Trung Quốc và “canh bạc” vực dậy bất động sản nhờ vào các làng đô thị địa phương

Tại Thâm Quyến - thành phố lớn hưởng lợi trực tiếp từ sự thịnh vượng của kinh tế Trung Quốc, có một ngôi làng tên Paibang khiến người ta nhớ về quá khứ khó khăn của Thâm Quyến cũng như thách thức trước mắt trong việc hồi sinh lĩnh vực bất động sản Trung Quốc.

Hồi sinh bất động sản Trung Quốc nhìn từ những làng đô thị

Paibang được người Trung Quốc gọi là làng đô thị, mê cung của hàng loạt những tòa nhà căn hộ phân khúc trung bình cũng như nhiều cửa hàng bán đồ tạp hóa kết nối bởi hệ thống các tuyến đường nhỏ hẹp. Có hàng trăm những ngôi làng giống như vậy ở Thâm Quyến và hàng nghìn ngôi làng như vậy trên khắp Trung Quốc.

Giờ đây khi Trung Quốc đang chật vật với cuộc khủng hoảng bất động sản vốn đang căng thẳng, các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc đang muốn đưa ra chính sách để khôi phục lại những khu vực giống như Paibang để khởi động hoạt động xây dựng và kích thích kinh tế địa phương.

Tuy nhiên, câu chuyện xảy ra tại Paibang cho thấy, chắc chắn mọi chuyện sẽ không hề dễ dàng và nhanh chóng.

Vài năm trước đây, Paibang đã được các quan chức thành phố Thâm Quyến lựa chọn vào danh sách hiện đại hóa đô thị. Đến năm 2019, tập đoàn bất động sản Evergrande của Trung Quốc, một trong những doanh nghiệp bất động sản lớn nhất ở thời điểm đó, đã nắm quyền kiểm soát dự án này. Công ty đã trả tiền đền bù để có thể phá dỡ các tòa nhà căn hộ xuống cấp và thu hồi đất để phục vụ cho các dự án cao tầng. Thế nhưng trước khi việc xây dựng các dự án trên được khởi hành, Evergrande đã sụp đổ.

Evergrande sau đó chuyển giao dự án sang cho Shenzhen Metro, một doanh nghiệp nhà nước đồng thời là cổ đông lớn tại công ty bất động sản China Vanke. Giờ đây, bản thân Vanke cũng đang đương đầu với vấn đề thiếu tiền mặt của riêng họ. Trong tuần trước, Shenzhen Metro và cụ thể hơn là chính quyền thành phố Thâm Quyến đã cố gắng bình ổn tâm lý nhà đầu tư bằng cách cam kết sẽ ủng hộ cho Vanke.

Tuy nhiên, hoạt động xây dựng tại Paibang vẫn ngưng lại. Một ngày gần đây, người ta nhìn thấy trụ sở của dự án vẫn còn biển hiệu của Evergrande và đang trống trơn.

Những doanh nghiệp bất động sản lớn nhất Trung Quốc hiện đang trong tình trạng khó khăn về tài chính, doanh số bán bất động sản giảm sâu cũng như tín dụng bị hạn chế sau nhiều năm tăng trưởng quá mức. Trong tháng 10/2023, giá nhà mới trung bình hạ mạnh nhất trong hơn 8 năm. Tình trạng suy giảm của lĩnh vực bất động sản gây sức ép lên nền kinh tế. Chính quyền nhiều địa phương tại Trung Quốc vốn phụ thuộc nhiều vào nguồn thu từ cho thuê đất hiện đang chịu áp lực.

Chính phủ Trung Quốc đã cố gắng hạ lãi suất và nới lỏng điều kiện mua nhà, tuy nhiên tình hình không cải thiện đáng kể. Ngoài ra, nhiều biện pháp khác cũng có thể gây sức ép lên tình hình ngân sách địa phương trong khi bản thân từ trước đó các địa phương cũng đã đương đầu với nhiều khó khăn tài chính. Cơ quan quản lý ngành tài chính hiện đang bàn đến các biện pháp nhằm hỗ trợ cho các doanh nghiệp bất động sản, tuy nhiên, họ thận trọng để tránh các hành vi rủi ro có thể khiến cho khủng hoảng bất động sản tái diễn trở lại.

