Condotel biến tướng thành chứng khoán hoá bất động sản

Khó tìm cơ sở pháp lý cho condotel

Tiến sĩ Lương Hoài Nam, thành viên Hội đồng tư vấn du lịch (TAB) cho rằng: Hiện nay, chỉ duy nhất Luật Du lịch có nêu khái niệm đầy đủ về condotel. Theo ông Nam, ngày 17/4 hội đồng tư vấn du lịch đã có thư gửi Thủ tướng Chính phủ trình bày quan điểm của TAB về loại hình condotel.

Trong quá trình soạn thảo thư gửi Thủ tướng, TAB đã tham vấn ý kiến của các đơn vị liên quan như Hiệp hội bất động sản Việt Nam và tìm cơ sở pháp lý cho condotel trong các luật đang có hiệu lực.

Đại diện Bộ Xây dựng, Bộ TNMT cùng các chuyên gia trong buổi hội thảo về pháp lý cho Condotel. 

Nhưng, có một điều bất ngờ là khi đi tìm thì Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Bất động sản đều không có; duy nhất điều 48 Luật Du lịch có khái niệm condotel. Cụ thể, Luật Du lịch có 2 khái niệm là "biệt thự du lịch" và "căn hộ du lịch", chứ không có khái niệm nào về "căn hộ khách sạn", "căn hộ dịch vụ". 

Đó cũng là lý do tại sao ngành du lịch và TAB nhận được yêu cầu của Chính phủ có ý kiến và đề xuất về condotel, bởi vì không tìm thấy khái niệm nó ở đâu hết.

Ông Nam đề nghị nếu muốn nói về khái niệm pháp lý condotel, nên sử dụng đúng từ được ghi trong Luật Du lịch là "căn hộ du lịch" và "biệt thự du lịch". Bởi vì dùng đúng ngôn từ thì TAB mới có thể vào cuộc chia sẻ, đóng góp ý kiến.

Quan điểm của ngành du lịch với condotel là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch. Đó là một phân thị cơ sở lưu trú, quan trọng, cần thiết và có ích cho sự phát triển của ngành du lịch. 

Thực tế hiện nay tính đến hết năm 2018, trên cả nước có 15.626 cơ sở lưu trú du lịch, với 353.293 buồng từ cao đến thấp, trong đó buông từ 3 sao trở lên chiếm 35,9%. Phân khúc từ 3 sao trở lên có 965 cơ sở, chiếm 6% còn từ 2 sao trở xuống chiếm 94%. 

Cơ sở du lịch thì có nhiều nhưng từ 3 sao trở lên đến cao cấp còn thiếu rất nhiều. Từ đó, có thể thấy condotel đang đóng vai trò là cơ sở bổ sung để cho ngành du lịch phát triển như hiện nay và trong thời gian tới.

Biến tướng condotel từ bất động sản du lịch thành chứng khoán hoá bất động sản

Về góc độ chuyên môn, Tiến sĩ Lương Hoài Nam nói rằng, Hội đồng tư vấn du lịch coi condotel nằm giữa khách sạn, resort với Airbnb. Đây là phân thị bất động sản, cơ sở lưu trú cần thiết để phát triển ngành du lịch. 

Ông Nam thừa nhận có tình trạng biến tướng, lừa đảo ở một số dự án condotel. Cụ thể biến tướng từ sản phẩm bất động sản thành sản phẩm tài chính phái sinh, thành chứng khoán hóa bất động sản.

Nếu nó là sản phẩm bất động sản du lịch thì người mua phải quan tâm đến 4 yếu tố. Đó là vị trí của nó có tốt không, có tiềm năng phát triển thị trường không, chất lượng xây dựng của chủ đầu tư như thế nào, giá cả và quản lý vận hành có chuyên nghiệp không?

Tiến sĩ Lương Hoài Nam, thành viên Hội đồng tư vấn du lịch (TAB)

Nhưng thực tế hiện nay lại không như vậy, chủ đầu tư và người mua biến condotel thành chứng khoán phái sinh hoàn toàn. Với cách tiếp cận này ông Nam cho rằng chủ đầu tư có giới thiệu dự án condotel ở trên mặt trăng, sao hỏa thì vẫn...có người mua.

Bởi vì người mua chỉ chăm chăm với mức triết khấu chủ đầu tư cam kết hàng năm từ 10% đến 15%/năm, tùy từng dự án. Thậm chí người mua không hề quan tâm đến giá bán, bởi vì giá bán càng cao thì mức triết khấu hàng năm càng nhiều. Đó là thái độ đối với chứng khoán chứ không phải là với bất động sản.

Cho nên câu hỏi quan trọng đối với condotel với góc nhìn của một sản phẩm của bất động sản đã bị lãng quên, mà chỉ tập trung vào nhìn nhận, mua bán, giao dịch như một sản phẩm chứng khoán. 

Ông Nam cho rằng, điều này vô cùng nguy hiểm. Đó chính là cái biến tướng của condotel và nó làm hỏng hết câu chuyện của condotel mà lẽ ra nó là câu chuyện nghiêm túc nhưng giờ trở thành hỗn độn, không có cơ sở pháp lý.

Để giải quyết tình trạng này, ông Nam đề xuất chủ đầu tư cũng như người mua và những nhà làm luật phải hợp tác với nhau cùng tháo gỡ. 

Ông Nam đồng ý rằng chủ đầu tư có quyền làm ra sản phẩm và bán sản phẩm, người mua có quyền mua trên tinh thần luật pháp cho phép. “Khi chúng ta làm những thứ mà luật pháp không cấm, chúng ta cũng phải chấp nhận không thể đòi những thứ mà luật pháp chưa có. Phải công bằng vậy. Cứ ào ào đi làm những thứ luật pháp chưa quy định, giờ lại đòi có ngay thì làm sao có được. Cho nên cần có sựkiên nhẫn hợp tác cùng nhau ngồi lại để tháo gỡ”, ông Nam nói.

Đối với ngành du lịch thì trong thư gửi Thủ tướng Chính phủ ngày 17/4 đã kiến nghị Thủ tướng dựa vào hệ thống pháp luật hiện hành và coi như một bước triển khai của Luật du lịch. Từ đó có cơ sở pháp lý cấp cho Condotel, vila hay căn hộ giấy chứng nhận quyền đối với tài sản, thời hạn bằng thời hạn của dự án.

Cá nhân ông Nam và Hội đồng tư vấn du lịch không đồng ý với đề xuất của Giáo sư Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc cấp sổ đỏ dài hạn vĩnh viễn cho condotel vì nó không có cơ sở pháp lý.

Cách giải quyết hợp tình hợp lý theo ông Nam là ban hành một loại sổ cho loại hình condotel đúng như cái tên của nó được ghi trong Luật Du lịch là căn hộ du lịch hoặc là biệt thự du lịch, thời hạn bằng thời hạn dự án. Làm theo cách này người mua và nhà phát triển dự án cũng sẽ cảm thấy hợp lý. 

Và khi không còn cam kết chiết khấu từ 12% đến 15%/năm của chủ đầu tư như hiện nay, thì giá condotel sẽ trở về với đúng giá trị của nó, từ đó thị trường condotel sẽ phát triển bền vững và lành mạnh.