Ngân hàng cạn vốn cho vay, các ông lớn bất động sản xoay sở thế nào?

Ngân hàng cạn room tín dụng, chủ đầu tư bơm tiền nhỏ giọt

Cụ thể, Công ty CP Đầu tư Nam Long (Nam Long Group, HoSE: NLG) báo cáo hàng tồn kho đang ở mức 16.083 tỷ đồng, tăng 14,8% so với hồi đầu năm, chiếm tới 64,4% tổng tài sản. Trong đó, Nam Long rót ra khoảng 1.000 tỷ đồng vào một số dự án bất động sản. Trong đó, rót nhiều nhất với 260 tỷ đồng vào Dự án Paragon Đại Phước; Dự án Southgate được bơm thêm gần 250 tỷ; Dự án Vàm Cỏ Đông (Waterpoint) thêm 32 tỷ đồng...

Với Bất động sản An Gia (AGG), hàng tồn kho chiếm 40% tổng tài sản đạt 5.050 tỷ đồng. Tính đến cuối kỳ, AGG phần lớn chi thêm tiền vào Dự án Westgate với 280 tỷ đồng; các dự án khác không đáng kể.

Bất Động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) ghi nhận trong quý II/2022, hàng tồn kho đạt 13.106 tỷ đồng, tăng 7%. Sau 6 tháng, doanh nghiệp đổ ra thị trường khoảng 1.000 tỷ đồng; tập trung chủ yếu vào dự án Bình Dương Tower với 705 tỷ đồng; Dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương (dự án Astral City) thêm hơn 260 tỷ; Dự án KDC kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh thêm gần 50 tỷ và 43 tỷ vào dự án Phước Hải.

Công ty CP Phát triển Đô thị Từ Liêm (Lideco, HoSE: NTL) hàng tồn kho tăng 11,4% lên 1.286 tỷ đồng (chiếm 69,7% tổng tài sản). Lideco đã đổ thêm hơn 73 tỷ đồng vào Dự án khu 23ha Bãi Muối, phường Cao Thăng - Hà Lầm, TP.Hạ Long; các dự án khác không đáng kể.

Trong khi đó, Công ty CP Phát triển Khu công nghiệp Tín Nghĩa (HoSE: TIP), hàng tồn kho tăng nhẹ 4,5% so với đầu năm lên 165,7 tỷ đồng và chi thêm tiền duy nhất vào Dự án bất động sản "khu chợ và phố chợ" với 7 tỷ đồng.

Với ông lớn bất động sản công nghiệp là Tổng Công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, HoSE: BCM), hàng tồn kho tính tới cuối tháng 6/2022 tăng nhẹ 3,7% lên 20.449 tỷ đồng, chiếm 50% trong tổng tài sản của BCM, trong đó chi phí sản xuất kinh doanh dở dang 18.376 tỷ đồng. Becamex IDC không có số liệu chi tiết biến động dòng tiền.

Như vậy, trong quý II năm nay, các doanh nghiệp bất động sản ghi nhận dòng tiền đổ ra thị trường rất nhỏ giọt.

Theo ông Vũ Ngọc Quang, chuyên gia cao cấp thuộc Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư - CTCP Chứng khoán SSI (SSI Research) việc phát triển dự án bất động sản về cơ cấu vốn, các chủ đầu tư sử dụng khoảng 20 -30% từ vốn chủ sở hữu, nguồn còn lại có thể đến từ huy động ngân hàng, trái phiếu hoặc người mua trả tiền trước. Vì vậy, việc siết chặt tín dụng, trái phiếu sẽ có ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động của các công ty bất động sản về nhiều mặt như: Phát triển dự án, M&A các dự án, quỹ đất mới.

Vay nợ Bất động sản Phát Đạt tăng 41,3%

Về vay nợ, Nam Long vay nợ tăng 23% lên 4.441 tỷ đồng, trong đó trái phiếu chiếm 56,8% nợ vay với 2.521 tỷ đồng. Vay tài chính ngắn hạn, trong đó nhiều nhất tại Ngân hàng TMCP Phương Đông với gần 500 tỷ đồng (lãi suất từ 7,05% - 8,7%); vay ngân hàng Mizuho 240 tỷ đồng với lãi suất từ 5,5% - 6%.

Vay dài hạn từ Ngân hàng TMCP Phương Đông 553 tỷ đồng với lãi suất 9,4% - 9,6% để đầu tư phát triển Dự án Izumi. Vay Ngân hàng TMCP Phương Đông 212 tỷ đồng với lãi suất 8,75%-10,2% để đầu tư Dự án Paragon; vay Ngân hàng TMCP Phương Đông hơn 39 tỷ để đầu tư dự án Cần Thơ.

Với BCM, tổng nợ vay không thay đổi nhiều so với cùng hồi đầu năm, ở mức 15.846 tỷ đồng, 70,3% là nợ dài hạn. Trong đó, dư nợ ngân hàng là 4.660 tỷ đồng, dư nợ trái phiếu là 10.611 tỷ đồng.

Bất động sản Phát Đạt, sau 6 tháng vay nợ tăng tới 41,3% lên hơn 4.840 tỷ đồng, trái phiếu chiếm 63,4% với 3.017 tỷ đồng; vay ACA Vietnam Real Estate III LP tổng số tiền 1.042 tỷ đồng; vay Công ty Tài chính TNHH MTV Mirae Asset (Việt Nam) 340 tỷ đồng...

Trong khi đó, Bất Động sản An Gia vay nợ giảm nhẹ 6% xuống 2.320 tỷ đồng; trong đó chủ yếu là trái phiếu chiếm tỷ lệ gần 60% với 1.370 tỷ đồng.

Ông Trịnh Văn Tuấn, Chủ tịch HĐQT OCB cho biết, hiện OCB không còn nhiều room, tuy nhiên ngân hàng vẫn cho vay với doanh nghiệp đã cam kết, và còn room cho vay mua nhà nhỏ lẻ.

"Dự thảo không cho vay đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai hiện vẫn đang lấy ý kiến, góp ý. Cho vay bất động sản rủi ro lớn nhất vẫn là pháp lý dự án và thực hiện không đúng. Với chính sách, nếu cho vay nhiều nhưng pháp lý chưa có, giá trị định giá bằng 0, rất dễ gây tổn thất cho ngân hàng", ông Tuấn nói. Ông Tuấn cho rằng, các ngân hàng nên bám theo quy định, linh hoạt trong ngưỡng cho phép.

Theo ông Tuấn, trung bình ngành ngân hàng tăng trưởng tín dụng đạt 1 triệu tỷ đồng/năm; cho vay bất động sản chiếm khoảng 20%. Năm 2021 phát hành trái phiếu 600.000 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm 200.000 tỷ đồng, tương đương với toàn hệ thống ngân hàng cấp tín dụng.

"Sự kiện Tân Hoàng Minh làm vốn trái phiếu vào bất động sản hụt đi 1/2 dòng tiền nên thị trường bất động sản sẽ khó khăn hơn. Một thời gian nữa tình trạng "bó" dòng tiền vào bất động sản sẽ được giải quyết và bình ổn qua việc kiểm soát chấn chỉnh việc phát hành trái chiếu. Sự điều chỉnh thời gian qua chỉ là điều chỉnh kỹ thuật tạm thời. Tới đây các doanh nghiệp vẫn phải phát hành trái phiếu, quan trọng là sử dụng vốn đúng mục đích. Thời gian tới kênh trái phiếu bất động sản sẽ phục hồi trở lại", ông Tuấn nói.