Thị trường bất động sản: Cơ hội nào để tái cơ cấu?

Theo báo cáo CBRE quý 3/2019, thị trường căn hộ tại TP.HCM đón nhận tổng cộng 13.072 căn hộ được chào bán mới, tăng 217% theo quý và 107% theo năm. Tuy nhiên, điều đáng nói là nguồn cung tăng mạnh chủ yếu đến từ 1 dự án lớn tại quận 9 khi cung ứng hơn 10.346 căn hộ hạng B. Giới phân tích cho rằng đây chỉ là hiện tượng tăng cục bộ. Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp không có dự án mới ra mắt, đặc biệt là sự khan hiếm của phân khúc căn hộ hạng A.

Siết tín dụng giúp sàng lọc

Giải thích cho hiện tượng nguồn cung giảm, theo phân tích của các nhà đầu tư, nguyên nhân chính là do một số dự án lớn đã ra hàng trong quý 4/2018.  Bên cạnh đó, nhiều dự án bị “đóng băng” thời gian qua là do sự chặt chẽ trong việc rà soát, phê duyệt, cấp phép dự án của các cơ quan quản lý TP.HCM. Và quan trọng nhất là chính sách siết chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) với bất động sản (BĐS) áp dụng với cả tín dụng tiêu dùng và đầu tư.

Theo đó, kể từ ngày 1/1/2019, tỷ lệ vốn vay ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ mức 45% năm 2018 giảm về 40%. Cùng với đó, hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh BĐS được áp từ 150% lên tới 200%.

“Thị trường BĐS khó khăn là một thời điểm thuận lợi để thị trường tài chính phát triển. Đây chính là một kênh huy động vốn rất tốt, bởi nguồn vốn này chính là điểm tựa mới cho các doanh nghiệp BĐS có nguồn vốn trung, dài hạn chứ không chỉ phụ thuộc vào nguồn vốn ngắn hạn của hệ thống ngân hàng”.

Ông Bùi Quang Tín

Các chuyên gia nhận định cách kiểm soát này được cho là thuận theo xu thế chung của thị trường BĐS thế giới cũng như bối cảnh của Việt Nam hiện nay. Đây là giai đoạn thị trường Việt Nam tăng trưởng mạnh, thu hút sự tham gia mạnh mẽ của các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Song, vì không đủ tiềm lực tài chính, nhiều chủ đầu tư sẵn sàng vay vốn để chào bán nhưng trên thực tế không đủ năng lực bàn giao dự án chất lượng, dễ dẫn tới tình trạng sản phẩm tồn đọng, gia tăng nợ xấu.

Lộ trình giảm dần nguồn tín dụng BĐS yêu cầu các doanh nghiệp phải chủ động tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung từ nhà đầu tư, khách hàng, huy động vốn trên thị trường chứng khoán, trái phiếu… Song song với đó là nâng cao năng lực tài chính. Mục tiêu này vừa giúp thị trường sàng lọc những dự án kém chất lượng, vừa đảm bảo được nguồn khách hàng mua có nhu cầu ở thật, giúp thị trường hoạt động ổn định và bền vững trong dài hạn.

Dòng vốn vẫn “đổ” vào nhà đất

Theo báo cáo của NHNN, tín dụng đổ vào BĐS cả nước trong 8 tháng đầu năm 2019 là 1,5 triệu tỷ đồng, tăng gần 14,6% so với cuối năm 2018, cao hơn mức tăng dư nợ tín dụng nền kinh tế (chỉ 8,5%), chiếm 19% tổng dư nợ nền kinh tế. Cụ thể, tín dụng kinh doanh BĐS chiếm 32,7% dư nợ, tăng 5,5%; tín dụng tiêu dùng cũng chiếm 20,68% tổng dư nợ nền kinh tế, tăng 13,92%. Trong đó, liên quan BĐS (mua, thuê, thuê mua, xây dựng sửa chữa nhà ở…), chiếm 59,4% dư nợ cho vay tiêu dùng, tăng 19,51%.

Tuy nhiên, trên thực tế là các doanh nghiệp BĐS ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, tại TP.HCM, trong 9 tháng đầu năm 2019, tổng dư nợ tín dụng tăng trưởng khá, với 2.236 triệu tỷ đồng, tăng 10,2% so với cuối năm 2018, nhưng có xu thế tăng chậm hơn so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, tín dụng đổ vào BĐS có xu thế giảm dần, chỉ có 269.000 tỷ đồng, tăng 3,41% so với cuối năm 2018 (thấp hơn mức tăng tổng dư nợ tín dụng), chiếm 12,3% tổng dư nợ tín dụng.

Lộ trình giảm dần nguồn tín dụng BĐS giúp thị trường hoạt động ổn định và bền vững trong dài hạn. Ảnh: V.Dũng

Bên cạnh đó, tổng dư nợ cho vay tiêu dùng để xây nhà, sửa nhà, mua nhà khoảng 128.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 40% tổng dư nợ cho vay tiêu dùng. Trong đó, có thể có một phần không nhỏ chuyển sang đầu tư BĐS, tiềm ẩn rủi ro về tín dụng.

Theo các chuyên gia kinh tế, tuy tín dụng BĐS trực tiếp tăng chậm lại, song tổng nguồn vốn đổ vào thị trường BĐS 3 quý đầu năm nay vẫn tăng. Nguyên nhân là từ nhiều nguồn FDI, vốn tư nhân, M&A, phát hành trái phiếu… Trong đó, kênh phát hành trái phiếu đang được xem là khá tốt để huy động vốn cho thị trường BĐS trong bối cảnh bị siết tín dụng. Cụ thể, tính tới đầu tháng 9/2019, các doanh nghiệp BĐS phát hành khoảng 37.000 tỷ đồng trái phiếu. Có tới 41% doanh nghiệp BĐS trên thị trường (44/108 doanh nghiệp) đã tham gia chào bán trái phiếu doanh nghiệp.

Về vấn đề này, chuyên gia tài chính TS Bùi Quang Tín cho rằng, các doanh nghiệp BĐS đang phát hành trái phiếu cũng là một cách để họ tiếp cận nguồn vốn mới. Ngoài ra, họ cũng có thể phát hành cổ phiếu, cũng như huy động vốn thông qua FDI, thông qua các hình thức sáp nhập và mua lại (M&A)…  Và điều đó hoàn toàn phù hợp với thị trường hiện nay.

(Theo Thế Giới Tiếp Thị)