Doanh nghiệp bất động sản chiết khấu "khủng" từ 30-40% để "tự cứu lấy mình"

Dự án bán chiết khấu cao bởi áp lực trả nợ của doanh nghiệp bất động sản

Trước khó khăn về việc tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nhiều doanh nghiệp bất động sản triển khai dự án chung cư ở Hà Nội đang đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn, chiết khấu cao để thu hút khách hàng xuống tiền. Tuy nhiên, chính sách chiết khấu cao này chỉ hướng tới khách hàng sẵn tiền.

Đơn cử, dự án chung cư căn hộ Hà Nội Melody Residences thuộc khu đô thị Tây Nam Linh Đàm (quận Hoàng Mai, Hà Nội) giảm giá sâu sau khi được chiết khấu cao lên tới 38%. Cụ thể, đối với căn có căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 74m2, giá niêm yết 3,3 tỷ đồng (tương đương 44,5 triệu đồng/m2) sau khi chiết khấu giảm còn 1,85 tỷ đồng (tương đương 25 triệu đồng/m2), với điều kiện khách hàng phải thanh toán trước 95% giá trị căn hộ.

Bên cạnh đó, một số dự án có mức chiết khấu cao để thu hút khách hàng như chủ đầu tư dự án chung cư Masteri West Heights Tây Mỗ tại quận Nam Từ Liêm cũng đang áp dụng chiết khấu tới hơn 13,5% cho khách hàng thanh toán sớm 95% giá trị căn hộ bằng tiền sẵn có. Hay dự án Novaworld Phan Thiết, Bình Thuận giảm đến 26% nếu khách hàng đáp ứng được một số điều kiện thanh toán do chủ đầu tư đặt ra.

Nhiều chuyên gia đánh giá việc chạy đua chiết khấu cao chứng tỏ các doanh nghiệp bất động sản đang rất "khát" tiền và áp lực đáo hạn trái phiếu đến gần. Theo Bộ Xây dựng, năm 2022, hoạt động của các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn do khó tiếp cận được nguồn vốn (tín dụng và trái phiếu). Nhiều doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua phát hành một lượng trái phiếu rất lớn từ hàng chục đến hàng trăm nghìn tỷ đồng và có hạn trả nợ vào cuối năm 2022 và năm 2023.

Cụ thể, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong 2 tháng cuối năm 2022 là 55.989 tỷ đồng, đáo hạn năm 2023 là hơn 282.000 tỷ đồng, năm 2024 là hơn 362.000 tỷ đồn. Bộ Xây dựng đánh giá, việc đến hạn trả nợ là khó khăn, áp lực rất lớn cho nhiều doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới.

Còn theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể tăng 38,7% so với cùng kỳ năm trước, ước lượng gần 1.200 doanh nghiệp. Từ quý IV/2022, số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới quá ít.

Doanh nghiệp bất động sản áp dụng chiết khấu cao sẽ tăng thanh khoản cho thị trường

Theo anh Quốc Nam, môi giới bất động sản cho biết chính sách chiết khấu khủng của các doanh nghiệp bất động sản đã kích cầu lượng lớn khách tìm mua căn hộ, không chỉ người mua ở thực mà có cả các nhà đầu tư cá nhân.

"Các gói chiết khấu cao thường được các doanh nghiệp bất động sản tung ra trong thời gian ngắn và số lượng có giới hạn. Nhờ hình thức giảm giá gián tiếp này, các doanh nghiệp đã nhanh chóng xả được số lượng không nhỏ hàng tồn kho với giá tốt, cũng sẽ giúp tăng thanh khoản cho thị trường", anh Nam chia sẻ.

Nghịch lý giá tăng, thanh khoản giảm buộc nhiều chủ đầu tư phải chấp nhận cắt một phần lợi nhuận để xây dựng các chương trình ưu đãi, chiết khấu chưa từng có để tăng nguồn vốn từ người mua. Thông thường, mức chiết khấu tại các dự án chỉ vào khoản 2-3%, nhưng nay có thể lên tới hơn 30% nếu khách trả tiền sớm. Tuy nhiên, theo các chuyên gia mức chiết khấu dù lên tới 50% cũng chỉ làm giảm đi phần lãi của doanh nghiệp bất động sản chứ không phải "cắt lỗ".

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản nhận định, việc giảm giá hay chiết khấu hơn 30% so với mức giá tăng gấp đôi, gấp ba trước đó thì bất động sản cũng chưa thể đưa về đúng giá trị thực.

"Hiện nay thị trường thanh khoản yếu, vốn chủ yếu sử dụng đòn bẩy tài chính dẫn đến phải bán tháo, cắt lỗ trả nợ. Do đó, tôi cho rằng bất động sản giảm giá, chiết khấu cao nhưng chưa phải là giá thực, phù hợp với nhu cầu ở thực", ông Quang chia sẻ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc áp dụng chiết khấu giúp doanh nghiệp giải quyết được cả 3 bài toán gồm tính thanh khoản, nguồn hàng tồn kho, một phần nguồn vốn nhằm trang trải những khoản chi phí, đầu tư hoàn thành dự án. Chính sách này đã đánh vào tâm lý, kỳ vọng sở hữu nhà ở với mức giá tốt của người mua.

"Vấn đề ở đây là tính hợp lệ, hợp pháp của các chính sách chiết khấu. Những sản phẩm được bàn giao ngay, có thể thực hiện việc thanh toán tới 95% giá trị hợp đồng. Còn đối với bất động sản chưa thể bàn giao thì bên bán chỉ có thể huy động tối đa là 70%", ông Châu nhận định.

Tuy nhiên, một số chuyên gia cảnh báo khi các doanh nghiệp bất động sản "đói vốn" để phát triển dự án, mạnh tay tung các khuyến mại, chiết khấu cao thì người mua phải cân nhắc, xem xét uy tín của chủ đầu tư cũng như tiềm lực của họ. Trong trường hợp họ không còn khả năng tiếp tục phát triển dự án sẽ dẫn tới việc không đạt tiến độ bàn giao như cam kết, thậm chí nhiều dự án "đắp chiếu" từ năm này sang năm khác.