Mô hình “đô thị nén” nở rộ đã thay đổi thị trường bất động sản như thế nào?

Sự thay đổi trong định nghĩa “căn hộ”

Chuyên gia bất động sản (BĐS) Bùi Quốc Việt (Giám đốc Công ty CP Tư vấn và Đầu tư THS) khẳng định, xu hướng mua nhà của người dân hiện hoàn toàn khác so với khoảng hơn chục năm trước. Trước đây, có hai câu hỏi, gần như 100% khách mua luôn đặt ra đầu tiên với đội ngũ tư vấn là “Vị trí ở đâu” và “Giá bao nhiêu”?

Theo ông, với nhiều người, một ngôi nhà để ở là điều mong muốn duy nhất của gia đình trong nhiều năm. Thu nhập có hạn và tâm lí “phải có bằng được một chỗ an cư” như phân tích của ông Việt là 2 nguyên nhân khiến người mua quá “dễ dãi” với căn nhà tương lai của mình.

Xu hướng của nhiều gia đình khi mua nhà hiện nay là chọn những dự án có tính kết nối và nhiều tiện ích, thay vì quan tâm đến vị trí trung tâm và giá như trước.

Một xu hướng nữa từng thịnh hành một thời theo ông là phải chọn khu vực trung tâm. Đã có thời gian, ngay cả những căn chung cư ở khu vực gần các quận Hoàn Kiếm, Đống Đa… dù xuống cấp trầm trọng nhưng vẫn giao dịch sôi động với mức giá không tưởng.

Câu chuyện ấy theo vị chuyên gia gần như đã biến mất trong vài năm trở lại đây, đặc biệt là sau thời gian dịch bệnh kéo dài. “Mọi người đã cảnh giác với những dự án không có gì ngoài những bức tường hoặc chen chúc tại những khu vực trung tâm, có tiếng là tiện lợi nhưng chịu thiệt đủ đường, từ không khí, môi trường sống, tới chất lượng dịch vụ”, ông Việt đánh giá

Khi kinh tế và kinh nghiệm được cải thiện, theo ông Việt, điều nhiều người quan tâm khi mua nhà là “kết nối” và “tiện ích”. Sự kết nối ở đây không có nghĩa gần trung tâm mà là khả năng giao thông linh hoạt với hệ thống cơ sở hạ tầng tốt. Ngoài ra, “tiện ích” là khái niệm rộng bao gồm hệ thống dịch vụ đầy đủ ngay tại chỗ cùng môi trường xanh, gần gũi thiên nhiên, nơi mọi người có thể hoạt động ngoài trời, gặp gỡ, hay tập thể dục thể thao. “Đời sống hiện đại đang tạo ra áp lực khủng khiếp. Thay vì thỉnh thoảng ra ngoại thành xả stress, mọi người muốn tìm giải pháp ngay tại chỗ. Định nghĩa căn hộ hiện phải là một staycation, nghĩa là kết hợp ở và nghỉ dưỡng”, ông Việt nói.

Căn hộ theo định nghĩa ấy như lời chị Bùi Thu Hằng (Hà Nội) lại càng quan trọng trong điều kiện dịch bệnh hiện tại. Trong đợt dịch đầu tiên hồi đầu năm 2020, nơi gia đình chị sinh sống là một chung cư ở quận Đống Đa, nơi như lời chị là “cả trăm hộ chỉ duy nhất 1 cửa hàng tiện lợi nhỏ ở tầng 1”. Mọi nhu cầu của gia đình, từ các vật dụng sinh hoạt hay thể dục thể thao đều phải tiết kiệm hết mức bởi chợ, công viên đều cách xa nhà cả cây số. Cuối năm ngoái, hai vợ chồng chị Hằng quyết định bán nhà, chuyển hẳn chỗ ở sang một đô thị khác ở phía Đông Hà Nội để tận hưởng cuộc sống “tất cả trong một”. “Siêu thị lớn, nhiều không gian thoáng, trường học, bệnh viện, các cửa hàng đủ thương hiệu ở quanh tòa nhà, tất cả không cần đi xa, vừa tiện lợi vừa an toàn”, chị Hằng nói.

