Thị trường bất động sản chớm phục hồi, nhà đầu tư vẫn thận trọng

Thị trường bất động sản phục hồi chưa rõ nét

Về thị trường bất động sản tại Việt Nam, Ngân hàng Thế giới (WB) cho biết, nguồn cung các dự án được cấp phép và số lượng căn hộ mới vẫn gần như đi ngang trong quý 1/2024, so với quý 4/2023 do các vấn đề trong quy trình giải phóng mặt bằng và đền bù đất đai vẫn chưa có chuyển biến. 

Lãi suất vay bất động sản hấp dẫn hơn đối với những khoản vay mới khiến cho giá trị giao dịch tăng mạnh ở mức 22% trong quý 1/2024 so với quý trước trên nền xuất phát điểm thấp.

Mặc dù vậy, niềm tin của các nhà đầu tư vẫn ở mức thấp và ngành bất động sản này phải đối mặt với rủi ro tài chính vì nợ xấu của các doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà tăng lên khoảng 2,73% tổng dư nợ trong năm 2023, từ mức 1,7% năm 2022, theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước.

Theo số liệu của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, số lượng giao dịch hiện nay mới chỉ đạt 20% bình quân giao dịch các năm trước đại dịch (2018 - 2019). Các cấp có thẩm quyền của Việt Nam đang nỗ lực hỗ trợ ngành bất động sản phục hồi. Các văn bản luật sửa đổi quan trọng, bao gồm Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật đất đai, được đẩy lên có hiệu lực thi hành vào tháng 8/2024, sớm hơn so với mốc tháng 1/2025.

Những sửa đổi đáng chú ý trong các văn bản pháp luật bao gồm: giảm mức đặt cọc sớm tối đa cho các dự án nhà ở tương lai, từ 70% xuống còn 50% tổng tiền mua, nhằm giảm áp lực huy động tài chính trả trước cho người mua, yêu cầu công bố công khai thông tin dự án trước khi bán để nâng cao tính minh bạch của thị trường và tạo thuận lợi cho quy trình giải phóng mặt bằng và đền bù thông qua định giá đất hàng năm theo giá trị trường.

Trước đây, các dự án thường được phép bán mà chưa cần phê duyệt đầy đủ hoặc có đầy đủ thông tin, thường dẫn đến vi phạm và tranh chấp. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 ban hành hướng dẫn rõ ràng về công bố thông tin, chẳng hạn về quyền sử dụng đất và các mục đích của dự án, qua đó nâng cao minh bạch và bảo vệ người tiêu dùng.

Ngoài ra, lãi suất vay bất động sản đã giảm đối với các khoản vay mới, sau khi Ngân hàng Nhà nước cắt giảm lãi suất 4 lần trong năm 2023, qua đó phần nào hỗ trợ cầu bất động sản.

Trái phiếu doanh nghiệp bị cản trở tăng trưởng do vi phạm

Cũng theo WB, thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển tương đối tích cực đến giữa năm 2022. Tuy nhiên, khi biến động trên thị trường đã bộc lộ ra những yếu kém cơ bản, nhưng cho thấy tiềm năng tiếp tục tăng trưởng.

Khối lượng phát hành đạt đỉnh 637.000 tỷ đồng (28 tỷ USD) trong năm 2021. Nhưng sau đó sụt mạnh do phải xử lý các hành vi gian lận trong phát hành trái phiếu của các tập đoàn bất động sản Vạn Thịnh Phát và Tân Hoàng Minh vào năm 2022.

Cụ thể, theo WB, quản lý cấp cao và các bên liên quan của tập đoàn Vạn Thịnh Phát, một trong những tập đoàn bất động sản lớn nhất Việt Nam, bị phát hiện phạm tội biển thủ giấy phép bất động sản và phát hành trái phiếu gian lận. Tương tự, lãnh đạo tập đoàn Tân Hoàng Minh biển thủ hơn 8.600 tỷ đồng (348 triệu USD) bằng cách huy động vốn trái phép thông qua các công ty bình phong.

Trong năm 2023, thị trường dần phục hồi, đạt 12% GDP, so với mức dao động từ 27 - 105% của các quốc gia trong khu vực, bao gồm: Úc, Malaysia, Hàn Quốc, Singapore và Thái Lan

Thị trường chủ yếu do các đợt phát hành riêng lẻ chi phối, với bình quân chỉ có 23 đợt phát hành đại chúng (24.000 tỷ đồng) so với 938 đợt phát hành riêng lẻ (383.000 tỷ đồng) trong năm năm qua. Mặc dù đang có sự chuyển dịch sang phát hành đại chúng nhiều hơn trong năm 2023, chiếm 11% tổng các đợt phát hành (so với 3 - 5% trong các năm trước đó).