Từ vụ Tân Hoàng Minh 'tháo chạy' sau trúng đấu giá: Đề xuất cấm vĩnh viễn nhà đầu tư bỏ cọc đấu giá

Ngày 10/1 vừa qua, ông Đỗ Anh Dũng – Chủ tịch Tân Hoàng Minh đã viết tâm thư tự nguyện đơn phương chấm dứt Hợp đồng mua bán đấu giá tài sản ô đất 3-12 tại khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức, TP.HCM). Trước đó, ngày 10/12/2021, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (thành viên của Tân Hoàng Minh) trúng thầu lô đất 3-12 trên với giá 24.500 tỷ đồng và đã đặt cọc 588,4 tỷ đồng. 7 ngày sau đó, Tân Hoàng Minh đã ký hợp đồng mua bán với các cơ quan chức năng TP.HCM.

Từ vụ Tân Hoàng Minh bỏ cọc đất Thủ Thiêm: Cấm vĩnh viễn nhà đầu tư bỏ cọc

Trao đổi với PV Dân Việt, luật sư Trần Tuấn Anh – Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch (Đoàn luật sư TP.Hà Nội) đánh giá, hiện tượng trả đấu giá cao lô đất ở Thủ Thiêm của Tân Hoàng Minh đã được giới chuyên gia, nhà đầu tư và cả xã hội đều thấy bất thường. Bởi giá doanh nghiệp này trả 2,45 tỷ đồng/m2 là quá cao, không đúng với giá trị bất động sản thực khu vực này.

"Việc Tân Hoàng Minh bỏ cọc trong vụ đấu giá ở Thủ Thiêm gần như là tất yếu và được dự đoán trước. Và rất nhiều ý kiến cho rằng, việc đẩy giá cao như vậy làm rối loạn thị trường bất động sản", luật sư Tuấn Anh chia sẻ.

Đánh giá về hệ lụy từ kết quả bỏ cọc tại lô đất trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM), luật sư Tuấn Anh cho rằng, rất khó chứng minh dấu hiệu hình sự hay tội phạm gì ở trong vụ việc này. Nhưng xét về mặt xã hội, việc này có ảnh hưởng tới tâm lý chung của nhà đầu tư, tạo hiện tượng bong bóng bất động sản… gây mất niềm tin cho nhà đầu tư trong các hoạt động đấu giá.

Ở góc độ một chuyên gia pháp lý, luật sư Trần Tuấn Anh cũng đánh giá, quy định pháp luật về hoạt động đấu giá hiện nay khá là đầy đủ và chặt chẽ. Tuy nhiên, hiện nhiều nơi tổ chức đấu giá, nhiều môi giới, đầu cơ lao vào "làm giá", không ít nơi diễn ra tình trạng bỏ cọc. Điển hình như vụ trả giá cao rồi bỏ cọc của Tân Hoàng Minh, gây ra những hệ lụy cho thị trường và tâm lý nhà đầu tư.

Để ngăn chặn việc "làm giá" ảo trong các hoạt động đấu giá, vị luật sư này cho rằng cần phải hoàn chỉnh pháp luật theo hướng chặt chẽ hơn. Trong đó, nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có trách nhiệm tài chính đảm bảo.

Bàn luận về vấn vụ đấu giá đất của Tân Hoàng Minh ở Thủ Thiêm, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, đây là cuộc đấu giá bất thường, cuộc chơi người chơi không nhằm mục đích ở cuộc đấu giá này, mà hướng tới nhiều mục tiêu khác, tạo ra hệ lụy không hay cho thị trường. "Ngay sau cuộc đấu giá thành công, thị trường đã bị "nổi sóng", gây sự bất ổn của thị trường bất động sản. Nếu không xử lý vụ việc một cách nghiêm túc sẽ có những tiền lệ không hay và những cuộc đấu giá không minh bạch, không trung thực lại tiếp tục diễn ra", ông Đính nói.

