Bầu Đức và tín hiệu lạ ở thị trường bất động sản

Vì sao “15.000 tỷ” bị mổ xẻ?

Một trong những sự kiện ồn ào nhất trên thị trường bất động sản vào tháng 5.2012 là con số nợ trên 15.000 tỷ đồng của tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai (HAGL). Nhiều bài báo đã lại một lần nữa đề cập đến con số khó hình dung này.

Vào lúc thị trường bất động sản bĩ cực hơn bao giờ hết, những tín hiệu lạ lại phát ra từ bản thân bầu Đức.

Tuy nhiên, thực ra, khoản nợ trên 15.000 tỷ đồng của HAGL không phải là một tin tức mới mẻ. Thông tin mà báo giới đăng tải vào đầu tháng 5.2012 thực ra lại xuất phát từ báo cáo về tình hình tài chính và kinh doanh của tập đoàn trong năm 2011.

Chính xác là bắt đầu vào tháng 9.2011, con số nợ trên đã bắt đầu được đồn đoán và sau đó được một vài tổ chức phân tích tài chính độc lập công bố. Khi đó, tình thế khó khăn thật sự của HAGL đã bắt đầu hé lộ trước công luận, với lợi nhuận của quý 3/2011 chỉ vỏn vẹn vài tỷ đồng. Đa phần lợi nhuận trước thuế đã phải trang trải cho chi phí lãi vay. HAGL lại là con nợ của nhiều ngân hàng mà cho đến giờ người ta mới biết rõ, với những chủ nợ lớn nhất là BIDV - 2.640 tỷ, Vietcombank - 1.321 tỷ, Sacombank - 1.052 tỷ.

Ánh hào quang quá khứ dần lụi tàn? Đã rõ rằng không phải là ngoại lệ trong giới chủ đầu tư bất động sản, HAGL cũng cõng trên lưng một gánh nợ khủng khiếp. Nếu người đứng đầu của tập đoàn này là ông Đoàn Nguyên Đức luôn được xếp vào nhóm những người giàu nhất trên thị trường chứng khoán và đương nhiên giàu nhất ở Việt Nam, thì oái oăm thay, những khoản nợ của HAGL có lẽ chỉ thua kém số nợ hiện hữu của một vài đại gia khác xếp trên ông. Âu cũng là một thứ quy luật đặc thù - có được cũng có mất.

Không chỉ lâm vào tình thế không thể trang trải nợ vay cho ngân hàng, HAGL dường như còn rơi vào tình thế bế tắc vào một thời điểm nào đó. Khoảng thời gian cuối năm 2011 và vài tháng đầu năm 2012 có vẻ như hiển hiện rõ rệt nhất tình thế đó.

Cũng vào thời gian trên, dư luận bi quan về HAGL đã lắng hẳn lại. Không khí này có thể xuất phát từ tâm trạng chia sẻ với tình cảnh không lối thoát của đại đa số doanh nghiệp bất động sản, cũng bởi trong năm 2011 đã chưa có cái chết nào hiển thị thì đầu năm 2012 bắt đầu hiện ra những cái chết thực chất hơn...

Đáng lý ra, những đồn đoán và suy diễn bất lợi đối với HAGL đã kết thúc từ sau vụ nợ tiền thuế hơn 150 tỷ đồng đối với Chi cục thuế Gia Lai vào tháng 3.2012. Cũng lẽ ra, HAGL đã có thể được thông cảm như một trong nhiều doanh nghiệp bất động sản đang phải chịu đựng tình thế bất khả kháng khi không thể bán được hàng nhằm trả nợ và lãi vay cho các chủ nợ của mình...

Nếu như không phát sinh một thông điệp của ông Đoàn Nguyên Đức vào tháng 4 vừa qua. Một lần nữa kể từ năm 2009, người đứng đầu Tập đoàn HAGL đưa ra phương án giảm cực mạnh giá bán căn hộ để thu hồi vốn. Nếu vào năm 2009, dự án căn hộ Hoàng Anh Gia Lai ở quận 2, TP HCM được giảm đến 40%, thì dự kiến vào tháng 6.2012, ông Đức sẽ “chiết khấu” căn hộ Thanh Bình ở quận 7 đến 50%. Với phần lớn (chứ không phải tất cả) giới chủ doanh nghiệp bất động sản TP HCM và cả ở Hà Nội, đó thực sự là một thông tin gây sốc, thậm chí sốc rất nặng.

