TP.HCM quyết liệt "gỡ vướng" cho nhà ở xã hội, nhưng đâu mới là điểm mấu chốt?

TP.HCM rầm rộ khởi công 4 dự án nhà ở xã hội (NƠXH) vào năm 2022, nhưng sau đó đã bị chững lại chủ yếu là do thiếu vốn, doanh nghiệp không chủ động sắp xếp được nguồn vốn. Bên cạnh đó, còn do vướng mắc thủ tục pháp lý như phải thực hiện thêm các thủ tục thẩm định giá bán NƠXH, kiểm toán chi phí, xác nhận đối tượng mua, thuê mua...

Quyết liệt gỡ vướng cho các dự án nhà ở xã hội

Báo cáo của UBND TP.HCM cho thấy, hiện nay trên toàn địa bàn TP còn 93 dự án NƠXH với tổng diện tích đất 256,75ha, quy mô dự kiến khoảng 126.077 căn hộ với gần 8,7 triệu mét vuông sàn xây dựng, đã được phê duyệt trong giai đoạn 2016-2020.

Trong đó 62 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, 24 dự án được cấp giấy phép xây dựng và 19 dự án hoàn thành đưa vào sử dụng.

Giai đoạn 2021 - 2025 có 91 dự án quy mô dự kiến khoảng 98.685 căn hộ. Trong đó có 49/91 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng diện tích đất là 125,8ha (có 46/49 dự án chuyển tiếp từ giai đoạn năm 2016 -2020). Riêng từ 2021-2023 có 2 dự án đã được đưa vào sử dụng.

Với mục tiêu giải ngân đầu tư công, tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, TP.HCM đã ưu tiên, tập trung tháo gỡ những khó khăn về NƠXH thông qua các giải pháp: Phân loại các loại hình NƠXH và nhóm vướng mắc, giao trách nhiệm cụ thể cho lãnh đạo sở, ngành, địa phương, kết nối nguồn vốn ngân hàng, thực hiện quy chế phối hợp liên sở, ngành, địa phương...

Với các dự án NƠXH mới, quỹ đất được công khai mời gọi đầu tư, rút ngắn quy trình thủ tục, có chính sách hỗ trợ, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư. 

Các dự án đang triển khai cũng được các tổ công tác của UBND TP.HCM trực tiếp đối thoại, hỗ trợ gỡ vướng về thủ tục pháp lý, đẩy nhanh tiến độ khởi công, tái khởi động...

Nhờ đó, tính đến tháng 11/2023, TP.HCM đã có 9 dự án được tái khởi động và khởi công (trong đó có 5 dự án chuyển tiếp từ giai đoạn 2016-2020) với tổng diện tích đất 17,5ha, 517.689m2 sàn xây dựng, quy mô 6.383 căn hộ. 

Đặc biệt, trong số này có 4 dự án NƠXH được khởi công, gồm: Dự án khu dân cư Nguyên Sơn (huyện Bình Chánh), 242 căn; khu NƠXH dự án Tân Thuận Tây (quận 7), hơn 700 căn; dự án NƠXH thế hệ mới Dragon E-Home (TP Thủ Đức), 764 căn; dự án NƠXH phường Long Trường (TP Thủ Đức), 600 căn.

Tuy nhiên, bên cạnh thực trạng khó giải ngân vốn vay cho dự án thì chính người mua NƠXH cũng khó tiếp cận được vốn vay do lãi suất cao, nguồn thu không bảo đảm trả lãi. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, người mua NƠXH còn e ngại vì vay vốn mua nhà thường có thời hạn 15-20 năm, nhưng chỉ được hỗ trợ lãi suất 5 năm đầu. Đối với vốn vay cho dự án cũng có thời hạn hỗ trợ tương tự. Sau 5 năm ngân hàng giải ngân nguồn vay sẽ thả nổi lãi suất thì sẽ vượt khả năng trả lãi, gốc của người có thu nhập thấp.

Gỡ những "điểm nghẽn" nào?

Để cấp bách tháo gỡ khó khăn cho các dự án nhà ở xã hội, giữa tháng 11/2023, HoREA đã có văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước để đề xuất loạt giải pháp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, tất cả các chủ đầu tư dự án NƠXH chưa được vay ưu đãi tín dụng theo chính sách NƠXH được quy định tại Luật Nhà ở 2014, mà phải vay tín dụng với lãi suất thương mại từ 9-14%/năm.

Cho đến nay, các chủ đầu tư dự án NƠXH mới được vay với lãi suất 8,2%/năm trong thời hạn ưu đãi 3 năm (áp dụng từ 1/7-31/12/2023) thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất vay thương mại thông thường theo gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, điều này có tác động hỗ trợ rất tích cực cho các chủ đầu tư, nhưng thực chất vẫn chưa phải là tín dụng ưu đãi NƠXH.

Tương tự như chủ đầu tư dự án NƠXH, hầu như người mua, thuê mua NƠXH chưa được hưởng chính sách ưu đãi tín dụng theo quy định của Luật Nhà ở 2014 do khoản 4 Điều 50 Luật Nhà ở 2014 chỉ cho phép 4 ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước chỉ định thực hiện chính sách tín dụng ưu đãi NƠXH được cho cá nhân, hộ gia đình vay ưu đãi để xây nhà, sửa nhà, nhưng không được phép cho cá nhân vay ưu đãi để mua, thuê mua NƠXH.

Vì vậy, từ ngày 1/7/2015 đến nay, hầu hết người mua, thuê mua NƠXH phải vay thương mại với lãi suất khoảng 9-10%/năm.

Theo Chủ tịch HoREA, hiện nay người mua, thuê mua NƠXH được vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất 7,7%/năm trong thời hạn ưu đãi 5 năm (áp dụng từ 1/7-31/12/2023) thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất vay thương mại thông thường cũng hỗ trợ được một phần cho người có nhu cầu cấp bách mua, thuê mua NƠXH, nhưng thực chất vẫn chưa phải là tín dụng ưu đãi NƠXH.

Bởi, do lãi suất cao (7,7%/năm), thời hạn vay "ưu đãi" quá ngắn (5 năm) và lãi suất được điều chỉnh mỗi 6 tháng một lần nên gây bất an cho người vay, trong lúc Thủ tướng Chính phủ, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quyết định lãi suất vay ưu đãi nhà ở xã hội là 4,8%-5%/năm áp dụng cho năm 2023 và thời hạn vay tối đa 25 năm theo quy định của Luật Nhà ở 2014.

Do vậy, HoREA rất tán thành đề xuất của Bộ Xây dựng ngày 17/2/2023 về gói tín dụng ưu đãi NƠXH 110.000 tỷ đồng bằng khoảng 30% tổng nhu cầu vốn để thực hiện Chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn NƠXH giai đoạn 2021-2030, với lãi suất vay ưu đãi NƠXH là 4,8%-5%/năm áp dụng cho năm 2023 và thời hạn vay tối đa 25 năm.

"HoREA đề nghị Bộ Xây dựng khôi phục lại đề xuất gói 110.000 tỷ đồng này", ông Châu nói.