Thị trường nhà đất sẽ lành mạnh hơn

Thị trường ngày càng minh bạch

Một số đánh giá của các công ty nghiên cứu thị trường gần đây cho thấy, giao dịch nhà ở tại Hà Nội quý III đã sụt giảm, nguyên nhân chủ yếu được cho là do Nghị định 71/2010/NĐ-CP chính thức có hiệu lực.

Nhưng theo nhiều chuyên gia, sự sụt giảm tức thì của phân khúc căn hộ chung cư vừa qua, dù không phải tin vui cho giới đầu tư nhưng lại cần thiết đối với một thị trường còn nhiều yếu tố ảo và cần minh bạch hơn trong tương lai.

Cơ bản, giới kinh doanh địa ốc cho rằng nhiều quy định tại Nghị định 71 biểu hiện quan điểm quản lý thị trường nhà đất của Nhà nước thông thoáng và cụ thể hơn nhưng đồng thời cũng kèm theo những ràng buộc mang tính “siết chặt”.

Trước đây chủ đầu tư phải xây xong móng mới được bán nhà, nay DN có thêm nhiều kênh huy động vốn, từ việc phát hành trái phiếu kèm theo các yêu cầu hạn chế quyền ưu tiên về nhà ở đối với người mua trái phiếu; bán cho chủ đầu tư cấp hai; phân chia tối đa 20% số lượng nhà ở trong dự án và không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Việc khống chế ở mức 20% và phải báo cáo qua Sở Xây dựng có thể sẽ gây khó khăn cho các chủ đầu tư không mạnh về tài chính, nhưng về lâu dài sẽ sàng lọc dần những DN làm giả ăn thật, tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân góp vốn xây dựng nhà ở với chủ đầu tư nắm được thông tin và tiến độ từ dự án tránh phát sinh tranh chấp và hạn chế rủi ro về sau.

Cũng theo các chuyên gia, chính sách mới về dài hạn sẽ minh bạch hoá các quan hệ đã được quy định trong các Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Hơn nữa, chính sách mới quy định chặt chẽ hơn các hình thức huy động vốn và những hình thức bán sản phẩm sẽ hạn chế những rủi ro cho nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Quyết liệt "cuộc chơi" mới

Điều dễ nhận thấy trên thị trường hiện nay là lĩnh vực đô thị đang có sự đầu tư lệch hướng khi có quá nhiều nhà đầu tư cùng những dự án lớn tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp làm cho nguồn cung dần trở nên bão hòa, vì vậy sự cạnh tranh tại phân khúc căn hộ cao cấp trong thời gian tới được dự báo sẽ rất quyết liệt.

Cũng theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, việc nhiều nhà đầu tư bất động sản đã nắm cơ hội và chuyển hướng đầu tư sang xây dựng sản phẩm căn hộ trung bình và thấp với giá cạnh tranh là sự lựa chọn chính xác. Hướng phát triển như vậy sẽ còn tiếp tục trong năm tới.

Nhìn lại gần một năm phát triển của thị trường nhà đất, từ người làm chính sách tới doanh nghiệp và cả nhà tư vấn đều cho rằng tất cả đang trong giai đoạn điều chỉnh mạnh mẽ của thị trường.

Nhiều nhà đầu tư cần phải xem xét lại khi tỷ suất sinh lời không còn như trước, thủ tục, nguồn vốn huy động lại càng có sự khác biệt lớn. Và cũng có nghĩa doanh nghiệp địa ốc sắp tới sẽ phải chuẩn bị nội lực nhiều hơn khi bị siết lại các kênh huy động vốn thay vì khá thoải mái như trước kia.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, cầu về nhà ở được dự báo vẫn ở mức cao trong giai đoạn trung hạn. Theo số liệu gần đây của Bộ Xây dựng, Hà Nội là thành phố có diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp nhất (7-7,5m²/người). Nhưng nguồn cung có thể đáp ứng được nhu cầu khổng lồ về nhà có mức giá trung bình vẫn rất hạn chế. Các chuyên gia vẫn đánh giá cao khả năng sinh lời lâu dài nếu giới đầu tư tiếp tục điều chỉnh và tập trung bỏ vốn xây dựng và kinh doanh phân khúc này