14 giải pháp tháo gỡ khó khăn để phát triển nhà ở xã hội, là gì?

Báo cáo với Thủ tướng Chính phủ về thực trạng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân tại TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, nhu cầu nhà ở của công nhân, lao động hiện nay rất lớn nhưng việc phát triển phân khúc này vẫn tồn tại nhiều bất cập.

Nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở công nhân tại TP.HCM ra sao?

Dữ liệu từ HoREA cho biết, TP hiện có 122.111 công chức, viên chức nhưng mới chỉ có hơn 5.000 cán bộ được hỗ trợ vay ưu đãi với lãi suất 4,7%/năm trong 20 năm để mua nhà.

TP cũng có khoảng 3 triệu người nhập cư, chủ yếu là công nhân lao động mà phần lớn muốn thuê nhà ở xã hội, hoặc phòng trọ.

TP cũng có 285.000 công nhân tại 17 khu công nghiệp, khu chế xuất nhưng chỉ có 15% được thuê chỗ ở tại các nhà lưu trú công nhân (chưa bao gồm 95.000 công nhân các cụm công nghiệp).

Về nhà trọ, TP có khoảng 60.470 cơ sở nhà trọ của cá nhân, hộ gia đình với 560.219 phòng trọ đã giải quyết chỗ ở cho khoảng 1,4 triệu công nhân lao động thuê phòng trọ với giá thuê khoảng 800 nghìn cho đến 1,5 triệu đồng/tháng, nhưng đã chiếm đến khoảng 20% thu nhập.

Cụ thể, theo kết quả khảo sát của Liên đoàn Lao động Thành phố đối với công nhân ngành may mặc thì thu nhập bình quân khoảng 6,8 triệu đồng/tháng, trong đó có 21% có thu nhập dưới 5 triệu đồng/tháng; 40% có thu nhập 5 - 8 triệu đồng/tháng; 16% có thu nhập 8 - 12 đồng/tháng; chỉ có khoảng 3% có thu nhập trên 12 triệu đồng/tháng.

Vì vậy, sau khoản tiền nhà trọ, có đến 41% công nhân lao động cho biết không đủ sống; có 15,8% cho biết vừa đủ sống; có 22,3% cho biết có dư chút ít và có 21,9% cho biết có dư khá.

Như vậy, có đến khoảng 56,8% công nhân lao động có thu nhập rất thấp và trên 60% công nhân lao động nhập cư chỉ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội, phòng trọ để sau một thời gian 10-15 năm làm việc có tích lũy rồi trở về quê.

Theo ông Lê Hoàng Châu, thời gian qua các doanh nghiệp dù muốn đầu tư các dự án nhà ở xã hội nhưng lại gặp rất nhiều "vướng mắc", có thể kể đến như việc chưa được vay ưu đãi nhà ở xã hội với lãi suất 4,8%;  Dự án nhà ở xã hội cho thuê chưa được giảm 70% thuế suất Thuế GTGT, Thuế TNDN theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2014 và tại khoản 2 Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP.

Tuy nhiên, phía Tổng cục Thuế đã có Văn bản số 4216/TCT-TTHT ngày 17/10/2019 trả lời chỉ cho giảm 50% thuế suất Thuế GTGT, Thuế TNDN.

Ngoài ra, quy trình thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội của doanh nghiệp tư nhân lại rất rắc rối, nhiêu khê hơn thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Chẳng hạn, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội "được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần" theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền không dám phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án nhà ở xã hội do lo ngại tăng dân số cục bộ, không phù hợp với quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt…

Gỡ vướng cách nào?

Trước những "vướng mắc" gây cản trở phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, HoREA đã trình với Thủ tướng Chính phủ 14 kiến nghị.

Thứ 1, kiến nghị sửa Luật Nhà ở quy định quy hoạch khu vực riêng để phát triển nhà ở xã hội và "nhà ở giá phù hợp với thu nhập" của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị với đầy đủ tiện ích, dịch vụ và kết nối giao thông thuận tiện.

