Nhà phố 100 tỷ, cho thuê chưa được 100 triệu/tháng vì sao người ta vẫn mua?

Khủng long đẻ trứng gà

"Khủng long đẻ trứng gà", "Bỏ tiền trăm, lượm bạc cắc"… đó là cách ví von của giới đầu tư khi đề cập đến việc mua nhà phố khu trung tâm để khai thác sinh lời dưới hình thức cho thuê mặt bằng.

Một căn nhà trên đường Lý Tự Trong (quận 1, TP.HCM) diện tích 120m2, hiện đang được chào bán giá 82 tỷ đồng. Căn nhà này đang cho thuê làm quán ăn hải sản với giá xấp xỉ 100 triệu đồng/tháng. Nếu không có biến động lớn, mỗi năm căn nhà này sinh lợi 1,2 tỷ đồng (chưa trừ chi phí bảo trì), tương đương 1,5% /năm so với giá trị của căn nhà.

Khảo sát tại một số sàn môi giới cho thuê mặt bằng khu trung tâm, hiện nay giá cho thuê một căn nhà diện tích từ 80 đến 120m2, diện tích sử dụng 300-400m2 dao động trong khoảng 3.000-5.000 USD/tháng, tuỳ vào vị trí.

Khả năng sinh lợi từ khai thác cho thuê mặt bằng là vấn đề được giới đầu tư BĐS "mổ xẻ" rất nhiều. Vấn đề đặt ra, mức sinh lợi từ khai thác mặt bằng chỉ bằng 1/5 – 1/4 so với bình quân lãi suất ngân hàng.

Trong khi đó, với số vốn 80-100 tỷ đồng, nếu gửi ngân hàng, nhà đầu tư hàng năm có thể thu về tương đương 5 tỷ tiền lời. Thêm vào đó, nhà đầu tư không phải lo lắng biến động như chấm dứt hợp đồng trước hạn, tìm kiếm người thuê mới… 

Gửi tiền ngân hàng còn có một ưu điểm đó là tính linh hoạt của dòng vốn. Tiền gửi ngân hàng như một hình thức chờ đợi, khi bất cứ thị trường chủ lực như vàng, dollar, BĐS chuyển động mạnh, có thể rút ra đổ vào lĩnh vực đó để "đón sóng".

Vấn đề đặt ra, vì sao "khủng long đẻ trứng gà" nhưng giới đầu tư vẫn nhào vô mua "khủng long"?

4 lý do để đổ vốn vào nhà phố khu trung tâm

Ông Phan Công Chánh - Tổng giám đốc Phú Vinh group là một chuyên gia tài chính, BĐS nổi tiếng tại TP.HCM có những góc nhìn rất riêng về câu chuyện "khủng long đẻ trứng gà".

Trao đổi với Dân Việt, ông Phan Công Chánh cho biết, có 4 lý do để các nhà đầu tư đổ vốn vào BĐS khu lõi của TP.HCM: Lý do thứ nhất đó là giữ tiền, thứ 2 thể hiện vị thế, lý do thứ 3 là khả năng tăng giá đột biến và thanh khoản cao. Cuối cùng là khả năng khai thác sinh lợi.

Chuyên gia Phan Công Chánh cho rằng: "Những người có khả năng tài chính lớn hàng trăm tỷ thì việc ưu tiên hàng đầu không phải là sinh lời mà là bảo toàn vốn, giữ tiền bằng BĐS có giá trị cao. Nếu giữ vốn bằng tiền có thể phải đối mặt với trượt giá nhưng biến nó thành BĐS thì ít nhất có thể bảo toàn được tiền vốn và chưa kể có thể sinh lời lớn".

Theo ông Chánh, người có trong tay hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng thì việc sở hữu một BĐS ở khu lõi của TP.HCM giống như một cách ngầm khẳng định vị thế cá nhân. Ở TP.HCM có nhiều đẳng cấp thể hiện vị thế, người có biệt thự ở khu Vinhomes, khu Sài Gòn Pearl, khu Sala… là đại gia ngàn tỷ. Đại gia trăm tỷ, vài trăm tỷ… phải ít nhất sở hữu một căn nhà trên các tuyến đường như Hai Bà Trung, Lê Thánh Tôn, Lý Tự Trọng… 

"Với những người có hàng trăm, hàng ngàn tỷ, việc bỏ ra trăm tỷ để thể hiện bản thân bằng một BĐS đẳng cấp, dù BĐS đó không sinh lời, họ vẫn chấp nhận được, thoạt nghe thì có vẻ buồn cười nhưng thực tế là như thế", chuyên gia Phan Công Chánh chia sẻ.

Nói về khả năng tăng giá đột biến, ông Chánh phân tích: Thị trường BĐS thường ở trong 2 trạng thái, cũng có thể gọi là 2 pha, tăng giá và giảm giá. Hiện tại thị trường BĐS đang ở pha giảm giá. Khi thị trường khó khăn, giới đầu tư phải đánh giá, phân tích tìm ra đâu là bài toán tối ưu cho dòng vốn. Khi thị trường BĐS gặp thuận lời thì việc tăng giá vài chục phần trăm sau một năm là không khó. 

"Một trong những vấn đề được đưa ra phân tích, mổ xẻ nhiều nhất đối với phân khúc BĐS giá trị cao, đó là khả năng sinh lời từ khai thác BĐS mà giới nhà nghề gọi là BĐS dòng tiền. Nếu chỉ nhìn vào bài toán khả năng khai thác dưới hình thức cho thuê mặt bằng thì không ai dại gì đổ vốn vào BĐS khu trung tâm. Yếu tố sinh lời từ khả năng khai thác chỉ đứng vị trí thứ 4 trong các yếu tố để các nhà đầu tư đổ vốn vào BĐS khu trung, sau 3 yếu tố kể trên", chuyên gia Phan Công Chánh kết luận.