Trong bối cảnh mà các chủ đầu tư gần như phải chạy ăn từng bữa, tung ra đủ mọi chiêu trò khuyến mãi và kích cầu, phải rất khó khăn mới có thể bán lẻ được từng căn hộ, cú gác kèo trên của Đoàn Nguyên Đức không khác gì hành động chốt chặn cửa sinh cuối cùng, tước đoạt hy vọng tồn tại cuối cùng của những người đồng nghề và đồng cảnh ngộ.

Sự tréo ngoe về tính hoàn cảnh như thế cũng là lý do chính để giới đầu tư và báo giới xoáy sâu vào khoản nợ trên 15.000 tỷ đồng của HAGL.

Những tín hiệu không nên bỏ qua

Bất chấp HAGL đã thuyết minh trên trang web riêng của họ về tình hình không có gì đáng lo ngại về khoản nợ trên 15.000 tỷ đồng, nhưng cứ nhìn vào thực trạng thị trường bất động sản, không một nhà đầu tư hoặc phân tích gia nào dám lạc quan về triển vọng doanh nghiệp có thể tiêu thụ được dù một phần nhỏ lượng sản phẩm đang tồn ứ của họ.

Những hình ảnh rõ như ban ngày là hàng loạt công trình xây dựng căn hộ trung cấp và cao cấp của HAGL vẫn còn ngổn ngang ở huyện Nhà Bè, quận 7 và quận 8. Chưa tính đến việc tiêu thụ sản phẩm, với hiện trạng ngổn ngang như thế, việc làm sao cung ứng đủ vốn để hoàn thiện công trình...

Theo tinh thần của công văn số 2056 của Ngân hàng nhà nước vào ngày 10.4.2012 về loại trừ nhóm đối tượng xây dựng công trình nhà ở khỏi khu vực tín dụng “không khuyến khích”, những dự án căn hộ đang triển khai như của HAGL có điều kiện được “ân hạn” sau cả năm 2012, nếu như năm nay chưa được hoàn thiện.

Tuy thế, kế hoạch trả nợ lãi và vốn của HAGL trong năm 2012 này sẽ khả thi hay không, khi cho đến giờ toàn bộ thị trường bất động sản vẫn quá im lìm? Trong đại hội cổ đông vào tháng 4.2012, một con số mà ông Đoàn Nguyên Đức nêu ra có lẽ đã làm ngạc nhiên giới phân tích và cả các cổ đông: 40% lợi nhuận của tập đoàn này trong năm 2012 đến từ bất động sản. Thái độ tự tin của Đoàn Nguyên Đức đang trở nên khác hẳn với sự im lặng nhẫn nại của ông từ trước scandal về nợ thuế tại Chi cục thuế Gia Lai.

Nhưng nếu quả đúng đã có một thay đổi, nó được bắt nguồn từ nguyên do nào? Phải chăng đã có một phép màu đến với HAGL để cứu vãn tình thế khó khăn về tài chính của tập đoàn này, tựa như phép màu đã xảy ra với khối ngân hàng khi chỉ trong vài tháng đầu năm 2012, vấn đề thanh khoản đã từ “khó khăn” biến thành “dồi dào”? Quận 7 lại nằm ở khu Nam TP HCM.

Với vị trí trung tâm của khu Nam, nếu dự án Thanh Bình thực sự giảm giá thì sẽ không có bất cứ một dự án nào ở khu Nam ngóc đầu lên được. Thậm chí, tác động của sự kiện giảm giá, dù chỉ mới trong ý định của HAGL, đã tức thời bay ra tận Hà Nội: chỉ vài ngày sau thông điệp này, hàng loạt giao dịch mua bán căn hộ đang sắp thành công bỗng hóa thành công cốc. Khó có thể cho rằng động tác giảm giá căn hộ của HAGL là không có ẩn ý nào.

Song, nếu thực lực của HAGL vẫn mạnh mẽ như ông Đức thuyết minh với báo chí, thì động cơ nào đã khiến cho nhân vật này phải đưa ra quyết định bán phá giá, trong bối cảnh mà những điều kiện ủng hộ thị trường bất động sản đang hình thành một cách khá cấp tập?