Dự án “tay phải lấy tiền ngân hàng, tay trái lấy tiền dân”

Chủ đầu tư được quá nhiều “đặc ân”

Theo ông Hiếu, hệ thống tài chính hiện nay đang cho phép chủ đầu tư được huy động vốn từ khách hàng để thực hiện dự án BĐS. Cộng với việc được thế chấp, tạo cho chủ đầu tư quá nhiều “đặc ân”. Từ đó cũng sinh ra những lỗ hổng lớn. Đặc thù của Việt Nam  quá khác biệt so với thế giới.

Đơn cử như ở Mỹ, người mua nhà chỉ phải đóng tiền cọc. Tiền này nộp vào tài khoản bị phong tỏa. Khi dự án xây xong thì tiền đó được giao cho chủ đầu tư chứ không có chuyện doanh nghiệp vừa thế chấp dự án để vay tiền ngân hàng vừa huy động khách hàng. “Làm dự án kiểu tay phải lấy tiền ngân hàng, tay trái lấy tiền dân thì quá nguy hiểm. Việc này đẩy người mua vào tình thế của một nhà đầu tư bất đắc dĩ vì họ chịu nhiều rủi ro” - ông nói.

Cityland thế chấp cả công trình xây dựng trường học liên cấp và trường mầm non phường 5 thuộc dự án Cityland Garden Hills

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM Lê Hoàng Châu nhìn nhận một thực tế: Doanh nghiệp địa ốc nhiều khi chỉ mới được cấp chủ trương đầu tư một khu đất nông nghiệp nào đó là đã có thể cầm cố ngân hàng. Thậm chí, dự án có thể cầm bằng hai cách: Hoặc là cầm đất hoặc cầm tài sản hình thành trong tương lai (căn hộ của dân).

Ở phương diện huy động vốn, chủ đầu tư thường lách để huy động vốn của dân bằng luật dân sự. Trong khi luật chuyên ngành là Luật Kinh doanh Bất Động sản lại không phát huy tác dụng. “Có trường hợp đặt cọc lên đến 30-50%, rủi ro quá lớn. Có cả dự án dân đóng tiền cả chục năm chưa nhận được nhà”- ông Châu nói.

Chủ trương công bố thông tin dự án cầm cố là rất đáng hoan nghênh. Tuy nhiên một mình Sở TN-MT nắm và quản lý là chưa đủ. Cần có sự tham gia của Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản Bộ Tư pháp, vì dự án cầm nhà ở hình thành trong tương lai rất phổ biến.

Minh bạch

Theo ông Lê Hoàng Châu, con số 77 dự án thế chấp được Sở TN-MT “bêu tên” vừa qua là chưa đủ và có nhiều trường hợp thiếu chính xác. Hiện có tình trạng dự án đã thế chấp nhưng chưa được duyệt cơ sở, chưa có giấy phép xây dựng mà vẫn huy động vốn và thậm chí còn nhiều dự án thế chấp nhưng không bị bêu tên.

Ông Phạm Ngọc Liên – Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM nói rằng việc công khai là cần thiết và có thông tư quy định. Tuy nhiên còn quá nhiều bất cập. Trong đó có cả việc bản thân các ngân hàng cho vay cũng chưa tự xác định được thông tin nào là bảo mật, thông tin nào không. Các cơ quan không phối hợp đồng bộ thì việc công khai còn thiếu sót. “Nếu chúng tôi công bố hết thì nhiều lắm” - ông Liên nói.

“Chẳng  ai làm dự án mà không đi vay cả. Doanh nghiệp nào cũng cần đòn bẩy tài chính. Việc công bố dự án thế chấp rất bình thường. Nhưng cần đầy đủ. Chúng tôi là doanh nghiệp niêm yết thì cũng tự công khai. Còn các doanh nghiệp khác thì thế nào” - ông Nguyễn Khánh Hưng, GĐ Điều hành Tập đoàn Đất Xanh nói.

Các cơ quan nên công bố thông tin cho đầy đủ. Một thị trường có vài trăm doanh nghiệp nhưng chỉ công bố vài chục doanh nghiệp thì chưa ổn lắm. Nên lấy thêm một vài đầu mối nữa đảm bảo người dân được biết và công bố tiếp luôn để người dân được biết.

Ông Lê Hữu Nghĩa, GĐ công ty Lê Thành thì nhận định, việc thế chấp của các chủ đầu tư đã có từ lâu và luật cho phép. Thông thường doanh nghiệp muốn bán căn hộ đến đâu phải giải chấp đến đó. Tình trạng tranh chấp xảy ra là do chủ đầu tư không giải chấp trong khi ngân hàng cũng không quản lý dòng tiền cho vay tốt. Cho nên phải công bố rõ ràng các khoản vay bao nhiêu, mục đích làm gì, không nên công bố nửa vời. “Trong hợp đồng vay ghi rõ không cho phép bán nhưng ngân hàng vẫn bật đèn xanh cho chủ đầu tư bán cho khách hàng. Theo tôi phải truy tố cả chủ đầu tư lẫn ngân hàng  thì mới đúng” - ông Nghĩa nói.