Khó có chuyện thị trường BĐS sẽ phục hồi như lò xo bị nén

Đây là nhận định của các chuyên gia kinh tế, chuyên gia BĐS tại Hội thảo "Triển vọng thị trường bất động sản sau dịch Covid-19" do Báo Tiền Phong tổ chức, diễn ra sáng 29/10.

TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế thẳng thắn: "Tôi không đồng ý với nhận định thị trường BĐS sẽ bùng lên, phục hồi mạnh như lò xo bị nén ngay sau dịch Covid-19. Phải biết rằng, thị trường càng đóng băng lâu, càng dễ vỡ vụn. Vì vậy, nếu không có các chính sách hợp lý để hỗ trợ, thị trường sẽ khó hồi phục".

Không nên quá lạc quan

Ủng hộ quan điểm này, ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc R&D Công ty CP DKRA Việt Nam, chỉ ra rằng, trong quý 4/2021 thị trường BĐS có thể sôi động và phục hồi hơn so với quý 3 nhưng khó gọi là bùng nổ giao dịch.

"Tôi cũng không đồng thuận với một số ý kiến cho rằng sẽ có những cơn sốt đất hoặc sốt BĐS vì "bị nén" sau một thời gian", ông Nguyễn Hoàng nói. 

Theo ông, sức mua chung trong quý 4 về cơ bản tương tự hoặc tăng nhẹ so với quý 3, nhưng vẫn suy giảm so với quý 1 hoặc cùng kỳ năm 2020.

Nguyên nhân do người mua bị ảnh hưởng về thu nhập, một số khác cũng đang thận trọng quan sát. Thị trường thứ cấp chưa tích cực nên cũng tác động đến sức mua của thị trường sơ cấp.

"Thị trường trong quý 4 vẫn dựa vào những người có tiềm lực tài chính lựa chọn BĐS là kênh hàng đầu để đầu tư lâu dài và đa dạng hoá/bảo toàn giá trị tài sản", ông Nguyễn Hoàng dự báo.

Cụ thể, trong quý 4/2021, phân khúc đất nền các tỉnh giáp ranh TP.HCM vẫn là dòng sản phẩm được ưu tiên hàng đầu. Trong khi phân khúc căn hộ, đặc biệt căn hộ tầm trung sẽ luôn được những người có kế hoạch mua nhà tìm kiếm và lựa chọn. 

Tuy nhiên, nguồn cung mới ở phân khúc căn hộ có thể tiếp tục hạn chế, chủ yếu là những dự án đã có sự chuẩn bị từ trước.

"Dự báo nguồn cung mới quý 4, toàn bộ khu vực TP.HCM và vùng phụ cận có thể có 3.500 - 4.500 căn hộ được đưa ra thị trường. Trong đó, TP.HCM và Bình Dương vẫn dẫn đầu với khoảng 2.000 - 3.500 căn, tùy điều kiện thị trường mà các chủ đầu tư đưa ra lượng hàng phù hợp. Dự kiến, nguồn cung căn hộ của TP.HCM và vùng phụ cận cả năm 2021 tương đương 55% so với năm 2020", Giám đốc R&D Công ty CP DKRA Việt Nam dự báo.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa - Chuyên gia tư vấn GIBC, giảng viên Trường ĐH Kinh tế TP.HCM, cho rằng, sẽ có nhiều khó khăn cho thị trường BĐS thời gian tới như kịch bản phát triển kinh tế vĩ mô thấp, nguồn lực phục hồi ngành trọng yếu chưa rõ, các doanh nghiệp phải tái cấu trúc kinh doanh. 

Bên cạnh đó, vùng TP.HCM vẫn bị tắt hạ tầng trọng yếu, những ưu tiên về hạ tầng cần phải dài hạn (10 năm tới) mới tác động mạnh tới thị trường.

Đặc biệt, việc dùng đòn bẩy tài chính của chủ đầu tư cho những dự án lớn có thể bị ảnh hưởng, vì vậy sẽ tăng trái phiếu và M&A… sẽ là những vấn đề mà thị trường BĐS phải đối mặt.

Vì vậy, chuyên gia này cũng đề ra một số định hướng cho chủ đầu tư sau đại dịch như: Hệ sinh thái của chủ đầu tư "sản phẩm - cung cấp dịch vụ - kiến tạo", nhằm hướng tới mục tiêu tái cấu trúc sau dịch Covid-19; Áp dụng công nghệ số hóa (đầu tư, sản phẩm); Lôi kéo khách hàng bằng đầu tư xây dựng/kiến tạo cư dân; Xây dựng thương hiệu chủ đầu tư…

Năm 2022 trước áp lực tăng giá 

Ông Nguyễn Hoàng nhận định, bước sang năm 2022, áp lực tăng giá sẽ rất lớn bởi các lý do chính đã bắt đầu xuất hiện từ quý 1/2021 (lạm phát, chi phí VLXD tăng, chi phí đầu vào tăng…). 

Đặc biệt, từ quý 2/2022, khi kinh tế phát triển mạnh trở lại - nhiều dự báo cho rằng GDP năm 2022 có thể lên đến 6.5 - 7.5%, Việt Nam hoàn thành mục tiêu tiêm chủng toàn dân (cho cả trẻ em), BĐS sẽ càng có đà tăng giá.

Ngoài vấn đề về nguồn cung và sức cầu, giá cả, một số các dự báo về xu hướng chung của thị trường như khẩu vị mua BĐS, sản phẩm, vị trí, hình thức đầu tư,… cũng rất đáng chú ý.

Cụ thể, về sản phẩm đất nền các tỉnh giáp ranh vẫn là kênh đầu tư được ưu tiên hàng đầu, đặc biệt là những địa phương gần các công trình hạ tầng giao thông lớn, có quy hoạch/pháp lý đầy đủ sẽ luôn thu hút khách đầu tư.

Đặc biệt, sau đợt dịch Covid-19, người mua ngày càng chú ý hơn đến môi trường sống đảm bảo an toàn và sức khoẻ, đặc biệt là thiết kế thông thoáng, cảnh quan cây xanh,…

Dự báo về thị trường BĐS năm 2022, Giám đốc R&D Công ty CP DKRA Việt Nam cũng nhận định, nửa đầu năm 2022, nguồn cung mới và sức mua được duy trì ổn định như quý 4/2021, có thể sẽ tăng nhẹ nhưng không quá mạnh mẽ.

Riêng đối với BĐS thuộc loại hình mặt bằng bán lẻ có lẽ vẫn sẽ có nhiều thách thức do mức giá thuê đã quá cao từ năm 2019 về trước. 

Trong giai đoạn dịch bệnh và siết chặt giãn cách xã hội, xu hướng mua sắm online được đẩy mạnh, nên hạn chế bớt về nhu cầu mặt bằng bán lẻ.

BĐS nghỉ dưỡng tiếp tục phụ thuộc vào sự phát triển của du lịch. Theo nhiều dự báo, phải đến năm 2023 ngành du lịch mới có thể quay trở lại như năm 2019 trở về trước và khi đó BĐS nghỉ dưỡng mới sôi động trở lại. 

Dù vậy, một số dự án BĐS nghỉ dưỡng có thế mạnh vượt trội và tiềm năng thì vẫn có tín hiệu tích cực.