Bất động sản Việt Nam và những cơn sốt bất ngờ năm 2018

1. Bê bối ở Thủ Thiêm

Sự việc thất lạc bản đồ quy hoạch 1/5000 khu đô thị Thủ Thiêm (Thành phố Hồ Chí Minh) gây hoang mang cho người dân. Ngay sau đó, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đã giao Thanh tra Chính phủ làm rõ với tinh thần cương quyết sửa sai.

Nhanh chóng vào cuộc, tháng 9/2018, Thanh tra Chính phủ đã công bố kết quả trong đó, Tp. Hồ Chí Minh, Bộ xây dựng và Văn phòng Chính phủ có nhiều sai phạm trong quá trình quy hoạch Thủ Thiêm, phá vỡ hoàn toàn quy hoạch mà Thủ tướng đã phê duyệt trước đó. Trong kết luận này, Thanh tra Chính phủ chỉ ra sự buông lỏng quản lý, sử dụng đất sai mục đích mà Tp. Hồ Chí Minh là đơn vị đã tự điều chỉnh diện tích, ranh giới không đúng thẩm quyền. Từ những điều chỉnh này mà 4,3ha đất thuộc khu phố 1 của phường Bình An bị giải tỏa nằm ngoài ranh giới quy hoạch.

Trước những sai phạm nghiêm trọng trên, Thủ tướng yêu cầu làm rõ trách nhiệm các tổ chức, cá nhân. Ngoài việc công khai xin lỗi người dân, hàng loạt lãnh đạo Tp. Hồ Chí Minh trong suốt bốn nhiệm kỳ đã bị điều tra, làm rõ sai phạm.

2. Cơn sốt đất mang tên “đặc khu kinh tế” nóng hầm hập

Những tháng đầu năm 2018, thị trường bất động sản các khu vực Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc lên cơn sốt với “nền nhiệt hơn 40 độ C” và chỉ giảm khi có chỉ đạo tạm dừng mọi giao dịch về đất của chính quyền địa phương.

Đây là cơn sốt đất được các chuyên gia về bất động sản đánh giá là mạnh nhất từ hơn 10 năm qua. Các chuyên gia cũng cho biết, cơn sốt kinh điển trên có lúc đã thổi giá một mảnh đất lên gấp cả 100 lần so với trước đó.

Chỉ đến khi hoạt động chuyển nhượng đất nền tại cả ba khu vực này được chính quyền địa phương kiểm soát và thông tin lùi thông qua luật đặc khu, giá giao dịch mới tạm thời lắng dịu.

3. Sốt ảo đất nền

Từ những tháng cuối năm 2017, đất nền ven đô của Tp. Hồ Chí Minh và Hà Nội dần nhích nhẹ và bùng phát vào những tháng đầu năm 2018.

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA), năm 2018 xuất hiện hai đợt sốt đất nền ảo là đất nền tự phát và đất nông nghiệp phân lô tại một số quận, huyện ven đô, đặc biệt là khu vực xung quanh dự án sân bay Long Thành.

Ngoài miền Bắc, theo Hội môi giới Bất động sản, cơn sốt cũng diễn ra ở các tỉnh như Thái Nguyên, Bắc Ninh, Hưng Yên, Quảng Ninh...

Năm 2018 khép lại với nhiều cung bậc cảm xúc trong lĩnh vực bất động sản trong nước.

4. Cháy chung cư Carina

Tháng 3/2018, chung cư Carina Plaza ở Tp. Hồ Chí Minh phát hỏa khiến hậu quả để lại vô cùng nghiêm trọng.

Theo báo cáo của các tổ chức nghiên cứu về bất động sản, sau khi sự cố cháy chung cư Carina Plaza xảy ra, việc tư vấn bán hàng trở nên khó khăn hơn, các nhà đầu tư về bất động sản chung cư gặp nhiều khó khăn bởi khách hàng e ngại về loại hình bất động sản này.

Qua vụ hỏa hoạn trên, thêm một lần nữa hồi chuông cảnh báo được gióng lên để các doanh nghiệp bất động sản rà soát lại những dự án của mình về vấn đề phòng cháy, chữa cháy mà trước đó ít được quan tâm.

5. Nghị định 20 gây khó cho doanh nghiệp

Nghị định 20/2017/NĐ-CP về quản lý thuế đối với các doanh nghiệp có giao dịch liên kết trong đó có điều khoản khống chế phí lãi vay đối với doanh nghiệp.

Theo nghị định, tổng chi phí lãi vay phát sinh trong kỳ của người nộp thuế được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp không vượt quá 20% của tổng lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh cộng với chi phí lãi vay, chi phí khấu hao trong kỳ của người nộp thuế. Khi đó, phần chi phí lãi vay vượt quá 20% sẽ bị coi là chi phí không hợp lý và bị tính thuế.

Tuy nhiên, trên thực tế nhiều doanh nghiệp trong đó đã đồng loạt lên tiếng phản ánh vế sự bất cập của Nghị định này. Để triển khai được dự án, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã phải thành lập công ty con. Cũng bởi thế, nhiều doanh nghiệp đã vô tình bị “trói buộc” bởi mức áp trần lãi vay. Cực chẳng đã, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã phải cầu cứu đến Thủ tướng để tháo gỡ khó khăn.

