Đề xuất điều chỉnh khung giá đất tăng cao từ 2020: Biến động 7 vùng kinh tế?

Vừa qua, nhiều ý kiến trái chiều, những đề xuất xung quanh câu chuyện khung giá đất và những tác động đến thị trường bất động sản, khi có thông tin Bộ Tài nguyên và Môi trường trình Chính phủ xem xét, ban hành khung giá đất mới, áp dụng cho 5 năm tới (2020 - 2024). 

Theo đó, khung giá đất mới dự kiến mức tăng ở 7 vùng kinh tế, trung bình khoảng 20-30%, có những khu vực tăng cao hơn từ 40-50%. 

Cụ thể, tại Hà Nội, các ngành chức năng đề xuất tăng bình quân khoảng 30% giá các loại đất. Một số tuyến phố như Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ... được đề xuất điều chỉnh giá đất ở mức cao nhất, từ 162 triệu đồng lên 210,6 triệu đồng/m2. 

Giá nhà đất trong 5 năm tới sẽ ra sao khi khung giá tăng cao?

Còn ở TP.HCM, thành phố cũng đang xây dựng bảng giá đất mới, dự kiến điều chỉnh tăng 30-50%. Trước việc lấy ý kiến đóng góp vào tờ trình ban hành giá các loại đất trên địa bàn, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản góp ý về khung giá đất giai đoạn 2019-2024 gửi UBND TP.HCM,  Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất khung giá đất mới sẽ giữ nguyên mức giá tối thiểu, mức giá tối đa thì tăng khoảng 1/3 so với hiện nay. 

Tại Bình Dương, bảng giá đất dự kiến tăng tối thiểu 45 - 95% so với hiện nay. Cụ thể, giá đất khu vực TP. Thủ Dầu Một tăng bình quân 50% so với bảng giá hiện hành; thị xã Thuận An và thị xã Dĩ An tăng bình quân 95% so với hiện hành; thị xã Bến Cát và thị xã Tân Uyên tăng bình quân 60%; huyện Bàu Bàng và huyện Bắc Tân Uyên tăng bình quân 80%; huyện Phú Giáo và  huyện Dầu Tiếng tăng bình quân 45% so với bảng giá hiện hành.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA: "Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm ra thị trường. Do vậy, mức giá của khung giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng. Mà giá thành của nhà bao gồm nhiều yếu tố cấu thành, trong đó có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai với nhà nước (chiếm khoảng 10% giá thành căn hộ; 30% giá thành nhà phố; khoảng 50% giá thành biệt thự)".

Chưa kể, việc tăng hệ số khung giá đất có thể làm tăng giao dịch trên thị trường ngầm. Cụ thể, khung giá đất tác động trực tiếp đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình, các tổ chức, cộng đồng doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản. 

Việc tăng khung giá đất trong bảng giá khiến nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp tăng. Để tránh nghĩa vụ tài chính, một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp sổ đỏ mà chọn giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng thị trường ngầm. Nhà nước vừa thất thu thuế, vừa khó quản lý, vừa dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội. 

Theo các chuyên gia lĩnh vực bất động sản, khung giá đất tăng nghĩa là các chi phí đầu vào tăng, từ đó giá bán thành phẩm cũng bị đẩy lên cao khi chào bán trên thị trường. Tiền đất thường chiếm khoảng trên dưới 15% giá thành nhà ở. Nếu tăng ở con số 20-50% thì giá nhà đất cũng sẽ tăng tương đương. 

Tuy vậy, cũng có một số phân tích trái chiều khi cho rằng, giá nhà có thể giảm hoặc không ảnh hưởng gì từ việc khung giá đất tăng trong vòng 5 năm tới. 

Bà Trần Thị Khánh Linh - Trưởng bộ phận Định giá của Savills cho hay: "Nếu theo luật đất đai 2013, các dự án bất động sản có giá trị trên 30 tỷ, đều không căn cứ vào bảng giá đất, mà phải sử dụng cơ sở định giá thị trường để xác định nghĩa vụ tài chính. Nên việc điều chỉnh khung giá đất nhà nước cũng không ảnh hưởng nhiều đến chi phí đầu vào của các dự án bất động sản, từ đó giá thành các sản phẩm bất động sản cũng không bị ảnh hưởng nhiều". 

Bà Linh cũng cho rằng, khung giá đất hiện tại chưa phản ánh đúng giá trị trường, làm cho người bị thu hồi đất bị thiệt thòi và không đồng thuận. Làm cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động, là một tác nhân làm thu hẹp nguồn cung.