Thứ 2, do ngân sách Nhà nước có hạn nên chỉ tập trung phát triển nhà ở xã hội cho thuê; Đối với nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua thì xã hội hóa để doanh nghiệp tư nhân thực hiện.

Thứ 3, kiến nghị sửa đổi khoản 1 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không phân biệt quy mô diện tích được lựa chọn, hoặc xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% trong dự án; hoặc được hoán đổi quỹ đất 20% nhà ở xã hội của dự án nhà ở thương mại bằng quỹ đất ở hoặc quỹ nhà ở tại vị trí khác theo nguyên tắc đảm bảo giá trị tương đương.

Thứ 4, Hiệp hội đề nghị bổ sung chính sách ưu đãi để phát triển "nhà ở giá phù hợp thu nhập" của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị với mức ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng bằng khoảng phân nửa (1/2) mức ưu đãi dành cho nhà ở xã hội.

Thứ 5, đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội bố trí vốn ưu đãi nhà ở xã hội trong kế hoạch sử dụng vốn ngân sách nhà nước trung hạn giai đoạn 2021-2025 để có nguồn vốn mồi thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Thứ 6, đề nghị Chính phủ chỉ đạo đẩy nhanh gói 15.000 tỷ đồng, trước hết là hỗ trợ 2 tháng tiền thuê nhà cho công nhân lao động. Nhưng một phần của gói hỗ trợ 15.000 tỷ đồng sẽ có thể bị "ế" do thiếu dự án nhà ở xã hội, nên đề nghị bổ sung đối tượng chủ nhà trọ được vay ưu đãi để đầu tư xây dựng, cải tạo nâng cấp nhà trọ, phòng trọ.

Thứ 7, đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi Thông tư 20/2021/TT-NHNN để cho phép Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank được phép cho cá nhân, hộ gia đình vay mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Thứ 8, để được giảm 2% lãi suất vay theo gói hỗ trợ 40.000 tỷ đồng, Hiệp hội đề nghị các địa phương tập trung tháo gỡ thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội và thực hiện đấu thầu các khu đất công được quy hoạch làm nhà ở xã hội.

Thứ 9, đề nghị Bộ Xây dựng quy định tiêu chuẩn thiết kế phòng trọ để tăng cường chức năng quản lý nhà nước và nâng cao chất lượng công trình nhà trọ, phòng trọ tạo điều kiện cho công nhân lao động có chỗ ở tốt hơn, an toàn và nhiều tiện ích hơn.  

Thứ 10, đề nghị đưa "thiết chế công đoàn" tại các khu công nghiệp, khu chế xuất với các khu nhà ở với nhiều tiện ích, dịch vụ phục vụ công nhân, lao động.

Thứ 11, đề nghị sửa đổi khoản 1 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định tất cả dự án nhà ở thương mại đều phải dành một phần quỹ đất của dự án để thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo đúng quy định của Điều 16 và Điều 26 Luật Nhà ở 2014.

Thứ 12, đề nghị sửa đổi khoản 2 Điều 2 Nghị định 49/2021/NĐ-CP về "xử lý chuyển tiếp" bổ sung quy định cho phép dự án nhà ở thương mại dưới 10ha đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được tiếp tục thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng tiền theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước thời điểm Nghị định 49/2021/NĐ-CP có hiệu lực.

Thứ 13, đề nghị tháo gỡ vướng mắc về quy trình thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội của doanh nghiệp tư nhân hiện đang rất rắc rối, nhiêu khê.

Cuối cùng, đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét cho phép doanh nghiệp được đầu tư dự án khu nhà trọ cho thuê để có nhiều hơn các khu nhà trọ, phòng trọ có chất lượng tốt.

"Hiệp hội nhận thấy, thực hiện các giải pháp nêu trên sẽ góp phần tăng nguồn cung nhà ở xã hội, phòng trọ cho thuê trong thời gian tới đây", ông Châu chia sẻ.