Đây cũng là lý do nhiều nhà lãnh đạo Trung Quốc tính đến việc phát triển các ngôi làng đô thị và các khu vực cộng đồng tại các thành phố lớn. Trong quá trình đô thị hóa, chính phủ Trung Quốc mở rộng các thành phố bằng cách phát triển các khu vực đất nông nghiệp xung quanh.

Lộ trình đầy thách thức và tốn kém

Việc tái phát triển các khu vực làng đô thị phức tạp và tốn kém, theo phân tích của New York Times

Làng Paibai ở Tây Bắc Thâm Quyến cũng giống như nhiều khu làng đô thị khác. Người ta nhìn thấy hàng chuỗi các tòa nhà chung cư đứng gần nhau đến nỗi mà người ta gọi nó là "những tòa nhà bắt tay" để có thể minh họa rõ về mức độ gần của chúng. Các tòa nhà này có thiết kế vô cùng đơn giản: không thang máy, không song cửa sổ và hố xí xổm.

Xung quanh khu vực này là nhiều cửa hàng kinh doanh đủ các loại sản phẩm, từ trái cây cho đến rau củ quả, các cửa hàng bán đồ cũ và đồ ăn đơn giản. Tại các khu vực công nghiệp gần đó có nhiều cửa hàng in ấn, nhà kho và nhà máy. Tại Paibang và ba khu làng gần đó, phần đông trong số 59.000 dân đều là người nhập cư đến từ nhiều địa phương của Trung Quốc chuyển đến Thâm Quyến để tìm việc.

Những khu vực này thường được gọi đến với cái tên "sự khởi đầu của giấc mơ". Ca sỹ nổi tiếng Trung Quốc Chen Chusheng từng sống ở một làng đô thị tại Thâm Quyến và biểu diễn trong quán bar hàng đêm trước khi thành danh. Trong một bài nhạc của mình, ông từng viết về trải nghiệm này: "Ở đây người ta sống rất gần nhau và các tòa nhà cách nhau có khi chỉ một cái với tay".

Thâm Quyến từng là đặc khu kinh tế đặc biệt đầu tiên của Trung Quốc vào năm 1979. Thâm Quyến đã chuyển mình từ một làng chài chỉ có 300.000 dân thành một trong những trung tâm đô thị lớn của Trung Quốc. Thâm Quyến cũng trở thành thành phố khai sinh ra một loạt doanh nghiệp hàng đầu Trung Quốc trong đó nổi bật nhất phải kể đến Huawei, BYD và Tencent.

Tuy nhiên khi mà Thâm Quyến phát triển, nhiều người lao động nhập cư – nguồn lực vốn rất quan trọng với lực lượng lao động đã bị đẩy ra khỏi các khu vực mới phát triển của thành phố.

Quá trình phát triển các làng đô thị càng kéo dài, nguồn lực tài chính tiêu tốn cho nó sẽ ngày càng lớn. Các quan chức thành phố Quảng Châu – thành phố lớn thứ ba của Trung Quốc và hiện đang có 127 dự án cải tạo làng đô thị trong năm nay, đã tính toán rằng gần đây, thời gian hoàn tất một dự án đã kéo dài từ 5,5 năm lên hơn 7 năm, theo truyền thông địa phương.

Trong báo cáo công bố tháng 10/2023, công ty chứng khoán Nomura Securities khẳng định rằng quá trình này đầy thách thức và tốn kém, tốc độ sẽ có thể chậm. Còn theo tính toán của công ty chứng khoán CITIC vào tháng 8/2023, mỗi năm Trung Quốc có thể cần đầu tư đến 140 tỷ USD trong suốt hơn một thập kỷ.