Sự thật về "cổ phiếu trà đá" SJC, chủ đầu tư cao ốc Tokyo Tower vừa bị ngân hàng siết nợ

Tòa nhà cao nhất quận Hà Đông vừa bị ngân hàng Pvcombank siết nợ - Dự án Chung cư Tokyo Tower đã từng có nhiều tai tiếng, chậm tiến độ, dự án đã được đổi tên từ tên cũ Hanoi LandMark 51 nhưng đến nay tình hình vẫn không mấy sáng sủa.

Chung cư Tokyo Tower được khởi công từ tháng 4.2015 với 51 tầng, 688 căn hộ, diện tích khu đất là 4.557,3 m2. Dự án do Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Đà 1.01 và Tổng công ty Lâm nghiệp Việt Nam (Vinafor) làm chủ đầu tư, còn Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam (PVcomBank) là đơn vị bảo lãnh.

Trong đó, Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 (SJC) đảm nhận vai trò bên đi huy động vốn cho dự án Vinafor Hà Đông (Hanoi Landmark 51). Tài sản đảm bảo gồm quyền sử dụng đất của dự án Vinafor; tài sản hình thành trong tương lai trên đất là tòa nhà hỗn hợp đa năng và chung cư cao cấp Vinafor; nguồn thu từ dự án của Vinafor; 4 sàn thương mại tòa nhà CT1 Văn Khê và toàn bộ các nguồn thu, tài sản hợp pháp của Công ty.

Chủ đầu tư SJC kinh doanh “bết bát”

SJC được thành lập trên cơ sở Xí nghiệp Sông Đà 1.01 (tiền thân là Đội xây dựng số 1). Giai đoạn 2007 - 2012 được coi là những năm vàng son của doanh nghiệp này nhờ việc trúng hàng loạt gói thầu thi công lớn của Tập đoàn Sông Đà và nhiều dự án dân dụng khác.

Chỉ tính riêng các hoạt động xây dựng các công trình dân dụng công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng, các công trình giao thông đóng góp từ 90 - 95% doanh thu hàng năm của Công ty trong giai đoạn này.

Tuy nhiên, kể từ thời điểm 2013 trở đi, khủng hoảng kinh tế chung đã ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động của SJC. Sự đóng băng của thị trường bất động sản cùng với chính sách thắt chặt tiền tệ, giảm chi tiêu và đầu tư công giai đoạn 2012-2013 khiến các hoạt động của Sông Đà 1.01 bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Ghi nhận trên báo cáo tài chính của SJC cho thấy, nếu từ 2007 - 2012, SJC vẫn có mức doanh thu trung bình trên 150 tỷ đồng/năm cùng lợi nhuận ròng trên 12 tỷ đồng/năm, thì năm 2013, doanh thu đã giảm một nửa chỉ còn 74,5 tỷ đồng cùng lợi nhuận vỏn vẻn gần 3 tỷ đồng.

Những năm tiếp theo, doanh thu sụt giảm mạnh mẽ hơn khi giai đoạn 2014 – 2016, doanh thu lần lượt chỉ là 7,85 tỷ đồng, 12,9 tỷ đồng và 8,5 tỷ đồng. Trong khi đó, lợi nhuận cũng chỉ còn 165 triệu (2014), 1,1 tỷ (2015) và âm -3,6 tỷ đồng (năm 2016).

Cũng từ năm 2013, do hoạt động thi công gặp khó khăn, doanh thu của SJC chủ yếu phụ thuộc vào doanh thu cho thuê mặt bằng văn phòng thương mại và dịch vụ vận hành tại hai tòa nhà chung cư Hemisco và Tòa nhà chung cư CT1 Văn Khê do SJC đầu tư vào những năm trước đó.

Đến năm 2016, các đơn vị thuê trả lại mặt bằng cho thuê, đồng thời SJC cũng trả lại Ban quản trị tòa nhà chung cư Hemisco tự vận hành dịch vụ, khiến hoạt động của doanh nghiệp này rơi vào tình trạng “chưa hết khổ lại thêm khó”

Ngoài ra, theo giải trình kết quả hoạt động kinh doanh của SJC năm 2016 gửi lên Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) cho biết, do ảnh hưởng các khoản công nợ ứng trước cho các khách hàng thực hiện các dự án của đơn vị chưa đủ điều kiện lập dự phòng phải thu khó đòi và các khoản chi phí phải trả trích chưa đủ điều kiện để hoàn nhập chi phí đã làm giảm lợi nhuận của SJC.

