Dự án Vành đai 4 khởi công, giá bất động sản dự sẽ tăng vọt trở lại

Giá đất nền quanh đường Vành đai 4 giảm mạnh

Trước thời điểm dự án đường Vành đai 4 khởi công, giá bất động sản khu vực này liên tục biến động mạnh. Ngay từ khi thông tin dự án đường Vành đai 4 có thông tin xây dựng, giá đất những nơi có dự án đi qua đã tăng vọt, gấp 3 – 4 lần giá cũ. Sau đó, khi thị trường bất động sản gặp khó khăn, giá cũng dần "hạ nhiệt", có nơi giảm đến 40% so với giá đỉnh điểm.

Đối với huyện Hoài Đức, tại các khu vực như xã Đức Thượng, Dương Liễu… trong khoảng đầu năm 2022, mức giá đất dao động khoảng 40 – 50 triệu đồng/m2, riêng các khu vực trung tâm có cơ sở hạ tầng đồng bộ, giá đất mặt phố lên đến 130 – 150 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, từ quý IV/2023, giá đất bắt đầu giảm mạnh và đến thời điểm đầu năm 2023, một số nơi giá giảm xuống 15 – 20%.

Còn tại Thanh Oai, đất nền khu vực Cự Khê, gần khu nút giao thông nằm giữa 2 đường vành đai là Cienco 5 và đường vành đai 4, giá đất đang ở mức 55 – 60 triệu đồng/m2, giảm hơn 10% so với cuối năm 2022. Tại xã Bắc Hồng, huyện Đông Anh, nhiều thửa đất mặt đường Vành đai 4 rao bán "cắt lỗ" với giá dao động từ 60 – 70 triệu đồng/m2, mức giá này đã giảm khoảng 15% so với cuối năm 2022.

Tại Sóc Sơn, các khu vực như Thanh Xuân, Minh Trí… trong giai đoạn 2019 – 2022 chỉ có giá đất dao động khoảng 3 – 4 triệu đồng/m2, đến giữa năm 2022 mức giá này đã lên đến 8 – 16 triệu đồng/m2, một số mảnh đất có lợi thế vị trí thuận lợi thậm chí sẽ còn cao giá hơn. Tuy nhiên, thời điểm hiện tại nhiều môi giới đang rao bán các lô đất nền với mức giá thấp hơn 15%. Trong khi đó, giá đất nền tại Đan Phượng vẫn đang duy trì mức giá 45 – 55 triệu đồng/m2 đối với vị trí mặt đường xã Tân Lập, đây là mức giá đã giảm khoảng 20 – 30% so với giữa năm 2022.

Theo anh Đức Tiến, môi giới bất động sản Hà Nội, thời gian vừa qua giá đất nền ven Vành đai 4 tại nhiều nơi đã giảm đáng kể, nhưng các nhà đầu tư đang rao bán với mức giá "cắt lỗ" hầu hết đều là đối tượng mua đất trong giai đoạn giá "đỉnh điểm" và áp dụng đòn bẩy tài chính.

"So với mức giảm 20 – 40% tại nhiều điểm nóng trên cả nước hay các thị trường đất nền nặng tính đầu cơ thì giá đất nền khu vực gần đường vành đai 4 vùng thủ đô đang có mức giảm thấp nhất, dao động phổ biến 10 – 15% so với thời kì sốt nóng. Mức giảm định hình rõ rệt từ cuối quý I/2023 nhưng đang có xu hướng đi ngang về giá từ giữa quý II/2023 trở về đây", anh Tiến cho biết.

Giá bất động sản quanh Vành đai 4 sẽ tăng trở lại

Nhiều chuyên gia nhận định bản chất của bất động sản là khi hạ tầng giao thông tốt thì giá sẽ cao, những nơi chuẩn bị làm quy hoạch thì sẽ được nhà đầu tư đón đầu. Tuy nhiên, giai đoạn hiện nay thị trường bất động sản đang gặp khó khăn nên giá đất nhiều nơi, không chỉ ở những khu vực xung quanh Vành đai 4 bị chững lại.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho biết, đây lại là cơ hội cho những nhà đầu tư lớn, doanh nghiệp bất động sản lớn. Bất chấp thị trường bất động sản vẫn đang khó khăn nhưng một số doanh nghiệp lớn có tầm nhìn chiến lược và nguồn vốn ổn định thì lúc này là thời điểm lý tưởng để phát triển các dự án xung quanh khu vực đường Vành đai 4.

"Khi đã có một vài doanh nghiệp gia nhập "đường đua" thì hạ tầng khu vực đó sẽ phát triển kéo theo giá bất động sản tăng lên. Cùng với đó, các doanh nghiệp khác cũng "ăn theo" và đẩy những khu vực có vị trí đẹp quanh đường Vành đai 4 trở thành những "điểm nóng" của bất động sản Hà Nội và các tỉnh có đường Vành đai 4 đi qua", ông Điệp nhận định.

Ông Nguyễn Thế Điệp cũng cho rằng vừa qua giá đất nền giảm do có nhiều điểm nghẽn, trong đó, thị trường bất động sản đang trong chu kỳ đi xuống. Cùng với đó, thị trường bất động sản gặp các biến động về thắt chặt tín dụng, đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp,…

"Tuy nhiên, thị trường vẫn có nhu cầu ở và đầu tư rất lớn thì vấn đề phục hồi chỉ là vấn đề thời gian, nhất là khi hạ tầng khu vực đó phát triển đồng bộ. Đặc biệt, khi Luật Đất đai được sửa đổi, cơ chế chính sách có nhiều điểm thuận lợi sẽ giúp giá bất động sản ven Vành đai 4 tăng trở lại. Thậm chí có thể thiếp lập mặt bằng giá mới ở những khu vực phía Đông và phía Tây thành phố Hà Nội", ông Điệp nhấn mạnh.  

Thời gian qua, thị trường bất động sản chứng kiến làn sóng đầu cơ, thổi giá theo quy hoạch. Theo đó, giá đất liên tục tăng mạnh, thậm chí có phần tăng ảo so với giá trị thực. Điều này đã gây ra những tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản. Do vậy, chuyên gia cảnh báo các nhà đầu tư, hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng, đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận, tuy nhiên, việc thực hiện các dự án hạ tầng này mang tính "dài hơi", do đó nhà đầu tư có nguồn tiền nhàn rỗi mới nên đầu tư.