Tắc nghẽn nguồn vốn, giao dịch đất nền tại TP.HCM giảm mạnh

Giao dịch đất nền giảm kỉ lục

Thời gian qua, thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận, nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ đều giảm sút trước sức ép của việc tắc nghẽn nguồn vốn. Trong đó, giao dịch đất nền -  phân khúc được đánh là ít chịu biến động thị trường.

Theo DKRA Group, phân khúc đất nền trong quý 3/2022 ghi nhận 9 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 1.057 sản phẩm, giảm 65,6% so với quý 2/2022. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 550 nền, tương đương 52% nguồn cung mới, giảm 77,8% so với quý trước. Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực.

Bên cạnh đó, sức hấp thụ đất nền cũng xuống thấp. Tiêu thụ nguồn cung đất nền mới tại các tỉnh phía Nam chỉ đạt khoảng 52% rổ hàng, giảm 77,8% lượng giao dịch so với quý trước và là mức kém nhất kể từ đầu năm 2022.

Theo Batdongsan.com.vn cho biết dưới tác động của thắt chặt tín dụng, quý 3/2022, mức độ quan tâm đến đất nền cả nước đã giảm 29% so với đầu năm. Ở khu vực phía Nam, lượng tìm kiếm thông tin đất nền tại TP.HCM các khu vực như huyện Bình Chánh và Củ Chi ghi nhận mức độ quan tâm đến đất nền giảm 19 - 46%.

Chia sẻ cùng PV Dân Việt, anh Phạm Đình Quân - Giám đốc một sàn môi giới tại TP.Thủ Đức cho biết 3 tháng gần đây, nguồn cung đất nền tại TP.HCM chủ yếu là thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại). Thị trường khan hiếm dự án mới, chủ yếu là rổ hàng cũ phân bổ tại các huyện vùng ven.

"6 tháng đầu năm 2022, công ty tôi vẫn môi giới, giao dịch thành công cho một số khách hàng. Tuy nhiên, bước vào quý 3/2022 thì chúng tôi chỉ bán được vài ba sản phẩm với giá chênh lệch không cao so với giá kí gửi của chủ đất.

Nguyên nhân là vì đa số khách hàng đều kẹt vốn, không thể vay ngân hàng xoay kịp dòng tiền. Trong khi đó, giao dịch đất nền thì bắt buộc khách phải thanh toán trước số lượng tiền lớn".

Trong khi đó, chị Ái Mỹ (50 tuổi, nhà đầu tư bất động sản tự do) cho biết mình đã cạn vốn. "Muốn mua đất nền thì phải có sẵn lượng tiền lớn trong tay. Bây giờ kiểm soát tín dụng bất động sản, ngân hàng cho vay khó khăn, hàng cũ thì bán không được, nên tôi không đủ khả năng dồn tiền vào đất nền nữa", chị Mỹ cho hay.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng việc siết chặt hơn quy định về thuế, kiểm soát phân lô bán nền và Ngân hàng Nhà nước yêu cầu siết nguồn tín dụng vào bất động sản đã khiến giao dịch đất nền giảm. Các nhà đầu tư gặp khó khăn trong nguồn vốn, đồng thời có tâm lý thận trọng hơn.

Ông Nguyễn Lộc Hạnh - Tổng giám đốc Công ty Ngọc Châu Á, nhìn nhận thị trường bất động sản liền thổ, trong đó có đất nền các tỉnh phía Nam đã giảm tốc mạnh trong quý 3 vừa qua. Nguồn cung tung ra ít hơn và sức hấp thụ cũng tuột dốc

Lượng giao dịch đất nền sụt giảm trên thị trường sơ cấp chủ đầu tư chào bán lần đầu chủ yếu do thị trường thiếu hụt dòng tiền. Trong khi đó, giao dịch thị trường thứ cấp sụt giảm do tâm lý thị trường xuống thấp. Người mua đang có xu hướng giữ tiền mặt và chờ đợi nhiều hơn.

Theo ông Hạnh, các tháng cuối năm là giai đoạn đầy khó khăn thách thức với thị trường bất động sản nói chung và đất nền nói riêng. Vì vậy thanh khoản đất nền có thể tiếp tục suy giảm cuối năm.

Giá đất nền vẫn tăng phi mã dù vắng khách mua

Dù thanh khoản, giao dịch đất nền giảm mạnh nhưng giá đất vẫn liên tục leo thang, tăng phi mã. Số liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, quý 3/2022, tại TP.HCM giá rao bán đất nền Củ Chi tăng gần 15%, huyện Nhà Bè tăng 17%, đất nền huyện Bình Chánh, Hóc Môn cũng tăng giá thêm 6 - 7% so với quý trước. Riêng với khu Đông, ngoài quận 9 có giá đất nền giảm 2%, quận Thủ Đức vẫn ghi nhận giá đất tăng 3%.

Giám đốc một công ty bất động sản tại TP.HCM cho biết, thị trường đất nền tại TP.HCM chỉ tăng khoảng 10% trong 6 tháng qua, tỉ suất tăng giá này không đáng kể. Tuy thị trường đang bão hoà nhưng giá cũng không giảm. Đối với một số khu vực đầu cơ ở xa, các tỉnh lân cận có xu hướng giảm nếu có cũng chỉ là do các chủ đầu tư hoặc các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính và khi thị trường chững lại thì họ không cầm cự được buộc phải cắt lỗ để bán giá giảm.

Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, ở thời điểm hiện tại, giá đất nền tăng nhưng tỷ lệ hấp thụ đang ở mức thấp, khoảng 40%, nên đây cũng chưa phải là tín hiệu khả quan đối với thị trường.

"Nguồn cung các dự án có giá tăng có thể do ở khu vực đó, tỷ lệ hấp thụ bình quân ổn. Mặt khác, giá tăng cũng có thể do chính sách bán hàng của các chủ đầu tư, kích cầu để thu hút khách hàng", ông Thanh nói. 

Ông Thanh còn cho biết thêm, thị trường đất nền khu vực phía Nam từ giờ đến cuối năm 2022 vẫn sẽ chậm thanh khoản và giá sẽ không tăng.

Ông Phạm Lâm - CEO DKRA Group dự báo, các tháng cuối năm, nguồn cung mới của phân khúc đất nền sẽ tăng nhẹ, đạt khoảng 1.500 - 2.000 nền. Tuy nhiên, nguồn cung mới vẫn tập trung chủ yếu ở các thị trường vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Trong khi đó, thị trường TP.HCM vẫn tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới.

Bên cạnh đó, thị trường thứ cấp có khả năng duy trì ở mức ổn định, khó có sự tăng giá đột biến trong giai đoạn cuối năm. Ngược lại, mặt bằng giá trên thị trường sơ cấp vẫn tiếp tục đà tăng do chịu ảnh hưởng của các loại chi phí đầu vào.

Các chuyên gia dự báo thời gian tới, phân khúc đất nền ở TP.HCM sẽ nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư nhờ đang được đẩy mạnh quy hoạch phát triển. Tuy nhiên, thị trường các tháng cuối năm vẫn còn những thách thức.

Mức giá bất động sản sẽ không có sự giao động lớn và chủ đầu tư dự án sẽ gia tăng chính sách bán hàng để hỗ trợ cũng như thu hút khách mua. Thậm chí, khả năng giảm giá sơ cấp là có thể nếu nhà đầu tư chịu áp lực về dòng vốn.