Cũng theo vị chuyên gia này, hiện nay có những lỗ hổng trong quy trình của việc đấu giá như việc thẩm định, xác định giá, đánh giá giá trị của các tài sản đấu giá hiện đang phục thuộc và giao quyền cho các tổ chức, cơ quan mang tính độc lập nhưng lại không được thẩm định bởi hội đồng đủ lớn, đủ mạnh để xác định chính xác các giá trị của đất đai.

"Các quy định phải hướng đến để vừa ngăn chặn, vừa hạn chế các hành vi trục lợi và tiêu cực trong hoạt động đấu gia", ông Đính nói.

Đặc biệt, ông Đính cũng đề xuất, cần nghiêm cấm các nhà đầu tư đã bỏ cọc vĩnh viễn không tham gia vào các hoạt động đấu giá khác. Cao hơn là cả các hoạt động đầu tư để tạo sức răn đe lớn.

Nâng tiền đặt cọc

Liên quan tới vụ đấu giá cao rồi bỏ cọc của Tân Hoàng Minh, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng nêu một số bất cập, hạn chế của các quy định pháp luật hiện hành về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất.

Cụ thể, ông chỉ ra bất cập của quy định nộp "tiền đặt trước" để được tham gia đấu giá. Theo đó, Khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá Tài sản 2016 quy định: "1. Người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước. Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá".

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM ban hành "Quy chế cuộc đấu giá tài sản" 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm quy định "tiền đặt trước tương đương 20% so với giá khởi điểm của tài sản đấu giá". Luật Đấu giá 2016 quy định phải nộp tiền đặt trước với mức tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá nhưng theo ông Châu, lại không quy định nhà đầu tư phải nộp thêm "tiền đặt trước" hoặc phải có văn bản cam kết nộp bổ sung "tiền đặt trước".

Ngoài hai văn bản nêu trên, ông Châu cũng cho rằng nên có văn bản bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng trong trường hợp nhà đầu tư "trả giá" tài sản đấu giá cao hơn rất nhiều lần so với "giá khởi điểm của tài sản đấu giá". Đối chiếu với cuộc đấu giá tài sản có giá trị rất lớn như trường hợp đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm trên đây thì theo ông, các quy định nêu trên là cần thiết để chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư, để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản trúng đấu giá của nhà đầu tư.

Chủ tịch HoREA cho rằng, đấu giá đất có thể tham khảo kinh nghiệm về quản lý "giao dịch chứng khoán" trong việc ngăn ngừa trường hợp nhà đầu tư đặt lệnh mua chứng khoán trên sàn chứng khoán nhưng lại không có đủ năng lực tài chính.

Cụ thể, điểm a Điều 7 Thông tư 120 của Bộ Tài chính đã quy định "nhà đầu tư chỉ được đặt lệnh mua chứng khoán khi có đủ tiền trên tài khoản giao dịch chứng khoán (…); nhà đầu tư được đặt lệnh mua chứng khoán và công ty chứng khoán được thực hiện lệnh mua chứng khoán khi có bảo lãnh thanh toán hoặc xác nhận của ngân hàng lưu ký về việc ngân hàng lưu ký chấp nhận yêu cầu thanh toán giao dịch chứng khoán của nhà đầu tư".

Phân tích rõ hơn, ông Châu lấy ví dụ điển hình là ô 3.12 mà Tập đoàn Hoàng Minh xin bỏ cọc có giá khởi điểm đấu giá là 2.942 tỷ đồng, "tiền đặt trước" (20%) chỉ là 588,4 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu giá đã lên đến 24.500 tỷ đồng, gấp 41,6 lần số "tiền đặt trước".

Theo ông, do quy định về việc nhà đầu tư "phải nộp tiền đặt trước tối thiểu bằng 5% và tối đa bằng 20% giá khởi điểm đấu giá" mà không quy định chặt chẽ nên trong thực tế đã có một số trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất và đã nộp "tiền đặt trước" có giá trị thấp, nhưng sau cuộc đấu giá đã "xù" không thanh toán tiền trúng đấu giá, chấp nhận chịu mất "tiền đặt trước"; hoặc có trường hợp nhà đầu tư "dây dưa" kéo dài việc thanh toán.