6. Đề xuất đánh thuế nhà ở

Tháng 4/2018, Cục thuế của Bộ Tài Chính đề xuất xây dựng Luật thuế tài sản. Trong đề xuất này, Bộ Tài chính xây dựng phương án đánh thuế: Đối với nhà ở có giá trị từ 700 triệu đồng trở lên và nhà ở có giá trị 1 tỷ đồng trở lên.

Ngay sau đề xuất, dư luận xã hội nóng hơn bao giờ hết bởi đề xuất đánh thuế này. Nhiều chuyên gia cho rằng việc đánh thuế nhà trị giá 700 triệu đồng này sẽ đánh vào phần lớn những người nghèo.

Trước những phản ánh trái chiều mạnh mẽ trên, Bộ Tài chính đã phải tiếp tục nghiên cứu thêm về Luật thuế tài sản để có phương án phù hợp.

7. Tranh chấp nhà ở chung cư

Năm 2018 khép lại với hàng trăm vụ biểu tình, khiếu nại của cư dân chung cư với chủ đầu tư.

Tháng 6/2018, Bộ xây dựng đã có báo cáo gửi Chính phủ về tình trạng cư dân khiếu nại, phản đối chủ đầu tư tại các dự án đã bàn giao và chưa bàn giao. Từ báo cáo này cho thấy, trong 43 tỉnh thành thì có 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp. Trong số đó, 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc một bên thứ ba có liên quan đến dự án.

Xuyên suốt quá trình tranh chấp, chủ yếu là: Diện tích chung và riêng, nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, diện tích cho kinh doanh cho thuê, chủ đầu tư không bàn giao nhà, chậm bàn giao và phí bảo trì....

8. Thu hút vốn ngoại vào bất động sản nội tăng đột biến

Theo số liệu của Cục đầu tư nước ngoài, năm 2018 có khoảng 6,6 tỷ USD vốn ngoại được đổ vào bất động sản, trong khi đó con số này năm 2017 là 3,05 tỷ USD.

Đây là tín hiệu khả quan bởi nó được bổ sung dòng vốn vào các loại hình kinh doanh khiến thị trường bất động sản trong nước sôi động hơn, chuyên nghiệp hơn và có tầm chiến lược hơn. Tuy nhiên, cũng có nhiều ý kiến lo ngại về khả năng bị phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn ngoại cùng với sự rủi ro bởi các doanh nghiệp rót vốn có thể rút vốn bất cứ lúc nào gây nên khó khăn cho thị trường.

Các nhà chuyên môn nhận định, năm 2019, bất động sản sẽ có nhiều bước tiến mở ra mới hơn.

9. Căn hộ Condotel đi xuống

2015-2017 là giai đoạn phân khúc dự án condotel được mở bán rầm rộ và được ví như một loại hình đầu tư mới. Đây là loại hình bất động sản với sự cam kết lợi nhuận đưa ra là 8% - 12% trong 10 đến 15 năm. Tuy nhiên, trong năm 2018 loại hình này đi xuống hoàn toàn.

Lý giải về sự sụt giảm này, Hội môi giới bất động sản Việt Nam đưa ra các nhận định: Nhà nước đã siết chặt vốn nên dòng vốn đầu tư đặc biệt là dòng vốn về bất động sản nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó các chính sách của nhà nước về pháp lý cho các sản phẩm condotel vẫn chưa được tháo gỡ, gây tâm lý e ngại cho các nhà đầu tư.

10. Dự án BT nóng trên mọi mặt trận

Năm 2017, Bộ Tài Chính trình Chính phủ dự thảo Nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức BT. Tuy nhiên, đến nay, nghị định này vẫn nằm trên dự thảo.

Đến năm 2018, Bộ Tài chính đề nghị UBND Tp. Hà Nội rà soát việc chấp thuận chủ trương sử dụng quỹ đất để thanh, quyết toán cho các nhà đầu tư thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng BT. Cũng từ Bộ này cho rằng, quy định trong Luât quản lý, sử dụng tài sản công thì từ ngày 1/1/2018 đã không còn áp dụng quy định tại Quyết định số 23/2015 của Thủ tướng quy định cơ chế nhà nước thanh toán bằng quỹ đất cho nhà đầu tư khi thực hiện các dự án BT.

Theo đó, Bộ Tài chính cho biết vấn đề liên quan trong thời gian một số văn bản quy định chi tiết thi hành Luật quản lý, sử dụng tài sản công chưa được ban hành, Bộ Tài chính đã có đề nghị Chính phủ tạm dựng việc xem xét, quyết định sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư cho đến khi nghị định có hiệu lực.

Thị trường bất động sản 2019: Dòng tiền được dự báo dạt về vùng ven

Nhiều chủ đầu tư cho rằng, thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội, TPHCM hết quỹ đất và dư địa để phát triển..

Bấm xem >>