Mua bất động sản cuối năm, 4 loại đất nền ... nhà đầu tư nên tránh xa

Dịp cuối năm, dòng tiền tích lũy trong dân khá nhiều, nên nhiều người có quan niệm đầu tư vào bất động sản là an toàn và sinh lợi nhất, khiến thị trường sôi động.

Nắm được tâm lý này, nhiều doanh nghiệp bất động sản bắt đầu ồ ạt tung ra nhiều “chiêu thức” để quảng bá sản phẩm tới tay các nhà đầu tư. Trong đó đất nền luôn được xem là một kênh đầu tư bất động sản hấp dẫn, lợi nhuận mang lại cao, nhưng rủi ro cũng lớn nếu nhà đầu tư thiếu cảnh giác, cũng như ít kinh nghiệm thì sẽ đầu tư nhầm vào 4 loại đất nền như: Đất nền gắn mác “ngân hàng thanh lý”, đất bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng, đất nền tại các dự án “ma” và đất phân lô trái phép.

Cụ thể, theo các chuyên gia, khi thanh lý tài sản, các ngân hàng thường đăng tải thông tin trên website và các phương tiện truyền thông, chứ không sử dụng hình thức phát tờ rơi dọc đường, dán cột điện hoặc thông qua “cò” đất. Do đó, nhà đầu tư phải cẩn thận trước thông tin “ngân hàng thanh lý đất nền giá siêu rẻ”, giá chỉ 300 – 400 triệu/nền được gửi qua tin nhắn điện thoại hoặc đăng trên các mẩu tin quảng cáo dán ở khắp nơi. 

Đây là chiêu thức của một số sàn môi giới nhỏ lẻ hoặc cò đất nhằm thu hút người mua, khiến khách hàng ham rẻ mà xuống tiền ngay, bỏ quên việc kiểm tra pháp lý.

Nếu kiểm tra kỹ sẽ thấy những lô đất rao bán thấp hơn hẳn giá thị trường thường ở nơi heo hút khó bán, tiềm ẩn rủi ro pháp lý hoặc dính quy hoạch, tranh chấp khiến người mua “tiền mất tật mang”.

Quảng cáo đất nền do ngân hàng thanh lý chỉ là trò lừa bịp.

Đối với loại đất nền bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng, trong trường hợp lô đất đã được thế chấp tại ngân hàng và người chủ đất muốn giao dịch mua bán, họ vẫn có thể thực hiện được nếu có sự đồng ý của ngân hàng. Thông thường, nếu giao dịch diễn ra suôn sẻ thì việc mua đất thế chấp ngân hàng đều lợi cho cả ba bên.

Người bán đất có thể tránh được việc không trả được nợ, người mua đất có thể yên tâm rằng lô đất không nằm trong diện quy hoạch hoặc vướng mắc các vấn đề pháp lý nên được ngân hàng đồng ý thế chấp, còn phía ngân hàng có thể thu hồi nợ nhanh.

Tuy nhiên, thực tế vẫn có những giao dịch dù người mua có thực hiện chặt chẽ đến đâu thì vẫn bị bên bán “lật kèo”. Ngay cả khi đã thực hiện cam kết 3 bên, người mua trả đầy đủ số tiền bên bán đang nợ và ngân hàng ký lệnh giải chấp, trả sổ đỏ để các bên tiến hành thủ tục mua bán thì người bán vẫn lật lọng, không thực hiện tiếp thủ tục cần thiết để bàn giao đất.

Còn đối với đất nền tại các dự án “ma”, những dự án này được quảng cáo là đầu tư với số tiền lớn, quy mô hàng chục hecta, với hàng nghìn lô đất nền được tung ra thị trường với giá hấp dẫn, cạnh tranh.Thế nhưng, trên thực tế những dự án này không hề được cơ quan chức năng cấp phép. Đây là một chiêu trò của chủ đầu tư hoặc môi giới nhà đất khi dụ dỗ khách hàng mua các dự án do chính họ “vẽ” nên. 

Thậm chí có trường hợp dự án một nơi, nhưng môi giới lại dẫn người mua đi xem đất ở một dự án khác. Do vậy, khách hàng cần xem giấy tờ, hồ sơ pháp lý trước rồi mới đi xem đất.

Khi xem đất phải nắm được địa chỉ, vị trí khu đất, tờ bản đồ, số thửa theo hồ sơ pháp lý đã xem, đối chiếu thông tin bằng cách hỏi người dân địa phương và UBND xã nơi có đất dự án để chắc chắn rằng mình không bị lừa mua đất tại dự án ma, dự án không chính chủ.

Cuối cùng, người mua cần tránh mua đất nền phân lô khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp phép. Trong trường hợp nếu khách hàng mua phải đất nền chưa được phép phân lô, sẽ gặp khó khăn khi muốn bán ra. Thậm chí nếu sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư rất dễ gặp rủi ro, vì vốn bị mắc kẹt. Còn với những người mua nhà ở thực, đất chưa được cấp phép phân lô cũng không được cấp sổ đỏ.

Theo quy định, dự án phân lô cần phải có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền cũng như có thủ tục giấy tờ đầy đủ. Người mua cần phải kiểm tra hết tất cả những hồ sơ pháp lý này để đảm bảo quyền lợi cho bản thân, tránh trường hợp mua phải khu đất thuộc diện quy hoạch giải tỏa.

Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, các dự án “ma” thường được hình thành dưới hai dạng: 

Thứ nhất là dự án có đất thực tế và được cá nhân đứng tên chuyển mục đích sang đất ở, sau đó tiến hành bán bán lúa non và mượn danh một công ty môi giới bất động sản để vẽ thành dự án. 

Thứ hai là dạng đất cá nhân đứng tên nhưng không thể chuyển mục đích sử dụng đất mà được một bên khác đưa qua công ty môi giới để vẽ thành dự án. Hình thức này cũng được gọi là dự án ma (dự án không được đăng ký hợp pháp). 

Để tránh mắc bẫy các dự án “ma” người dân cần phân biệt theo hai hình thức trên và hỏi kỹ về thủ tục pháp lý của mảnh đất đó. Ngoài ra, người dân cũng có thể yêu cầu người bán đến trực tiếp các cơ quan công chứng để làm thủ tục nhằm đảm bảo các phương thức giao dịch đều hợp lệ.