Tăng hệ số điều chỉnh giá đất tại TP.HCM ảnh hưởng ra sao đến người dân?

Tăng hệ số điều chỉnh giá đất vẫn thấp hơn nhiều so với giá thị trường

Trong ngày làm việc đầu tiên tại kỳ họp thứ 8 HĐND TP.HCM khóa X ngày vừa qua, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Thị Thắng đã trình bày tờ trình về việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) năm 2023. Theo đó, UBND thành phố kiến nghị cho tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm tới lên một đơn vị so với năm 2022, tương ứng hệ số 2,5-3,5 lần so với bảng giá đất nhà nước.

Được biết, hệ số K do UBND cấp tỉnh ban hành, được dùng để tính giá đất. Mỗi năm hệ số này sẽ thay đổi cho phù hợp điều kiện phát triển địa phương. Người được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng ngoài hạn mức phải đóng tiền theo hệ số điều chỉnh hàng năm... Tuy nhiên, ba năm gần đây, TP.HCM giữ nguyên hệ số này (1,5-2,5 lần bảng giá đất tùy theo nhóm và khu vực) do đại dịch Covid-19 ảnh hưởng đến đời sống người dân, doanh nghiệp.

Lãnh đạo UBND TP.HCM nhận định hiên nay, tuy vẫn còn khó khăn nhất định nhưng dịch bệnh đã được kiểm soát, kinh tế đã hồi phục và tăng trưởng tích cực hơn. Do vậy, thành phố dự kiến sẽ tăng hệ số điều chỉnh giá đất trong năm 2023.

TP.HCM dự kiến tăng hệ số điều chỉnh giá đất trong năm 2023. Ảnh: H.T

Số liệu thống kê dữ liệu giá đất đã định giá theo giá thị trường và dữ liệu thị trường xây dựng bảng giá đất 2022 - 2024 do các cơ quan chức năng thu thập thì mức giá áp dụng theo hệ số quy định của năm 2022 đang ở mức từ khoảng 10,5 đến 35,7% so với giá đất chuyển nhượng trên thị trường.

UBND TP.HCM cho rằng nếu hệ số K tăng lên 1,0 thì mức giá theo hệ số sẽ ở mức từ 18% đến 50% so với giá đất chuyển nhượng trên thị trường (tỷ lệ tùy theo khu vực, mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng đất).

Đặt trong sự so sánh với hệ số K để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lấy ý kiến người dân có thu hồi đất trên địa bàn thì hệ số điều chỉnh giá đất ở để tính bồi thường đất ở mức từ 4-15 lần so với bảng giá đất. Trong khi đó, hệ số K dự kiến ban hành áp dụng trong năm 2023 theo UBND TP mặc dù có tăng nhưng chỉ ở mức hệ số 2,5 - 3,5 lần.

Cụ thể, theo phân tích của UBND TP.HCM, bảng giá đất từ trước đến nay luôn thấp hơn thị trường rất nhiều lần. Cụ thể, tại khu vực 1 (gồm các quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận), bảng giá đất chỉ bằng 14,31% giá đất giao dịch trên thị trường. Có thể thấy được điều này qua một dẫn chứng: Giá đất trên đường Đồng Khởi, quận 1 được công bố trong bảng giá đất là 162 triệu đồng/m2 nhưng thực tế giá đất thị trường khu vực này hiện ở mức 1,1 tỷ đồng/m2.

Còn tại khu vực 2 (TP.Thủ Đức, các quận 6, 7, Gò Vấp, Bình Thạnh, Tân Phú), giá đất trong bảng giá chỉ bằng 10,86% giá thị trường. Khu vực 3 (các quận 8, 12, Bình Tân) là 9,99%. Khu vực 4 (các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, Hóc Môn) bằng 9,5% giá thị trường, riêng khu vực 5 là huyện Cần Giờ, giá đất Nhà nước công bố chỉ bằng 7% giá thị trường.

Như vậy, UBND TP.HCM cũng đánh giá việc điều chỉnh tăng hệ số K không ảnh hưởng đến hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận, chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức mà chỉ ảnh hưởng đối với hộ gia đình, cá nhân có phần diện tích đất vượt hạn mức theo quy định và trường hợp thuê hoặc giao đất không qua đấu giá dưới 30 tỷ đồng.

Xây dựng bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường

Ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, cho biết liên tục trong ba năm qua thành phố vẫn giữ nguyên hệ số K. Giá đất trong bảng giá cộng thêm hệ số K cũng chỉ bằng 15%-35% giá thị trường và ổn định trong ba năm qua, trong khi giá đất trên thị trường tăng cao.

Theo ông Thắng, hệ số K năm 2023 thành phố dự kiến tăng lên một lần so với hiện hành sẽ khiến giá đất tăng lên nhưng cũng chỉ bằng 35%-40% giá thị trường. Bên cạnh đó, ông Thắng cho rằng theo tinh thần Nghị quyết 18 của Trung ương và dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, tới đây sẽ không còn khung giá đất. Cùng với đó, việc xây dựng bảng giá đất phải tiến tới tiệm cận với giá thị trường. Đây là lộ trình tăng giá từ từ để khi xây dựng bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường sẽ không gây đột ngột cho người dân.

Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM nhận định việc tăng hệ số K có ảnh hưởng nhất định đến một số đối tượng nhưng sẽ không ảnh hưởng đến các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong hạn mức. "Đây là lộ trình tăng giá từ từ để khi xây dựng bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường sẽ không gây đột ngột cho người dân."

Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, cho biết nếu so sánh với hệ số K năm 2022 (dao động 1,7-2,5 lần) với hệ số K năm 2023 (2,7-3,5 lần) thì mức tăng hệ số K chiếm tỉ lệ khoảng 70%.

Ông Quang cho rằng việc tăng hệ số K sẽ có tăng giá đất nhưng đối với các trường hợp áp dụng hệ số K cũng không bị ảnh hưởng nhiều. Thậm chí với các đối tượng như chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thuê đất, giao đất không thông qua đấu giá thì hệ số K dù có tăng lên một lần thì vẫn đang rất có lợi cho các đối tượng này.

Liên quan đến thị trường bất động sản, theo ông Quang, hiện nay chủ yếu Nhà nước thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản theo giá thị trường nên cũng không ảnh hưởng gì đến thị trường khi tăng hệ số K.

Thêm vào đó, hiện nay Nghị quyết 18 của Trung ương đã định hướng việc phải xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường. Từ đây đến vài ba năm tới, giá đất cũng dần tiệm cận với thị trường. Vì vậy, sự chuẩn bị dần từng bước của chính quyền TP.HCM là cần thiết và hợp lý.