Thị trường bất động sản sẽ bứt tốc khi các luật mới sửa đổi có hiệu lực

Ngày 8/5, Trường Đại học Luật TP.HCM đã tổ chức Hội thảo khoa học "Những điểm mới của pháp luật về giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản". Hội thảo nhận được nhiều sự quan tâm của chuyên gia, nhà nghiên cứu, giảng viên của nhiều trường đại học tại TP.HCM.

TS Nguyễn Xuân Quang, Trưởng khoa Luật Dân sự Trường ĐH Luật TP.HCM cho biết, giao dịch dân sự trong lĩnh vực bất động sản diễn ra thường xuyên, luôn sôi động. 

Sau 10 năm thực thi các văn bản đã xuất hiện nhiều hạn chế, khiếm khuyết, bất cập, làm hạn chế sự phát triển của lĩnh vực này cũng như đã gây ra xung đột, tranh chấp trong giao dịch dân sự. Chính vì lý do này, gần đây Quốc hội đã ban hành nhiều luật sửa đổi, bổ sung như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023…

Nhiều điều khoản mới bảo vệ quyền lợi bên mua bất động sản

Mở đầu hội thảo, Theo PGS.TS Vũ Thị Hồng Yến, trưởng khoa Luật – Trường ĐH Sài Gòn đã đưa ra nhiều điểm mới bảo vệ chặt chẽ hơn quyền lợi người mua như điều kiện bắt buộc chủ đầu tư bất động sản phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL). Giải chấp (hay còn gọi là xóa đăng ký thế chấp tài sản đảm bảo) là hình thức giải trừ thế chấp đối với tài sản được dùng để thế chấp cho khoản vay. Ngoại lệ duy nhất chỉ dành cho đối tượng đặc biệt là nhà ở xã hội. 

Thực tiễn cho thấy đã có nhiều trường hợp chủ đầu tư có yếu tố lừa dối, vi phạm điều cấm dẫn đến tranh chấp khó giải quyết đối với khách hàng. Từ quy định mới về nghĩa vụ bắt buộc giải chấp của chủ đầu tư trước khi bán nhà sẽ chấm dứt được nhiều vướng mắc thời gian qua và bảo vệ tốt hơn quyền lợi người mua, người thuê bất động sản trong dự án.

Bà Yến chia sẻ thêm về quy định điều kiện đưa nhà đất, công trình xây dựng vào kinh doanh. Luật mới, không còn yêu cầu cần đến khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà mà theo quy định mới trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì chỉ cần có giấy tờ xác nhận nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. 

Bà Yến đánh giá: "Đây là quy định tiến bộ, giải quyết được thực tế rất nhiều bất động sản mà chủ đầu tư đã bàn giao cho khách hàng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu cho người mua khi có vi phạm về trật tự xây dựng thì khi luật mới có hiệu lực nhà ở, công trình xây dựng này có thể đưa vào chuyển nhượng, tặng cho,... như các bất động sản khác". 

Ngoài ra PGS.TS Vũ Thị Hồng Yến còn chia sẻ thêm điểm mới quy định về số tiền đặt cọc. Chỉ được thu tiền đặt cọc khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện đưa nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Mức thu tiền cọc là 5% giá bán của nhà ở hình thành trong tương lai và được tính vào số tiền thanh toán lần đầu trong mua nhà (không quá 30% giá bán). 

"Đây là quy định tiến bộ, khi chấm dứt các trường hợp nhà đầu tư thu tiền trái phép dưới hình thức ký quỹ, thỏa thuận giữ chỗ,… đảm bảo tốt hơn quyền lợi người mua, tránh những mâu thuẫn pháp lý mà người chịu thiệt hại phần lớn là khách hàng", bà Yến nói.

Mở rộng quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

Chỉ cần được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài (có quốc tịch Việt Nam) đủ điều kiện để sở hữu nhà ở. Về quy định mới này, Th.S Ngô Gia Hoàng, Giảng viên Trường ĐH Luật TP.HCM chia sẻ, theo Luật Đất Đai 2024, người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn giữ quốc tịch Việt Nam (công dân Việt Nam) thì có mọi quyền như cá nhân trong nước, trong đó có quyền tiếp cận đất đai như chuyển nhượng, thừa kế, nhận cho quyền sử dụng đất,… Đây là điểm mới của vì trước đây người Việt Nam định cư ở nước ngoài (không phân biệt còn quốc tịch hay không) chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua giao dịch về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở. 

Ông Hoàng đánh giá: "Chính sách này vừa đáp ứng tâm tư, nguyện vọng của kiều bào muốn gắn bó với quê hương và góp phần thu hút nguồn lực đầu tư vào Việt Nam".

Ngoài ra, đối với người nước ngoài chỉ cần đáp ứng điều kiện được phép nhập cảnh vào Việt Nam trừ trường hợp miễn trừ ưu đãi, miễn trừ ngoại giao lãnh sự là có thể sở hữu nhà ở vào mục đích sinh sống.

Từ những quy định mở rộng đối tượng trên, cho thấy nhà làm luật đang kích thích nhu cầu sở hữu nhà ở, sở hữu quyền sử dụng đất. Chính vì thế, trong thời gian sắp tới khi các luật mới có hiệu lực thực thi thì thị trường bất động sản sẽ biến động mạnh theo chiều hướng tích cực.