Sau quyết định tách thửa mới, thị trường BĐS TP.HCM sẽ tăng nhiệt?

Ngày 5.12, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Trần Vĩnh Tuyến đã ký Quyết định số 60 thay thế cho Quyết định 33/2014 về quy định diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn.

Thị trường đất nền sẽ nóng?

Theo đó, đối với đất ở, Quyết định 60 chia thành ba khu vực để quy định diện tích tối thiểu được tách thửa, bao gồm:

Khu vực 1 gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú. Diện tích tối thiểu là 36 m², chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m.

Khu vực 2 gồm các quận: 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện. Diện tích tối thiểu là 50 m², chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m.

Khu vực 3 gồm các huyện: Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn). Tối thiểu 80 m², chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5 m. 

Quyết định 60 cũng cho thấy, đất ở thuộc quy hoạch là đất dân cư hiện hữu hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang thì được tách thửa. Đối với trường hợp quy hoạch là đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng ở) và có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện để thu hồi dự án thì không được tách thửa. 

Theo Quyết định 60, sau ba năm, kể từ ngày rà soát phê duyệt các quy hoạch này mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện và chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất, mà cơ quan có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì được tách thửa bình thường.

Với đất nông nghiệp thuộc khu vực để sản xuất nông nghiệp thì được phép tách thửa. Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500 m² đối với đất trồng cây hằng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000 m² đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

Các chuyên gia kinh tế cho rằng, thị trường BĐS sẽ sôi động trở lại sau Quyết định 60.

Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa.

Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản suất nông nghiệp và không thuộc khu vực phải thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì được tách thửa.

Các chuyên gia kinh tế cho biết, Quyết định 60 sẽ có ảnh hưởng tích cực đến thị trường trong thời gian tới. Đặc biệt, ở phân khúc đất nền, khu nào chưa tăng giá nhiều sẽ rục rịch lên cao hơn, chỗ nào đang khá sẽ tiến lên hơn, các khu quá cao sẽ có xu hướng chững, tạo ra thế cân bằng cho thị trường.

Triệt tiêu việc lập lờ đánh lận con đen

Quyết định 60 chính thức có hiệu lực từ ngày 1.1.2018. Những trường hợp đã tiếp nhận hồ sơ hợp lệ về tách thửa đất theo quy định nhưng đến ngày quyết định này có hiệu lực thi hành mà chưa giải quyết tách thửa thì căn cứ theo Quyết định 33. Trong trường hợp, người sử dụng đất muốn thực hiện tách thửa theo Quyết định 60 cũng sẽ được xem xét giải quyết.

Nói về vấn đề tách thửa theo quyết định mới, chuyên gia kinh tế, ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Việt An Hòa cho rằng, Quyết định 60 ra đời để hoàn chỉnh Quyết định 33 trên cơ sở các quận huyện thống nhất một cách làm, tránh tình trạng mỗi nơi một kiểu trước đó. Và quan trọng là đúng với luật định trên cơ sở không phân biệt đất có nhà hiện hữu hoặc không nhà. 

Quyết định này cũng sẽ quản chặt hơn về cơ sở hạ tầng đúng chuẩn và đảm bảo kết nối thật sự ở các yếu tố như đường rộng hơn, cấp thoát nước theo tiêu chuẩn nhất định.

“Đợt sốt vừa rồi có công rất lớn của các nhà thi hành luật, khi có thoả thuận để hạn chế cho phân lô theo qui định. Do đó số lượng sản phẩm gần 12 tháng hầu như ít có sản phẩm mới (2017 nguồn cung đất nền tư chỉ bằng 20% -30% so với 2016). Trong khi đó, thị trường BĐS đang tốt mà nhu cầu mua đất nền đầu tư rất lớn nên không có đất mua làm cho giá tăng mạnh, và tới đây khu nào quỹ đất còn trống lớn sẽ “lột xác” nhiều nhất", ông Quang nhận định.

Ông Quang phân tích thêm, Quyết định 60 sát thực tế, tạo ra nguồn cung mới đáp ứng nhu cầu thực của người mua, tạo ra những khu dân cư mới hợp lý để ở (nơi ở, nơi kinh doanh đi làm gần nhau). Dự báo sẽ bớt nóng cho những khu vực quá nóng và nóng ở những khu vực chưa nóng lắm, và sốt cho khu vực đang tăng giá. Không chỉ riêng TP.HCM, khi quỹ đất hẹp lại, đất nền các tỉnh lân cận cũng nhích theo.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Anh Đào – Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Việt Home cũng nhận định, việc tách thửa theo quyết định mới sẽ giúp các doanh nghiệp kinh doanh đất nền trở nên minh bạch hơn đối với khách hàng. Qua đó, sự chi tiết trong quyết định 60 về hạ tầng, diện tích sẽ làm cho các công ty luôn công khai sản phẩm, bớt tình trạng bát nháo như trước đây.

“Quyết định 60 trong tách thửa có những quy định rõ ràng sẽ làm đất nền sốt trở lại, đồng thời cũng kéo căn hộ theo chiều hướng đi lên. Tuy nhiên, thị trường căn hộ sẽ không ảnh hưởng mạnh bởi quyết định này vì  đã được thiết lập giá”, ông Đào nói.