Nhà đầu tư e ngại sau vụ thất lạc bản đồ 1/5.000 của Thủ Thiêm?

Pháp lý là bản đồ năm 2005?

Theo ý kiến của KTS Nguyễn Trọng Hòa - nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM thì mất bản quy hoạch gốc sẽ phần nào ảnh hưởng khi người dân có ý kiến khiếu nại về vấn đề đền bù đất, giải tỏa. Tuy nhiên nói bản đồ gốc là pháp lý để phát triển Thủ Thiêm là không phải, bản đồ đó chỉ có giá trị trước năm 2005, còn sau đó, bản đồ của năm 2005 mới là pháp lý để phát triển Thủ Thiêm.

KTS Nguyễn Trọng Hòa phân tích rằng từ năm 1996, Chính phủ đã phê duyệt quy hoạch chung 1/5.000 khu đô thị mới Thủ Thiêm, sau đó triển khai thành 1/2.000 để xúc tiến đầu tư phát triển và trong quá trình càng ngày càng phát triển của đất nước, thành phố thấy rằng dựa trên quy hoạch sau khi Thủ tướng phê duyệt, Thủ Thiêm còn nhiều chức năng phải tiếp tục bố trí phát triển như trung tâm về tài chính ngân hàng, khoa học, kinh tế.

Theo đó, thành phố bắt đầu mở ra cuộc thi quốc tế với đề tài dựa trên quy hoạch 1/5.000 Thủ tướng đã phê duyệt để làm lại quy hoạch 1/5.000. Kết quả, năm 2003 một công ty của Mỹ đã thắng giải và làm lại thiết kế 1/5.000 và 1/2.000 của Thủ Thiêm.

Bản đồ quy hoạch 1/2.000 Thủ Thiêm năm 2003

Ông Nguyễn Trọng Hòa cho rằng hiện tại, mọi người nghe thông tin mất bản đồ quy hoạch 1/5.000 và có ý kiến cho rằng như vậy làm sao Thủ Thiêm tiếp tục xây dựng được là không phải. Bởi năm 2005, thành phố đã phê duyệt một bộ hồ sơ mới về quy hoạch 1/5.000 và 1/2.000. Thủ Thiêm giờ phát triển từ thu hồi đất đến phát triển chung là dựa trên quy hoạch 1/2.000 và 1/5.000 từ kết quả của cuộc thi năm 2003. Hiện nay các bên tranh cãi nhau về chuyện mất bản đồ là muốn cơ quan có trách nhiệm phải trả lời tại sao để mất? Ai chịu trách nhiệm?”.

Ông Hòa cũng lý giải, tại sao năm 1996 Thủ tướng phê duyệt quy hoạch nhưng đến năm 2005 thành phố mới phê duyệt, là bởi năm 1996, theo quy định của pháp luật, thẩm quyền phê duyệt quy hoạch công trình mới phải là Thủ tướng. Đến năm 2005, Luật Xây dựng ra đời mới quy định nếu quy hoạch chung của thành phố đã được Thủ tướng phê duyệt thì những khu vực bên trong thành phố, thành phố có quyền phê duyệt. 

Đấu giá đất để minh bạch

Một tin vui nữa với nhà đầu tư đang có dự định vào Thủ Thiêm là chính quyền TP.HCM vừa thể hiện sự minh bạch trong thu hút đầu tư vào khu đô thị mới này khi công bố sẽ tiến hành một cuộc đấu giá công bằng và sòng phẳng 9 lô “đất vàng” ở khu chức năng số 1, theo quy hoạch là vùng lõi khu đô thị.