Tính kết nối gia tăng giá trị đô thị “all in one”

Những dự án “all in one” (tất cả trong một) với tiêu chuẩn cao đang thúc đẩy Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và nhiều thành phố lớn khác đi theo mô hình “đô thị nén”. Điều này có thể hiểu là, ngoài khu vực trung tâm, sẽ có rất nhiều nhiều đô thị “all in one” phân bổ ở nhiều khu vực trong thành phố.

Khái niệm “đô thị nén - compact city” không chỉ hiểu một cách cơ học là tăng cường mật độ xây dựng. Như lí giải của PGS, TS Phạm Hùng Cường (Đại học Xây dựng Hà Nội), mô hình này bao gồm việc phải giải quyết đồng bộ nhiều vấn đề khác như giao thông, tiện nghi, thiết kế. 

Bởi thế, theo ông, các dự án cao cấp tại các khu vực trung tâm mới như Vinhomes Ocean Partk (phía Đông Hà Nội) hay Vinhomes Smart City (phía Tây) với chủ đầu tư uy tín, cùng chất lượng trong xây dựng và vận hành, đã tạo điều kiện cho các dự án đô thị nén hình thành và phát triển.  

Cơ sở hạ tầng phát triển sẽ tạo điều kiện cho các dự án đô thị nén ở khu vực vùng ven phát triển.

Đồng tình, chuyên gia BĐS Đinh Thọ Đạt cho rằng, điều kiện tại Việt Nam đang có nhiều cơ sở để xu hướng “nén” sẽ là tất yếu trong BĐS Việt. Đây vốn là mô hình rất được ưa chuộng tại các phát triển thế giới như Nhật Bản, Singapore.

Có 2 yếu tố được ông Đạt chỉ ra: Một là quỹ đất trong khoảng cách 20-40km tới trung tâm Hà Nội còn nhiều. Quỹ đất lớn là điều kiện đầu tiên bởi không thể gói gọn một không gian bao gồm hệ thống công viên lớn, trường học, bệnh viện, các trung tâm mua sắm và hàng nghìn tiện ích, cảnh quan trong diện tích nhỏ hẹp. Ông lấy ví dụ về đại đô thị Vinhomes Ocean Park, phía Đông Hà Nội, với diện tích lên tới 420ha, trong đó phần lớn được dành cho các tiện ích, đảm bảo chất lượng cuộc sống cư dân.

Điều kiện thứ hai theo ông là điều kiện hạ tầng, kết nối thuận tiện. Trước kia, một trong những lí do nhiều người đổ về khu trung tâm bởi điều kiện giao thông thiếu và yếu. Tuy nhiên, hiện tại, với sự thay da đổi thịt của hạ tầng, với một loạt tuyến đường huyết mạch như Đại lộ Thăng Long, Vành đai 3, cầu Vĩnh Tuy, Đông Trù, Nhật Tân,… khoảng cách đã không còn lá khái niệm cần xem xét.

Theo ông Đạt, bức tranh nhiều người quan tâm hiện lớn hơn rất nhiều, đó khả năng đi tới tất cả hướng của thành phố và khả năng kết nối vùng, nghĩa là di chuyển tới các tỉnh lân cận có tốt không?

Vị này cũng bày tỏ kì vọng về một loạt công trình lớn đang triển khai như Vành đai 4 đi qua 14 huyện của 3 địa phương Hà Nội, hệ thống 10 cây cầu qua sống Hồng hay 8 tuyến đường sắt đô thị đã và đang được triển khai…

“Hà Nội sẽ phát triển nhanh gấp nhiều lần hiện tại, chất lượng đời sống mọi người sẽ được nâng lên, nhờ sự xuất hiện của những đô thị được ví như thành phố thu nhỏ”, ông Đinh Thọ Đạt đánh giá.