Năm 2016 SJC bị Cục thuế TP. Hà Nội tăng thuế thu nhập doanh nghiệp do không thuộc diện miễn giảm thuế hoạt động kinh doanh bất động sản, đồng thời tính lãi chậm nộp cho khoản tính tăng thuế thu nhập doanh nghiệp bị truy thu cũng làm SJC bị giảm mạnh lợi nhuận.

Báo cáo tài chính bán niên năm 2018 của SJC

Tuy nhiên, bước sang nửa đầu năm 2018, SJC đã có sự cải thiện trong bức tranh kinh doanh. Theo báo cáo tài chính bán niên của doanh nghiệp, nửa đầu năm 2018 lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp đạt 274 triệu, trong khi đó cùng kỳ năm 2017 mức lợi nhuận này chỉ là 193 triệu.

Khoản nợ Pvcombank lên tới 400 tỷ?

Đứng trước kết quả kinh doanh bết bát, từ năm 2013, SJC đã định hướng chuyển hẳn sang đầu tư vào mảng bất động sản sau khi thử sức với 2 dự án nhỏ là chung cư Hemisco và CT1 Văn Khê.

Đến tháng 12.2015, SJC hoàn tất kế hoạch huy động vốn cho Vinafor Vạn Phúc thông qua phương án ký hợp đồng bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai - dự án Vinafor với giá trị bảo lãnh 1.000 tỷ đồng.

Báo cáo tài chính bán niên năm 2018 của Sông Đà 1.01

Theo báo cáo tài chính bán niên 2018 đã soát xét của Sông Đà 1.01, tính đến cuối quý II.2018, Công ty vẫn còn hơn 477 tỷ đồng nợ vay dài hạn đến hạn trả với PVcomBank. Đây là khoản vay nhằm mục đích phục vụ Dự án Tòa nhà hỗn hợp đa năng và chung cư cao cấp Vinafor (nay là Dự án Tokyo Tower) theo Hợp đồng vay dự án số 468/2014/Songda1.01/HĐTD/PVB-40 tháng 8/2014.

Hạn mức tín dụng của Hợp đồng là 600 tỷ đồng, lãi suất cho vay được tính bằng tổng lãi suất tham chiếu và lãi suất biên tại thời điểm giải ngân, thời hạn rút vốn tối đa 31.7.2017. Tài sản đảm bảo của khoản vay gồm: Quyền sử dụng đất của Vinafor, 4 sàn thương mại tòa nhà CT1 Văn Khê; và toàn bộ các nguồn thu, tài sản hợp pháp của Công ty.

Còn theo số liệu được cung cấp từ đại diện PVcombank vào chiều ngày 8.10, hiện Sông Đà 1.01 đang nợ ngân hàng hơn 300 tỷ đồng

Không chỉ phát sinh nợ vay đối với PVcomBank, Sông Đà 1.01 còn có khoản vay hơn 137 tỷ đồng từ Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank) tính đến thời điểm 30.6.2018. Được biết, đây là khoản vay để phục vụ Dự án Tổ hợp thương mại, văn phòng và nhà ở Eco Green Tower tại số 1 Giáp Nhị, phường Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai.

Như vậy, hiện tổng vay nợ của Sông Đà 1.01 là hơn 638 tỷ đồng và 6 tháng đầu năm chi trả 42,6 tỷ đồng tiền lãi vay ngân hàng. Với vốn chủ sở hữu là 72,2 tỷ đồng, tỷ lệ sử dụng đòn bẫy tài chính rất cao, khoảng 88,3%. Đây là lý do khiến SJC rơi vào tình trạng mất khả năng tài chính với dự án Tokyo Tower. Do kinh doanh bết bát, nợ vay cao, "cổ phiếu trà đá" SJC của Sông Đà 1.01 hiện đứng giá 2.800 đồng/cổ phiếu, bằng cốc trà đá vỉa hè.