Để người thu nhập thấp mua được nhà ở xã hội, cần quy định rõ đối tượng được vay tín dụng

Hoàn thành khoảng 1.062.200 căn hộ nhà ở xã hội

Ngày 28/6, dưới sự chủ trì của Ban Kinh tế Trung ương, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước, Báo Nông thôn Ngày nay/Điện tử Dân Việt đã tổ chức hội thảo "1 triệu căn nhà ở xã hội: Giải pháp nâng cao khả năng thụ hưởng cho người thu nhập thấp".

Chương trình nhằm tìm kiếm "Giải pháp nâng cao khả năng thụ hưởng cho người thu nhập thấp" thực hiện Quyết định 338/QĐ-TTg do Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã ký ngày 3/4/2023, phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".

Theo đó, đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.

Đối tượng tiếp cận trong đề án này là các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại.

Để thúc đẩy mục tiêu tối thiểu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030, Chính phủ đã giao Ngân hàng Nhà nước triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. 120.000 tỷ đồng này được huy động từ nguồn lực từ 4 ngân hàng thương mại nhà nước (Agribank, BIDV, VietinBank và Vietcombank), với lãi suất thấp hơn 1,5% - 2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn bằng đồng Việt Nam bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước. Kể từ ngày 1/7/2023, lãi suất cho vay đối với chủ đầu tư được ấn định ở mức 8,7%/năm và 8,2%/năm đối với người mua nhà; định kỳ 6 tháng điều chỉnh 1 lần.

Đánh giá về đề án này, TS. Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia kinh tế cho rằng, đây là gói vay nhà ở xã hội đối với những người có thu nhập thấp".

"Tuy nhiên, cần đổi tên "gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư và người mua nhà ở các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân" thành "chương trình cho vay với lãi suất ưu đãi 120.000 tỷ đồng", TS. Hiếu đề xuất đổi tên gói tín dụng.

TS. Hiếu cho hay: "Lý do, gói tín dụng hỗ trợ phải có quy định về thời gian cho vay là bao lâu 5 năm, 10 năm hay 20 năm? Về lãi suất, lãi suất ưu đãi chỉ có hiệu lực trong 5 năm, nghĩa là 5 năm sau lãi suất thỏa thuận giữa người đi vay và cho vay".

Như vậy, có ai bảo đảm lãi suất sau 5 năm thấp hơn so với mức lãi suất hiện tại. Việc thả nổi lãi suất , điều này sẽ tiềm ẩn rủi ro cho cả người đi vay và người cho vay, người đi vay là rủi ro vỡ nợ và rủi ro thu hồi nợ đối với người cho vay.

"Có thể thấy, 120.000 tỷ đồng này không "hoàn hảo" như gói hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội trước đây. Do đó, đây chỉ nên là chương trình cho vay ưu đãi, gói hỗ trợ phải có các quy định, điều kiện hoàn chỉnh", TS. Hiếu nhận định.

Với một số kiến nghị đề xuất để 120.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư và người mua nhà ở các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân triển khai hiệu quả, đảm bảo tính khả thi và đi vào thực tế, hỗ trợ thúc đẩy thị trường bất động sản, TS. Hiếu nêu ra một số góp ý như sau:

Thứ nhất, xác định thời gian cho vay là bao lâu, ví dụ 10 năm, 20 năm hay 30 năm. Đây là cơ sở để khách hàng vay tính toán được khả năng khả nợ.

Hai là, cần quy định rõ ràng về đối tượng được vay. Người dân có thu nhập thấp tối thiểu phải là bao nhiêu? Những chỉ tiêu đối tượng được vay vốn, điều kiện vay ra sao nên được công bố cụ thể.

Về phía các ngân hàng, dùng chỉ tiêu nào, tỷ lệ nào đo lường khả năng trả nợ của người vay. Các ngân hàng có thể quy định về tỷ số thanh toán nợ (số tiền trả cho ngân hàng gốc và lãi của khoản vay) trên thu nhập gộp hàng tháng của người vay (Debt to Income Ratio – DTI), từ đó xác định liệu bên vay có đủ điều kiện cho khoản vay hay không.

