Sửa đổi Luật Nhà ở và Kinh doanh bất động sản: Sẽ "siết" kinh doanh trá hình, thổi giá

Sửa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, rút gọn thủ tục hành chính

Như Dân Việt đã thông tin, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây Dựng chủ trì, phối hợp cùng các cơ quan, địa phương khẩn trương hoàn thiện hồ sơ đề nghị xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ tư, tháng 10/2022 để khắc phục những hạn chế, tạo ổn định và minh bạch cho thị trường bất động sản.

Thông tin về việc sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ trưởng Bộ Xây Dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: "Bộ Xây Dựng sẽ hoàn thiện cơ chế chính sách về phát triển nhà ở xã hội để tháo gỡ ngay các vướng mắc, bất cập trong thực tiễn".

"Đến nay, Bộ Xây Dựng đã trình Chính phủ hồ sơ đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014; trong đó, đã kiến nghị sửa đổi chính sách về nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Đây là những nội dung trọng tâm trong dư thảo sửa đổi 2 Luật này", Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nêu.

Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, Luật Nhà ở sửa đổi sẽ điều chỉnh các quy định về ưu đãi cho chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội, đảm bảo chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng ưu đãi thực chất.

Cùng với đó là Luật Nhà ở sẽ bổ sung quy định về tài chính phát triển nhà ở xã hội cũng theo hướng quản lý chặt chẽ, đúng quy định pháp luật và sử dụng hợp lý, hiệu quả nguồn lực từ quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các vị trí không phù hợp để đưa vào quỹ phát triển nhà ở xã hội.

Đồng thời, Bộ Xây Dựng cũng bổ sung quy định trách nhiệm cụ thể của các địa phương trong việc thực hiện quy hoạch, bồi thường giải phóng mặt bằng và bố trí đủ quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, tổ chức lựa chọn đơn vị đủ năng lực để thực hiện.

Bên cạnh những nội dung nêu trên, Luật sẽ tách nhóm đối tượng người lao động, công nhân khu công nghiệp để có chính sách riêng và bổ sung các quy định về quỹ đất để phát triển nhà lưu trú cho công nhân trong phạm vi quy hoạch khu công nghiệp cũng như trách nhiệm của chủ đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp trong việc đầu tư nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp đó thuê. 

Về thủ tục giao dịch mua bán bất động sản, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho rằng, quá trình xây dựng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây Dựng cũng cải cách, rút gọn thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng cũng như trong quy trình mua – bán, xác nhận đối tượng thụ hưởng...

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây Dựng), Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được Quốc hội thông qua vào năm 2014 và có hiệu lực chính thức vào năm 2015, trải qua 6 năm thực hiện cơ bản đã đạt được nhiều kết quả, giúp Nhà nước tạo được nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho đối tượng người nghèo, người có thu nhập thấp. 

Tuy nhiên, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản vẫn có một số quy định còn chung chung, chưa cụ thể, quá trình thực hiện gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Điển hình như: Các quy định về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, đặc biệt là phát triển nhà ở xã hội.

Trong dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (2015) Bộ Xây dựng đề xuất những nội dung chính sau: Thứ nhất là về vấn đề sở hữu nhà ở; Thứ 2 là quy định liên quan đến phát triển nhà ở; Thứ 3 vấn đề cải tạo chung cư cũ; Thứ 4 là về chính sách phát triển nhà ở xã hội; Thứ 5 là Năm là quy định về nhà ở công vụ; Thứ 6 là quy định về quản lý nhà chung cư.

Khắc phục hiện tượng "nóng sốt" bất động sản

Về Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành cũng đã quy định có một số nội dung liên quan đến dịch vụ đầu tư, môi giới sàn... Cũng giống như Luật Nhà ở thì Luật hiện hành có nhiều nội dung chưa cụ thể, còn chung chung, mang tính nguyên tắc nên quá trình thực hiện còn gặp nhiều khó khăn, có một số tình huống mới phát sinh nhưng chưa được luật điều chỉnh.

Do Luật còn chung chung dẫn tới các địa phương còn lúng túng, cơ quan Nhà nước liên quan thì chưa có cơ sở để xử lý, do đó cũng cần phải đề xuất sửa đổi, bổ sung. Ví dụ như, xuất hiện các hình thái kinh doanh bất động sản mới như condotel, farmstay…

Bên cạnh đó, với sự phát triển của CMCN 4.0, các hình thức kinh doanh trực tuyến, kinh doanh bất động sản online cũng xuất hiện ngày càng phổ biến nên cũng cần được nghiên cứu để điều chỉnh hoạt động này.

Pháp luật đất đai có liên quan mật thiết tới Luật Đất đai về kinh doanh quyền sử dụng đất nên cũng phải nghiên cứu để sửa đổi làm sao cho thống nhất, phù hợp. Ngoài ra, điều chỉnh Luật để khắc phục hiện tượng "nóng sốt" bất động sản, đặc biệt là các hoạt động kinh doanh trá hình, lợi dụng để thổi giá, gây bong bóng bất động sản, do đó trong thời gian tới cần phải có những quy định hết sức cụ thể hơn.

Về giao dịch bất động sản qua sàn, quy định cho phép các chủ đầu tư được tự bán hàng đã gây ra nhiều bất ổn cho thị trường và trên thực tế hầu hết các chủ đầu tư hiện nay đều bán hàng qua sàn nhưng do quy định hiện hành về sàn rất đơn giản, lỏng lẻo nên nhiều trường hợp lại lợi dụng để nâng giá, găm hàng.

Nếu chúng ta không có các quy định bán hàng bảo đảm khách quan, minh bạch, công khai và bảo đảm tính pháp lý thì sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng và gây bất ổn cho thị trường. Bộ Xây Dựng đã nhận thấy đã đến lúc cần phải có các quy định cụ thể về cách thức, quy trình bán hàng, việc quản lý các thông tin về bất động sản để bảo đảm thị trường ngày càng minh bạch, tránh gây ra các rủi ro pháp lý cho khách hàng mà giải pháp tốt nhất là nên bán hàng qua sàn giống như hoạt động mua bán bất động sản không kinh doanh phải qua cơ quan công chứng hoặc kinh doanh chứng khoán qua sàn môi giới chứng khoán...

Khi đưa ra quy định bán hàng qua sàn thì cũng cần có quy định về khung kinh phí trong giao dịch như phí công chứng, phí giao dịch chứng khoán, tránh hiện tượng móc nối giữa chủ đầu tư và sàn để tăng giá bán. Mục tiêu lớn nhất là quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản, tránh các rủi ro như đang xảy ra thì qua sàn giao dịch có thể là một giải pháp cần phải nghiên cứu.

Đối với vấn đề mất quyền tự do của doanh nghiệp, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, bất động sản là hàng hóa đặc biệt do gắn với quyền sử dụng đất nên khi kinh doanh những loại hàng hóa đặc biệt này thì cũng cần phải tuân thủ một số quy trình nhất định. Quan trọng nhất là chúng ta quy định cách thức giao dịch phải minh bạch, công khai, không bó hẹp quyền lựa chọn sàn của chủ đầu tư và cũng không gây khó khăn cho sàn trong quá trình hoạt động.

Bên cạnh đó, người môi giới bất động sản phải nắm được tính pháp lý của hàng hóa đem ra giao dịch và cũng phải hiểu được bất động sản để tư vấn và phải chịu trách nhiệm với những hàng hóa do mình môi giới. Khi sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, chúng ta sẽ tiếp tục trao đổi, thảo luật để làm sao có những quy định chặt chẽ hơn, hạn chế, khắc phục được các tình trạng như đang diễn ra hiện nay.