Quy định chung cư niên hạn 50 – 70 năm: Giá căn hộ sẽ “dễ thở”?

Nhiều người có thể mua nhà

Ngày 2/6, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cung cấp thêm thông tin về đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư đang gây tranh cãi trong dư luận thời gian qua.

Cơ quan này cho rằng việc xây dựng chung cư là xu hướng chủ yếu tại các đô thị. Quy định nhà có niên hạn (ví dụ 50-70 năm) sẽ không dẫn đến việc người dân chuyển từ mua chung cư sang mua nhà đất.

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng, quy định nhà có niên hạn sẽ đưa giá nhà ở giảm hơn

Trong khi đó, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ tác động đến giá bán nhà ở theo xu hướng giảm hơn so với sở hữu lâu dài. Từ đó, tạo điều kiện để nhiều người dân có khả năng tài chính trung bình có thể mua nhà, tạo lập được chỗ ở cho bản thân và gia đình.

Trước đó, bình luận về vấn đề cấp sổ hồng có thời hạn 50-70 năm cho căn hộ để ở, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư của Savills Việt Nam cho biết, ở góc độ xây dựng theo quy chuẩn Việt Nam, tuổi thọ của công trình quy định bậc 1 là trên 100 năm, bậc 2 là công trình xây dựng có niên hạn từ 50 -100 năm, bậc 3 là có niên hạn sử dụng từ 20 – 50 năm, bậc 4 là công trình sử dụng dưới 20 năm. Sở dĩ có những cấp bậc này bởi nó liên quan đến vấn đề an toàn của công trình khi niên hạn sử dụng quá lâu và nó ảnh hưởng đến an toàn của người dân và vấn đề chỉnh trang đô thị.

Theo ông Khương, có 2 vấn đề quan trọng cần cân nhắc liên quan đến đề xuất này. Thứ nhất, việc cấp sổ hồng đồng nghĩa với việc xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Như vậy, theo đề xuất, người dân có quyền sử dụng trong thời gian 50-70 năm cho đến khi công trình xuống cấp. Thứ hai, chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án lại là sở hữu lâu dài.

Đề xuất này cho thấy sau 50-70 năm thì quyền sở hữu, sử dụng tài sản trên đất sẽ được kết thúc theo niên hạn công trình. Tuy nhiên, quyền lợi gắn liền với đất sở hữu lâu dài của chủ đầu tư sẽ được xử lý như thế nào vẫn chưa được xác định rõ.

Đây là điểm cần phải quy định rõ ràng trong dự thảo luật bởi khi mua sản phẩm căn hộ, người dân luôn hiểu rằng tài sản của mình có giá trị sở hữu và sử dụng lâu dài.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cũng cho biết có 2 bộ luật cần tham chiếu là Luật Đất đai và Luật Xây dựng.

Theo Luật Xây dựng, đối với công trình cấp 2, sau thời hạn 50–100 năm, công trình cần được dỡ bỏ và xây dựng mới. Như vậy cần xác định quyền sở hữu của người dân trong trường hợp này bởi khi mua chung cư, người dân thường coi đây là một tài sản có giá trị sở hữu lâu dài.

Do đó, đối với công trình chung cư và căn hộ, các nhà làm luật cần phải quy định rõ sau 50-70 năm, đất được xem là sử dụng lâu dài này sẽ được xử lý ra sao, người dân có quyền sử dụng hay không.

Lời giải nào cho bài toán nhà ở của người dân đô thị?

Cũng theo TS. Sử Ngọc Khương, xét về góc độ xã hội học, việc quy định thời hạn của các dự án chung cư có thể hỗ trợ phần nào quá trình di dời người dân sinh sống tại các chung cư xuống cấp tại những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, đảm bảo an toàn cho người dân. Như vậy, có thể thấy đề xuất này cũng mang đến mặt tích cực ở góc độ về quản lý.

Nhiều chuyên gia lo ngại người dân sẽ chuyển sang các khu vực có BĐS liền thổ để tối ưu nguồn tài chính

Tuy nhiên, về quy hoạch tại các đô thị lớn, chung cư là lời giải cho bài toán về nhà ở với những đô thị nén. Nếu đề xuất này được đưa vào thực tế, người dân có thể sẽ không ở thành phố mà chuyển sang các khu vực có bất động sản liền thổ để tối ưu nguồn tài chính mình chi trả.

“Bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Do đó, điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ bị chững lại”, ông Khương nhấn mạnh.

Ông Khương cũng chỉ ra, trong trường hợp hết hạn sử dụng 50-70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định. Nếu sau 50-70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn đối với người dân.

Bên cạnh đó, việc thanh lý tài sản và bán đấu giá để chia lại cho những người có căn hộ tại dự án đó đến nay cần có lời giải rõ ràng hơn để nhà đầu tư mới có thể vào và mua lại khu đất và xây dựng trên đất.

Hiện các dự án chung cư cũng có kế hoạch tu sửa định kỳ, vì vậy, sau thời hạn 50-70 năm, nếu chất lượng xây dựng của dự án vẫn còn đảm bảo cho cuộc sống của người dân thì cần gia hạn thời gian sử dụng dựa theo kết quả kiểm định ở thời điểm đó.

Cùng với đó, để đảm bảo quyền lợi của người dân, khi bán căn hộ và quyền sử dụng đất theo niên hạn công trình 50-70 năm, ông Khương khuyến nghị cần điều chỉnh tiền sử dụng đất khi chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, từ đó điều chỉnh giá bán cuối cùng của sản phẩm phù hợp.