặc dù, ít có nguy cơ xảy ra "bong bóng", nhưng có thể diễn ra tình trạng sốt giá đất nền cục bộ ở một số khu vực có quy hoạch phát triển đô thị, giao thông.

Theo nhiều chuyên gia, trong giai đoạn từ 2015 đến giữa năm 2018, thị trường BĐS hồi phục và phát triển khiến các nhà đầu tư dễ dàng "lướt sóng" khi "đánh đâu thắng đó". Họ mua bán nhanh chốt lời nhanh, thậm chí tỷ suất sinh lời cao, gấp 1,5-2 lần. Tuy nhiên, từ cuối năm 2018 đến nay, thị trường chững lại, giới đầu tư buộc phải "ngủ đông".

Theo TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, đối với những nhà đầu tư cá nhân trong thời điểm này cần cân nhắc yếu tố vốn, vì liên quan đến công việc, đến việc giảm lương nhân viên… kéo theo việc hạn chế, sụt giảm chi tiêu và nhu cầu mua sắm BĐS. Còn đối với những nhà đầu tư có năng lực về tài chính, đây hoàn toàn có thể là một cơ hội cho họ. Tuy nhiên, cũng cần cân nhắc tới những kế hoạch dài hơi hơn.

"Sau khi dịch qua đi, sức khỏe của nền kinh tế cũng như của toàn thị trường sẽ cần một khoảng thời gian nhất định để hồi phục. Bài toán về lợi nhuận, đi kèm với thời gian và kỳ vọng của nhà đầu tư cần được tính toán chi tiết và cẩn thận trong thời gian này", TS. Khương nhấn mạnh.

Một số chuyên gia về BĐS cũng đưa ra nhận định, từ giữa năm 2019 đến nay, nhiều nhà đầu tư BĐS đang rơi vào tình trạng chôn vốn, thậm chí lỗ vì không bán ra được. BĐS mua vào dễ nhưng bán ra rất chậm, tỷ suất sinh lời bằng không hoặc thấp dưới ngưỡng kỳ vọng do thủ tục pháp lý bất động sản kéo dài và tâm lý thị trường yếu.

Kênh nào an toàn cho nhà đầu tư?

Cùng quan điểm, ông Phạm Lâm - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần DKRA Vietnam cho rằng, dù khó khăn bởi dịch bệnh nhưng thị trường BĐS hiện nay vẫn còn cơ hội cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, ở thời điểm này không phải cuộc chơi của những nhà đầu tư "lướt sóng".

Mà quan điểm đầu tư ở giai đoạn hiện nay là phải có chiến lược đầu tư mang tính chất trung và dài hạn, lựa chọn sản phẩm chất lượng của những nhà phát triển có uy tín, có bề dày kinh nghiệm, có sản phẩm đối chứng. Trong đó, nhà đầu tư nên đầu tư ở các thị trường có nhiều lợi thế phát triển ổn định. Tránh tình trạng đầu tư vào các loại hình sản phẩm giá rẻ, không an toàn, thiếu tính bền vững.

Chia sẻ với báo chí, bà Nguyễn Thị Thanh Hương – Tổng Giám đốc Đại Phúc Land cũng cho rằng, đầu tư được chia làm 2 loại, đầu tư "lướt sóng" hay đầu tư lâu dài dạng tích lũy tài sản tránh mất giá đồng tiền hoặc tìm kiếm dòng tiền cho thuê ổn định trong dài hạn.

Trong giai đoạn hiện nay cơ hội đầu tư ngắn hạn không còn do tính thanh khoản giảm, dòng tiền đang lưu thông chậm và giảm mạnh. Đầu tư ngắn hạn thường chỉ mang yếu tố thời điểm khi thị trường sôi động hay có các yếu tố kích hoạt bất ngờ như công bố quy hoạch mới, mở đường hay khởi động các dự án trọng điểm…

Khi thị trường trầm lắng sẽ sàng lọc mạnh nhà đầu tư. Nhà đầu tư ngắn hạn thường vốn yếu, tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ sớm rời thị trường. Còn lại các nhà đầu tư dài hạn, có nguồn lực tốt họ sẽ lựa chọn các sản phẩm tốt và chờ đợi đến khi thị trường khởi sắc trở lại. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng hướng đến BĐS có khả năng khai thác dòng tiền cho thuê tốt. Đây là thời điểm thuận lợi cho các nhà đầu tư dài hạn lựa chọn.

Theo vị Tổng Giám đốc Đại Phúc Land, ở thời điểm này, quyết định mua BĐS sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Yếu tố quan trọng trước hết là nguồn lực hay nguồn tài chính đang có vì điều này sẽ quyết định sản phẩm BĐS mà nhà đầu tư có thể chọn lựa. BĐS là sản phẩm có giá trị cao nên khách hàng thường phải sử dụng đến đòn bẩy tài chính để mua nhà, đất.

Điểm lưu ý đối với cả nhà đầu tư và người mua ở thực là không nên dùng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ quá cao. Tỷ lệ vốn tự có khoảng 50% giá trị tài sản là con số khá an toàn khi khả năng cao là người mua phải đối diện với một vài giai đoạn khó khăn trong suốt thời hạn vay thường từ 10 - 20 năm.