Doanh nghiệp bất động sản ồ ạt huy động vốn từ trái phiếu

Doanh nghiệp bất động sản đứng đầu về phát hành trái phiếu

Dù không "nóng" như trước, nhưng thị trường trái phiếu bất động sản vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng trong nửa đầu năm 2021. Điều này đã mở ra cơ hội huy động vốn cho doanh nghiệp. Theo ghi nhận của phóng viên, hàng loạt đơn vị đã lên phương án hút vốn giá rẻ bằng việc phát hành cổ phiếu trên sàn, một số đông khác sử dụng cổ phiếu để làm đảm bảo cho kênh huy động tiền qua trái phiếu.

Nổi bật trong số đơn vị lấy cổ phiếu làm tài sản đảm bảo cho việc huy động trái phiếu phải kể đến Novaland với khoảng 10.000 tỷ huy động được đảm bảo bằng giá trị cổ phiếu NVL.

Hay Hưng Thịnh Land cuối tháng 6 vừa qua cũng đã phát hành thành công 2 lô trái phiếu với tổng giá trị 950 tỷ đồng. Lô trái phiếu nói trên được bảo đảm bằng cổ phần của CTCP Hưng Thịnh Land và bất động sản hiện có hoặc hình thành trong tương lai liên quan hoặc phát sinh từ dự án Khu Hồ Tràm, dự án Khu Phước Long B…

Trong tháng 7, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi sao Việt của Tập đoàn Tân Hoàng Minh cũng phát hành 800 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất 12%, kỳ hạn 12 tháng. Mục đích phát hành là mua lại phần vốn góp của các cổ đông Công ty CP Đầu tư Phát triển và Thương mại Việt Tiến, sở hữu lô đất ở Khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội.

Theo số liệu từ SSI Research, trong quý II/2021, trái phiếu bất động sản đạt mức 64,4 nghìn tỷ đồng, tăng 131% so với quý I/2021 và tăng 285% so với quý II/2020. Tính chung nửa đầu 2021, các doanh nghiệp bất động sản phát hành 92,3 nghìn tỷ đồng trái phiếu với lãi suất bình quân là 10,36%/năm.

SSI Research cũng nhận định, dịch bệnh Covid-19 kéo dài đang khiến cho môi trường kinh doanh của nhóm bất động sản bớt thuận lợi. Cụ thể, thanh khoản của thị trường bất động sản có xu hướng giảm cho thấy sức hấp thụ đang suy yếu dần; các hoạt động triển khai dự án, sự kiện mở bán bị gián đoạn do dịch bệnh; hoạt động đầu tư công các dự án cơ sở hạ tầng đang chậm hơn dự kiến. Theo đó, trái phiếu tiếp tục là kênh hút vốn ưa thích của các doanh nghiệp cũng như tiếp tục là kênh được nhiều nhà đầu tư ưa thích.

Tuy nhiên, SSI Research cũng cho thấy một hiện tượng đáng chú ý là đa phần các doanh nghiệp bất động sản khi phát hành trái phiếu đang lấy chính cổ phiếu được niêm yết trên sàn làm tài sản đảm bảo.

Theo đó, đơn vị này nhấn mạnh: "Chúng tôi nhắc lại lưu ý rằng việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa vì khi sự kiện vi phạm xảy ra, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo (thường là của tổ chức phát hành hoặc liên quan đến tổ chức phát hành) cũng sẽ sụt giảm nghiêm trọng".

Rủi ro đi kèm

Chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực cho hay, trái phiếu là một kênh đầu tư của cả cá nhân và tổ chức với mức lãi suất tương đối hấp dẫn nhất là trong bối cảnh nguồn vốn từ ngân hàng đang thắt chặt và những khó khăn từ dịch Covid-19. 

Tuy nhiên, trong quy luật kinh tế, lợi nhuận cao thường gắn với rủi ro cao. Có những doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu không phải là do không vay được vốn ngân hàng, mà đôi khi là do tính toán về cơ cấu nguồn vốn. Tức là họ có thể vay một phần và phát hành trái phiếu một phần để huy động vốn lâu dài.

Do đó, ông Lực khuyên nhà đầu tư, cần phải hiểu rõ, nắm bắt các thông tin doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản. Sau đó cần phải nắm rõ về giao dịch phát hành đó, nhất là các điều kiện về lãi suất, về tài sản đảm bảo, về thanh toán gốc và lãi, điều kiện chuyển nhượng, tính minh bạch. 

Trong đó, cần hết sức lưu ý điều kiện về lãi suất. Đơn cử doanh nghiệp quảng bá lãi suất lên đến 18%/năm, cần được hiểu rằng không phải là lãi suất cố định 1 năm, mà đây là tối đa, thực tế có thể thấp hơn. Trái phiếu càng dài hạn thì lãi suất phải càng cao vì tính rủi ro cao hơn.

Còn ông Huỳnh Minh Tuấn, Giám đốc Môi giới hội sở của Mirae Asset Việt Nam cho hay, trái phiếu không có tài sản đảm bảo mà doanh nghiệp phá sản thì sẽ không có nguồn nào thu hồi đầu tư.

Với tài sản đảm bảo là cổ phiếu, khi doanh nghiệp mất khả năng thanh toán hoặc có vấn đề dẫn đến phá sản không thực hiện được trách nhiệm với chủ nợ, cổ phiếu của doanh nghiệp cũng sẽ bị giảm giá rất mạnh hoặc cổ phiếu bên thứ 3 đứng ra đảm bảo cũng sẽ bị ảnh hưởng mạnh, có thể về 0 nên tài sản đảm bảo là cổ phiếu cũng không được đánh giá cao.

Vị chuyên gia này cũng cho hay, hiện không ít nhà đầu tư chưa có khả năng phân tích tình hình tài chính của doanh nghiệp phát hành, tạo ra rủi ro lớn cho nền kinh tế bởi nhiều trái phiếu doanh nghiệp có thể trở thành nợ xấu.

Bên cạnh đó, nếu một loạt doanh nghiệp không thể thực hiện được khả năng thanh toán thì lúc đó, thị trường sẽ đổ vỡ liên hoàn từ doanh nghiệp bất động sản đến ngân hàng.