Cách tính chi phí khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất ao lên thổ cư năm 2022

Việt Sáng Thứ bảy, ngày 28/05/2022 10:47 AM (GMT+7)

Theo luật sư, tùy từng trường hợp mà khi chuyển đất vườn, đất ao lên thổ cư sẽ có các khoản phí khác nhau.

Bạn đọc hỏi: Tôi có hơn 100m2 đất ao muốn chuyển sang đất thổ cư. Vậy chi phí chuyển đất đổi mục đích sử dụng đất ao lên thổ cư có nhiều không?

Theo luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa - Đoàn LS TP Hà Nội cho biết, đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

Tùy từng trường hợp mà khi chuyển đất vườn, đất ao lên thổ cư sẽ có các khoản phí khác nhau.

Chuyển đất ao lên thổ cư bao nhiêu tiền?

Chuyển đất vườn, ao lên đất thổ cư gồm nhiều trường hợp khác nhau, với mỗi trường hợp thì tiền sử dụng đất cũng được tính theo các công thức khác nhau, cụ thể:

Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở lên đất thổ cư

Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định đối tượng áp dụng và cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở lên đất thổ cư như sau:

Trường hợp áp dụng:

Áp dụng đối với trường hợp chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang đất ở.

Áp dụng khi chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc để tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Cách tính tiền sử dụng đất:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Lưu ý: Tiền sử dụng đất theo giá đất ở, đất nông nghiệp được tính tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Các bước tính tiền sử dụng đất:

Bước 1: Xác định vị trí thửa đất

Đây là bước phức tạp, khó khăn và cần độ chính xác cao. Bởi lẽ, nếu xác định sai vị trí thửa đất sẽ dẫn tới sai giá đất tại bảng giá đất theo từng vị trí.

Bước 2: Xác định giá đất tại bảng giá đất

Thực tế nhiều người không biết giá đất tại bảng giá đất là bao nhiêu và hay nhầm lẫn với giá đất thị trường.

Đây là bước khó khăn và phức tạp nhất, nếu xác định sai giá đất thì tiền sử dụng đất cũng bị tính sai.

Xác định giá đất tại bảng giá đất gồm 2 việc:

Xác định giá đất ở để tính tiền sử dụng đất theo giá đất ở (xem thửa đất cần chuyển thuộc vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3 hay vị trí 4).

Xác định giá đất nông nghiệp để tính tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp.

Lưu ý: Thực tế cho thấy nhiều người dân không thể tự mình tính chính xác hoặc không biết cách áng chừng số tiền phải nộp dẫn tới không chuẩn bị đủ tiền so với thông báo của cơ quan thuế.

Bước 3: Tính tiền sử dụng đất phải nộp theo công thức trên

Chuyển từ đất vườn, ao khi thuộc đất nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất lên đất thổ cư

Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định cách tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp này như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Chuyển từ đất vườn, ao có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng lên đất thổ cư

Căn cứ vào nguồn gốc chuyển nhượng mà áp dụng một trong hai công thức trên để tính tiền sử dụng đất (nộp 50% tiền chênh lệch giữa đất ở với đất nông nghiệp nếu thuộc trường hợp 1 hoặc phải nộp 100% tiền chênh lệch nếu thuộc trường hợp 2).