Ông Võ Văn Hoan, Chánh văn phòng UBND TP.HCM cho biết 9 lô đất này có diện tích 78.000m2. Trong đó 6 lô được quy hoạch là khu dân cư đa chức năng, còn lại là đất thương mại, dịch vụ đa chức năng, đã được giải phóng mặt bằng, nhưng chưa có hạ tầng kỹ thuật và đường giao thông kết nối. Ước tính sơ bộ, tổng mức đầu tư khu chức năng số 1 khoảng 27.000 tỷ đồng, bao gồm chi phí đầu tư, tiền sử dụng đất, chi phí hạ tầng kỹ thuật…

Ngoài ra, ông Hoan cho biết, khu chức năng số 1 được bố trí quảng trường trung tâm hiện đại, đại lộ vòng cung với các tòa tháp mật độ cao, cùng nhiều công trình điểm nhấn: trung tâm hội nghị triển lãm; nhà hát giao hưởng và trung tâm thông tin quy hoạch, hồ sinh thái... Thông tin rõ hơn việc đấu giá này, ông Hoan khẳng định, việc đấu giá 9 lô đất là chọn nhà đầu tư để triển khai ngay dự án chứ không đơn thuần bán đất rồi nhà đầu tư muốn làm gì làm.

“Thành phố làm việc này vì mục tiêu chung, phát triển đô thị chứ không còn mục tiêu nào khác”, ông Hoan cho biết. Theo ông Hoan, khi nhà đầu tư trúng đấu giá thì phải thực hiện các dự án đầu tư đã được quy hoạch trên mảnh đất đó. Và để được tham gia đấu giá, các nhà đầu tư phải đảm bảo 5 điều kiện: Phải đảm bảo tiến độ các dự án đầu tư của thành phố chứ không phải mua rồi để đó, làm xấu bộ mặt cảnh quan đô thị; Phải có năng lực quản lý dự án; Phải có trách nhiệm tham gia đầu tư hạ tầng phục vụ cho chính nhà đầu tư và lân cận; Phải chấp nhận ký quỹ làm tin và cuối cùng phải có khả năng huy động vốn tốt thì mới được bỏ thầu.

"Đây là một phân khu chức năng, nhưng giá trị ước tính khoảng 27.000 tỷ đồng, nên cần phải cẩn trọng trong các phương án tiến hành. Như vậy, đấu giá là để chọn nhà đầu tư đủ năng lực thực hiện dự án, để xây dựng cho Thủ Thiêm đúng tầm vóc của đô thị này. Quy trình này gồm nhiều khâu, nhiều đoạn, chứ không phải là Nhà nước gom đất để đi bán”, ông Hoan cho biết.

Các lô đất thuộc khu chức năng số 1 khu đô thị mới Thủ Thiêm

Các chuyên gia bất động sản am hiểu thị trường Thủ Thiêm cho rằng, việc TP.HCM công bố đấu giá đất là điểm hoàn toàn mới trong việc tiếp cận đất đai ở khu đô thị có quá trình 22 năm hình thành và phát triển này. Vì theo một báo cáo của Công ty tư vấn bất động sản JLL Việt Nam công bố cuối năm 2017 thì từ trước đến nay cách thức phổ biến nhất để nhà đầu tư tiếp cận quỹ đất tại Thủ Thiêm là thông qua hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT) và hiện 45% tổng diện tích có thể phát triển đã được chính thức phê duyệt thông qua hình thức hợp đồng này.

Ngoài ra, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc đấu giá đất lần này của TP.HCM có nhiều điểm mới và sẽ không có cửa cho doanh nghiệp vốn ít, muốn dùng chiêu “tay không bắt giặc” bằng việc ôm quỹ đất để đó rồi tìm cách bán lại kiếm lời…

Sở dĩ nên chọn lọc nhà đầu tư, bởi từ trước tới nay, tại TP.HCM có khá nhiều doanh nghiệp tham gia đấu giá và trúng giá nhưng mục đích chính là để có quỹ đất đó rồi tìm đối tác bán lại kiếm lời. Thậm chí, doanh nghiệp trúng đấu giá rồi nhưng ôm quỹ đất chờ thời… làm xấu bộ mặt của thành phố, cũng như làm ra hiện tượng "da beo" trong quy hoạch.

Đại diện Công ty tư vấn bất động sản CBRE Việt Nam nhận định, với tuyên bố của ông Võ Văn Hoan như trên, chứng tỏ TP.HCM đã tính tới việc kêu gọi nhà đầu tư ngoại tham gia vào thương vụ đấu giá đất lần này. Với quỹ đất và quy hoạch này cũng được cho là “hợp khẩu vị” của nhà đầu tư ngoại khi tham gia phát triển dự án bất động sản tại Việt Nam trong thời gian sớm nhất.