Kinh nghiệm cho thấy, nếu thu nhập 100 triệu đồng, thường tỷ lệ này là 50%; tỷ lệ đạt 60% - 70% là hơi cao; 80% là cao và 90% là quá cao. Nếu tỷ lệ này lên tới 100% thì nhiều khả năng vỡ nợ xảy ra trong tương lai rất gần.

Ba là, cần học hỏi gói 30.000 tỷ đồng cách đây 10 năm, làm sao có thể xác định được khả năng tài chính của một người kinh doanh tự do. Có cho họ vay không? nếu họ không chứng minh được thu nhập.

Bốn là, nếu gói này thực sự để hỗ trợ người dân phải có trần lãi suất. Trần này không quá 10% nếu không 5 năm sau lãi suất trên thị trường bật lên sẽ rất nguy hiểm cho cả người đi vay và người cho vay. Ngay cả người dân thu nhập thấp hiện nay lãi suất 8,2% cũng đã là quá cao.

Cuối cùng, 4 ngân hàng thương mại lớn nhất nước dùng vốn huy động từ dân cư để cho vay thì không thể có lãi suất thấp, bởi vốn huy động hiện tại bình quân vẫn ở mức tối thiểu 8%/năm.

Cộng với biên độ lợi nhất ít nhất là 3%, tổng cộng lên tới 11%, các ngân hàng thương mại "bóp bụng" để cho vay ra với lãi suất 8,2% - 8,7%/năm. Nếu cho vay với lãi suất này, các ngân hàng phải dùng những nguồn huy động chi phí vốn rất rẻ, đâu đó chỉ khoảng 5% mới có thể cho vay 8,2%/năm.

Chưa kể, cho vay nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp rủi ro rất cao, thông thường lãi suất phải cao. Khi đã lựa chọn nguồn rẻ nhất để cho vay nhà ở xã hội, đồng nghĩa chi phí của nguồn vốn còn lại sẽ tăng lên.

Kiểm soát chặt đối với khách hàng vay là chủ đầu tư

Do đó, "tôi ủng hộ việc dùng một gói hỗ trợ tương tự như gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội cách đây 10 năm", TS. Hiếu ủng hộ dùng gói tín dụng.

Theo TS. Hiếu, nếu như gói trước đây, Ngân hàng Nhà nước tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại 3%, các ngân hàng thương mại cho vay ra với lãi suất 5%, thì hiện tại Ngân hàng Nhà nước có thể tái cấp vốn với lãi suất 4% và các ngân hàng cho vay ra với mức 7% - nằm trong khả năng trả nợ của người dân, đặc biệt là người dân nghèo.

Để làm được điều đó, Ngân hàng Nhà nước buộc phải in tiền để cấp vốn cho các ngân hàng thương mại, từ đó dẫn tới lo ngại về lạm phát. Tuy nhiên, với mục tiêu lạm phát năm nay là 4,5%, tại thời điểm này chúng ta vẫn kiểm soát tốt lạm phát.

Giả sử, thay vì gói 120.000 tỷ đồng ưu đãi như đang triển khai, Ngân hàng Nhà nước thực hiện chương trình tái cấp vốn (lãi suất 4% như nêu trên), việc đẩy thêm 120.000 tỷ đồng cũng sẽ không tạo áp lực lớn đối với lạm phát, ngược lại sẽ tạo ra được của cải. Lạm phát chỉ xảy ra khi giá cả tăng và thiếu của cải. Do đó, Ngân hàng Nhà nước nên xem xét lại gói 120.000 tỷ đồng này.

Tất nhiên, nếu triển khai gói cấp bù lãi suất để tránh bị lạm dụng cần kiểm soát chặt đối với khách hàng vay là chủ đầu tư.

Về phía người mua nhà, mục đích của chúng ta là hỗ trợ người nghèo nên thay vì dùng quy chế xét duyệt cho vay như bình thường nên có cơ chế riêng, để nhiều đối tượng thu nhập thấp, người nghèo có thêm cơ hội tiếp cận được nguồn vốn hỗ trợ mua nhà ở xã hội.